Mua chung cư Hà Nội ở khu vực nào là hời nhất lúc này?
Giá chung cư ngoại thành cao ngang khu vực nội đô
Anh Nguyễn Văn Linh, 42 tuổi, vừa qua đã tìm kiếm cho gia đình mình một căn chung cư ở khu vực Hà Đông và Nam Từ Liêm… Tuy nhiên, sau khi khảo sát giá ở một số dự án mới, anh bất ngờ vì tuy ở xa trung tâm nhưng mức giá chung cư cũng phổ biến ở mức 40 – 50 triệu đồng/m2. Được bạn bè giới thiệu cho một căn chung cư ở khu vực nội đô thuộc quận Hai Bà Trưng, Hà Nội, đã đi vào sử dụng được 7 năm, anh Linh không thể ngờ là giá chung cư ở ngoại đô giờ cũng ngang bằng chung cư nội đô.
Cuối cùng, anh “chốt” căn hộ 85 m2 ở tầng 10 của một chung cư ở quận Hai Bà Trưng với giá 4,5 tỷ đồng đồng. Vì là khu vực nội đô nên anh sẽ dễ dàng lựa chọn trường học công lập tốt cho con cái, lại gần trung tâm mua sắm, tiện ích, bệnh viện… đi lại đều thuận tiện.
Trái ngược với anh Linh, chị Trần Diệp, từng sống ở khu chung cư Royal City, vừa mới chuyển đến một căn chung cư ở quận Nam Từ Liêm. “Sau 5 năm sống ở đây, tôi quyết định chuyển đến một khu vực xa trung tâm, với mức giá cũng tương đương nơi tôi từng sống, khoảng 53 triệu đồng/m2. Tại khu chung cư mới, tôi được hưởng các tiện ích về không gian sống, công viên, khu vui chơi… Còn về khoản đường xá, tuy xa trung tâm nhưng lại ít bị tắc đường nên thời gian di chuyển đến chỗ làm vẫn tương đương nơi ở cũ” – chị Diệp chia sẻ.
Theo khảo sát, hiện tại, các dự án chung cư ở các quận huyện ven Hà Nội như quận Hà Đông, Nam Từ Liêm hay huyện Gia Lâm, Đông Anh... đang là tâm điểm thu hút sự chú ý với nguồn cung dồi dào, thiết kế thông minh, hiện đại, tối ưu hóa diện tích và đặc biệt là có hệ thống tiện ích, không gian xanh... Thậm chí, giá căn hộ chung cư tại khu vực này có nơi đã chạm mức 60 triệu đồng/m2, tương đương với giá của chung cư ở phân khúc cao cấp trong nội đô.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, mua nhà ở trong trung tâm hay ngoài trung tâm thì đều có những ưu và nhược điểm, không phương án nào là hoàn hảo tuyệt đối, nó phụ thuộc vào nhu cầu của từng đối tượng.
Với phân khúc chung cư tầm trung, nếu nhà đầu tư chọn mua căn hộ ở trung tâm thành phố thì sẽ phải chấp nhận những hạn chế về không gian xanh, khu vực công cộng, thiếu chỗ để xe, ùn tắc giao thông... Đa số việc lựa chọn căn hộ ở trung tâm thành phố là thuộc các dự án đã đi vào hoạt động được 5 – 10 năm, vì vậy không thể tránh khỏi những bất cập của việc thiết kế theo lối kiến trúc cũ, không tối ưu diện tích sử dung. Đổi lại, sống ở trung tâm thành pố sẽ có ưu điểm về trường học, bệnh viện, việc di chuyển, đi lại với bán kính gần.
Ngược lại, nếu lựa chọn các dự án xa trung tâm thì nhà đầu tư sẽ có không gian xanh với nhiều tiện ích công cộng, thiết kế hiện đại, tối ưu hóa diện tích ở nhưng bù lại việc di chuyển sẽ xa hơn.
Có nên chạy theo quy hoạch?
Anh Nguyễn Quang Hải, đang ở chung cư thuộc quận Nam Từ Liêm kể, cách đây 5 năm, anh đã cân nhắc lựa chọn chung cư ở quận Nam Từ Liêm hoặc huyện Đông Anh, Hà Nội. “Tại thời điểm đó, chung cư ở hai khu vực này có giá tương đương nhau. Cuối cùng, tôi quyết định chọn khu vực Nam Từ Liêm để vợ đi làm cho gần. Và bây giờ, chung cư ở khu vực tôi ở có giá cao hơn khu Đông Anh, Hà Nội. Tôi thấy đấy là một lựa chọn... rất hời của mình” – anh Hải chia sẻ.
Vậy, có nên chạy theo quy hoạch, hạ tầng để lựa chọn và mua chung cư hay không? TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, những thông tin về quy hoạch, hạ tầng... thời gian qua đã tác động nhiều đến thị trường bất động sản, thậm chí làm méo mó thị trường và xuất hiện việc đầu cơ, lướt sóng. Việc chạy theo quy hoạch khiến có nhà đầu tư thì may mắn thắng lớn nhưng cũng có không ít người “vỡ mộng”, rơi vào cảnh chôn vốn, lỗ lớn.
Ông Sử Ngọc Khương phân tích, chỉ khi khu đô thị, khu dân cư được hình thành thì giá trị bất động sản mới được nâng lên. Nhiều dự án hạ tầng khi khánh thành lại không tạo giá trị cao bởi thời gian chuẩn bị và xây dựng diễn ra rất lâu, mọi giá trị gia tăng và có thể thay đổi. Do đó, nhà đầu tư cần cân nhắc bài toán đầu tư hợp lý, đặc biệt là trong trường hợp có sử dụng đòn bẩy tài chính. Nếu tốc độ tăng giá bất động sản thấp hơn chi phí tài chính mà nhà đầu tư phải gồng gánh thì sẽ rất là mệt mỏi.
Phương án đầu tư an toàn sẽ "lên ngôi"
Nhận định về thị trường bất động sản tại thời điểm này, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, giá bất động sản trong thời gian tới, đặc biệt là phân khúc nhà ở, sẽ vẫn tiếp tục tăng cao do nguồn cung bị hạn chế và nhu cầu thì ngày càng nhiều. Tuy nhiên, ông Khương nhận định, giá bất động sản sẽ tăng tịnh tiến, nghĩa là tăng vài phần trăm/tháng và tổng thể sẽ khoảng 20 – 25%/năm, chứ không tăng nóng, tăng cục bộ.
Tiếp đó, thị trường bất động sản đang phải đối mặt với không ít khó khăn về nguồn vốn đầu tư, quỹ đất ngày càng hạn chế, đặc biệt là việc các ngân hàng kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản vì tồn tại nhiều rủi ro. Việc siết tín dụng có thể sẽ làm giảm nhóm người mua đầu cơ, lướt sóng và không có nhu cầu ở thực, từ đó giúp người mua nhà có nhu cầu thực đến gần với cơ hội sở hữu nhà hơn.
Thêm nữa, theo các chuyên gia, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đang có những chồng chéo, chưa thống nhất, gây khó khăn cho việc đầu tư, kinh doanh bất động sản.
Vì vậy, theo chuyên gia, thời điểm này, phương án đầu tư an toàn sẽ "lên ngôi" khi thị trường đang gặp nhiều khó khăn về pháp lý, tín dụng... Nhà đầu tư nên tìm đến các sản phẩm bất động sản có tính thanh khoản tốt, pháp lý rõ ràng, có thể sử dụng để ở và kinh doanh ngay mà không cần chờ đợi hình thành trong tương lai. Tại thời điểm này, nhà đầu tư nên ưu tiên chiến lược đầu tư trung hạn và dài hạn chứ không nên đầu cơ, lướt sóng.