Một phân khúc bất động sản tiếp tục “gánh” thị trường trong năm 2024

Vẫn là “điểm sáng” trên thị trường bất động sản

Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam - Bà Dương Thùy Dung cho rằng, dù nền kinh tế Việt Nam còn tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức, khó khăn từ năm 2023 đến nay nhưng bất động sản công nghiệp vẫn cho thấy những kết quả tích cực.

Đối với đất công nghiệp, tỷ lệ lấp đầy tại những thị trường cấp 1 được duy trì ở ngưỡng khả quan. Các nhà sản xuất từ các ngành công nghiệp và quốc gia khác nhau tiếp tục mở rộng mạnh mẽ ở cả miền Bắc và miền Nam. Cho thấy xu hướng tích cực trong thị trường công nghiệp Việt Nam.

Tỷ lệ lấp đầy trung bình tại khu vực phía Bắc đạt 81%, trong khi khu vực phía Nam là 92%. Đặc biệt, diện tích hấp thụ tại thị trường miền Bắc ở mức cao nhất trong năm 2023, vượt 800ha, tăng 37% so với cùng kỳ năm 2022.

Thị trường miền Nam, vì quỹ đất công nghiệp còn hạn chế, diện tích hấp thụ thấp hơn 32% so với cùng kỳ năm 2022, đạt khoảng 500ha. Cùng với các nhà sản xuất về ô tô, điện tử, phụ kiện, thì các khách thuê từ những ngành mới trong lĩnh vực công nghệ cao như bán dẫn, vật liệu xanh, xe điện cho thấy sự quan tâm lớn đến Việt Nam.

Năm qua, thị trường nhà kho và nhà xưởng xây sẵn cũng rất nhộn nhịp. Khu vực phía Bắc có nguồn cung mới đi vào hoạt động cao nhất từ trước đến nay, với tổng 70.000 m2 kho/xưởng xây sẵn mớ. Tại miền Nam, lượng nguồn cung mới cũng tương đương với khu vực phía Bắc, dù vậy đây vẫn là ngưỡng thấp hơn so với 3 năm trước.

Tại những thị trường cấp 1 khu vực miền Bắc, giá thuê nhà kho xây sẵn ở mức ổn định so với năm trước đó, đạt 4,6 USD/m2/tháng. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn tăng 3,9% theo năm, đạt mức trung bình 4,8 USD/m2/tháng. Sự tăng trưởng của giá thuê nhà xưởng xây sẵn nhờ vào nhu cầu cao và những dự án mới có vị trí tốt.

Tại miền Nam, giá thuê nhà kho xây sẵn đang đạt 4,6 USD/m2/tháng, tăng 4,7% theo năm. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn tăng 2,3% theo năm, hiện đạt 4,9 USD/m2/tháng. Mức giá thuê trung bình tăng là nhờ các dự án tiêu chuẩn cao mới tại TP. HCM, Long An đã hoàn thiện và đi vào hoạt động trong năm qua.

Cả hai thị trường đều ghi nhận diện tích hấp thụ ở mức khả quan. Dù nguồn cung tăng, song tỷ lệ lấp đầy của nhà xưởng xây sẵn vẫn ổn định ở mức 86% tại miền Bắc, tăng nhẹ lên 85% tại miền Nam.

Tỷ lệ lấp đầy nhà kho xây sẵn tại miền Bắc là 76%, giảm 6% theo năm, tỷ lệ này tại phía Nam vẫn ổn định. Đặc biệt là diện tích hấp thụ tại khu vực miền Nam trong 6 tháng cuối năm 2023 cao gấp 3,8 lần so với nửa đầu năm, nguyên nhân là vì những điều chỉnh tích cực trong chính sách của chủ đầu tư.

CBRE cho rằng, giá đất thuê công nghiệp trong 3 năm tới dự kiến tăng 5 - 9% tại phía Bắc và 3 - 7% tại phía Nam. Nhu cầu tích cực ở những nhóm ngành công nghiệp và các quốc gia giúp thúc đẩy giá thuê tăng trưởng ở nhiều địa phương.

Trong khi nhiều dự báo về giá thuê của nhà kho/nhà xưởng xây sẵn sẽ tăng nhẹ từ 1 - 4%/năm trong 3 năm tới. Năm 2023, Việt Nam bắt đầu đón nguồn đầu tư vào lĩnh vực công nghiệp bán dẫn và công nghiệp xe điện. Với sự định hướng của các địa phương cùng sự quan tâm từ doanh nghiệp ngày càng tăng vào các ngành công nghiệp công nghệ cao và bền vững, kỳ vọng các ngành công nghiệp này sẽ thúc đẩy nhu cầu tăng trong tương lai.

Xét về xu hướng, theo đại diện CBRE Việt Nam, việc Việt Nam mở rộng quan hệ hợp tác với những nền kinh tế lớn sẽ mang đến cơ hội cho BĐS công nghiệp. Song, Việt Nam cần tích cực hơn về chuẩn bị hạ tầng, nguồn nhân lực và sản phẩm công nghiệp chất lượng để tận dụng tối đa cơ hội này.

Những thách thức sắp tới

Dù được kỳ vọng tiếp tục phát triển mạnh mẽ hơn, nhưng BĐS công nghiệp còn nhiều thách thức mới. Thứ nhất, gia tăng cạnh tranh thu hút vốn FDI trong khu vực. Ấn Độ và Indonesia đang là hai đối tác cạnh tranh lớn nhất của Việt Nam.

Để hút vốn FDI sau dịch Covid - 19, Ấn Độ dành ra 460 nghìn ha quỹ đất sạch, đầu tư 1.500 tỷ USD vào cơ sở hạ tầng, miễn giảm thuế cho những dự án đầu tư mới. Các tập đoàn nước ngoài lớn như Samsung, Apple, Pegatron đang tăng cường đầu tư vào Ấn Độ. CAGR dòng vốn FDI vào quốc gia này giai đoạn 2018 - 2022 đạt 9%/năm, cao mức 4%/năm của Việt Nam.

Indonesia thu hút nhiều FDI nhờ vào lĩnh vực sản xuất pin xe điện, lĩnh vực điện toán đám mây. CAGR dòng vốn FDI vào Indonesia trong 5 năm qua là 13%/năm. Trong khi FDI vào Việt Nam vẫn chỉ xoay quanh lắp ráp tiêu dùng và các thiết bị điện tử khác.

Thứ hai, nguy cơ thiếu điện cho sản xuất vào mùa cao điểm. Tại Việt Nam, công suất điện khả dụng cao nhất là 43.000 MW, tuy nhiên vào mùa cao điểm thì công suất phụ tải cao nhất có thể lên tới 45.500 MW. Công suất phụ tải tăng trưởng cao nên có thể thiếu tối đa khoảng 2.500 MW vào mùa cao điểm trong những năm tới đây, nhất là khi chu kỳ El Nino có thể sẽ kéo dài và mạnh hơn trước. Nguy cơ thiếu điện sẽ ảnh hưởng tới sản xuất và khiến một số nhà đầu tư hoãn hay hủy kế hoạch đầu tư vào Việt Nam.

Thứ 3, tác động của thuế tối thiểu toàn cầu tới BĐS công nghiệp Việt Nam. Kể từ ngày 01/01/2024, Việt Nam chính thức áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu 15% với các công ty đa quốc gia. Theo đó, nhưng công ty có doanh thu từ 750 triệu euro trở lên đang hưởng ưu đãi của chính sách thu hút đầu tư tại Việt Nam sẽ phải nộp bổ sung thuế suất thuế tối thiểu toàn cầu 15%. Như vậy, chính sách ưu đãi thuế (miễn, giảm thuế) của Việt Nam không còn tác dụng.