Môi giới tiết lộ sự thật về nhà vườn ven đô cắt lỗ

Trong suốt 2 năm qua, thị trường bất động sản chứng kiến những sự sôi động trong phân khúc đất nhà vườn, đất nghỉ dưỡng, trang trại được gọi chung là đất nhà vườn ven đô. Loại hình sản phẩm này xuất phát từ xu hướng “bỏ phố về quê” khi đại dịch Covid - 19 xuất hiện. 

Vào thời điểm đó, những khu đất hưởng lợi về vị trí, cảnh quan thiên nhiên, nằm ngay khu vực ven Hà Nội như Ba Vì, Vân Canh, Hòa Lạc, Quốc Oai, Sóc Sơn, Sơn Tây, Xuân Mai và những tỉnh lân cận Thủ Đô như Thái Nguyên, Hòa Bình, Bắc Ninh… được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm, tìm mua. Kéo theo đó là lượng giao dịch bùng nổ khiến mặt bằng giá liên tục tăng cao. 

Tuy nhiên, hiện tại thị trường bất động sản toàn quốc đang trầm lắng, các phân khúc bất động sản đều chững lại, tình trạng rao bán giảm giá, cắt lỗ đất nhà vườn khá rầm rộ từ nhiều tháng nay. Các thông tin rao bán cắt lỗ loại hình bất động sản này thường cũng cấp thêm hàng loạt lý do như chủ đất vỡ nợ, thiếu vốn, lãi ngân hàng quá lớn… để thu hút người mua. 

Chẳng hạn, một mảnh đất diện tích gần 3.000m3 (bao gồm 1.300m2 là đất ở nông thôn) tại huyện Lương Sơn, Hòa Bình được rao bán cắt lỗ là 3,8 tỷ đồng, tương đương với 1,2 triệu đồng/m2.

Hay như mảnh đất diện tích 1,5ha tại xã Cao Sơn, huyện Lương Sơn, Hòa Bình được rao bán cắt lỗ với giá là 5,2 tỷ đồng, tương đương với 346.000 đồng/m2. Người bán cho hay, lô đất này có hơn 1.000m2 đất vườn và 300m2 đất thổ cư, còn lại là đất rừng sản xuất. Giá bán này theo thông tin từ người bán là đã giảm hơn 1 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm nay. 

Hay như huyện Ba Vì (Hà Nội) có mảnh đất trong ngõ diện tích gần 1.500m2 tại xã Cẩm Lĩnh được rao bán với giá 2,2 tỷ đồng, tương đương khoảng 1,5 triệu đồng/m2. Trong đó bao gồm 100m2 đất ở và gần 1.400m2 đất vườn. 

Trước những thông tin rao bán cắt lỗ về các mảnh đất nhà vườn, nhiều nhà đầu tư hay người mua mới tham gia thị trường sẽ rất băn khoăn về việc kiểm chứng độ xác thực về vấn đề cắt lỗ. 

Giữa bối cảnh thị trường bất động sản ảm đạm, trầm lắng, thông tin về rao bán đất nhà vườn ven đô cắt lỗ đang rầm rộ trên các hội nhóm mua bán bất động sản. Tuy nhiên, nhiều môi giới cho biết các chủ đất này thực tế chỉ cắt đi một phần lãi.

Anh Trần Duy Hoàng - Môi giới nhà đất có nhiều năm kinh nghiệm tại Hà Nội, thừa nhận rằng, đất nhà vườn hiện nay cũng đang trong tình trạng trầm lắng như các phân khúc bất động sản khác. Tình trạng bán cắt lỗ loại hình bất động sản này đang diễn ra ở một số nơi, hoặc từ những nhà đầu tư ngắn hạn. 

“Thị trường đất nhà vườn hiện tại ở những huyện ven Hà Nội hay Hòa Bình không còn nhiệt độ như 2 năm về trước. Tuy nhiên, mặt bằng giá đất tại những khu vực này vẫn liên tục xác lập mức cao hơn. Vì vậy, hiện dù được giao bán cắt lỗ thì thực tế chỉ là cắt lãi” - Anh Hoàng cho hay.

Cùng với quan điểm này, một môi giới chuyên bán nhà đất tại khu vực Hòa Bình cho biết, giá đất nhà vườn hay cả đất rừng sản xuất, đất khai hoang tại những khu vực như huyện Lương Sơn và những huyện ven Hà Nội như Quốc Oai, Thạch Thất đã chứng kiến giai đoạn tăng giá rất nhanh. Ở thời điểm hiện tại, thị trường đang có rất nhiều người có nhu cầu thoát hàng, đa phần đều là nhà đầu tư ngắn hạn, đầu cơ đang chịu áp lực vì trước đó đã sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. 

“Giá đất nhà vườn tại những khu vực gần Hòa Lạc (Thạch Thất, Hà Nội) hiện có giá bán từ 6 - 15 triệu đồng/m2. Còn loại đất này mà ở các xã trung tâm huyện Lương Sơn như Nhuận Trạch, Cư Yên, thị trấn Lương Sơn hiện đang có giá bán từ 1,5 - 1,6 triệu đồng/m2” - Môi giới này đưa ra dẫn chứng. 

Tuy đã khẳng định rằng giá đất nhà vườn không đồng loạt giảm, nhưng môi giới này cho biết, một số khu đất xấu, có diện tích quá lớn thì được giảm giá nhiều hơn. “Đối với các khu đất sở hữu giá trị khai thác du lịch tốt và đã được chủ đất xây dựng homestay hay farmstay thì chắc chắn sẽ không có chuyện bán giảm giá, cắt lỗ” - Anh Hoàng nhấn mạnh. 

Phó tổng giám đốc Batdongsan.com khu vực miền Nam - Ông Nguyễn Quốc Anh nhận định, khi chưa đến thực địa, các nhà đầu tư vẫn có thể tìm hiểu giá bán thông qua các báo cáo dữ liệu thị trường bất động sản của những đơn vị nghiên cứu thị trường, xem lịch sử thông tin giá bán sản phẩm ở khu vực định đầu tư. Thêm nữa, cần tham khảo giá trong giai đoạn 3 - 6 tháng trước để nắm bắt được mặt bằng giá là bao nhiêu và giá hiện tại là bao nhiêu. 

Ngoài những cách này, nhà đầu tư còn có thể đi thực địa để trực tiếp tìm hiểu mặt bằng giá từ người dân xung quanh khu vực có đất, tìm hiểu qua văn phòng công chứng để xác định giá đất trước kia và hiện tại. 

“Bất động sản cắt lỗ sẽ phải là giảm giá khoảng 10 - 20%, hay thậm chí là 30% so với giá trên thị trường được giao dịch trung bình trong khoảng thời gian từ 3 - 6 tháng. Đây cũng là một tín hiệu để người mua có thể tham khảo” - Vị chuyên gia chia sẻ. 

Bất động sản cắt lỗ đang dần trở thành làn sóng trên thị trường bất động sản và bắt đầu lan rộng ra các tỉnh thành và mọi loại hình. Người mua cần có sự tìm hiểu, cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền. Hơn nữa, không nên sử dụng đòn bẩy tài chính lớn trong giai đoạn này.