Lý do khiến giá chung cư khó giảm thêm

Giá quá cao nên mua nhà quá khó

Theo Đại đoàn kết, anh T tại Hà Nội đã chia sẻ rằng xác định mua nhà chung cư thì giá trung bình cũng phải là 50 triệu đồng/m2, trong khi các dự án cao cấp hẳn thì có giá phải lên tới 65-70 triệu đồng/m2. Anh cũng đang nỗ lực tìm kiếm một căn hộ chung cư 2 phòng ngủ có giá phù hợp với khả năng tại Ba Đình, Thanh Xuân, Hà Nội hoặc quận Hai Bà Trưng.

Theo chia sẻ của người này, anh đã tham khảo giá của dự án King Palace tại Thanh Xuân thì được môi giới cho biết giá là 55 triệu đồng/ m2 và diện tích tối thiểu là 88 m2. Theo đó, tổng tiền cho căn hộ 2 phòng ngủ cũng lên tới 4-5 tỷ đồng/ căn. Một dự án khác ở chân cầu Vĩnh Tuy cũng tương tự, khi giá của căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 89m2 ở tầng trung, có view nhìn ra sông thoáng mát cũng là 3,650 tỷ đồng. Anh T chia sẻ rằng giá cao hơn bản thân hình dung ra quá nhiều nên việc đi mua nhà cũng quá khó khăn.

Tâm lý của người mua nhà vẫn kỳ vọng giá chung cư giảm, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang ảm đạm. Tuy nhiên, thực tế cho thấy giá căn hộ chung cư sơ cấp không có tín hiệu giảm, theo dữ liệu khảo sát từ một đơn vị nghiên cứu thị trường. Theo ghi nhận từ một báo cáo mới đây, trong 2 tháng đầu năm nay, chung cư là loại hình bất động sản bán duy nhất có mức độ quan tâm tăng, với mức tăng nhẹ 3% so với cùng kỳ năm ngoái. Mặt bằng giá bán chung cư tại Hà Nội không hề giảm dù thanh khoản thị trường chưa được tháo gỡ, còn gặp nhiều trở ngại.

Trong 2 tháng đầu năm nay, giá rao bán căn hộ tại Hà Nội thậm chí vẫn tăng 9-16% ở tất cả các phân khúc so với cùng kỳ năm ngoái, và tăng cao nhất ở dòng sản phẩm trung cấp.

Báo cáo tổng quan thị trường chung cư Hà Nội quý I/2023 của Trung tâm nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Real Estate cho thấy nguồn cung mới trên thị trường chung cư Hà Nội trong quý I năm nay là khoảng 760 căn. Trong khi đó, lượng tiêu thụ lên tới 1.800 căn hộ. Đa phần nguồn cung và giao dịch đến từ phân khúc trung và cao cấp ở khu vực phía Tây và Đông của Hà Nội. So với số căn hộ mở bán mới, số căn hộ được tiêu thụ sơ cấp cao hơn nhiều lần, trong đó có khoảng 57% người mua nhà nhằm mục đích để ở. Điều này chỉ ra rằng giá căn hộ chung cư đã được điều chỉnh về mức giá phù hợp hơn, và người dân đã bắt đầu xuống tiền để mua nhà.

Trên thực tế, dự án mới được bổ sung rất ít nên nguồn cung khan hiếm. Trong khi đó, nhu cầu của người mua nhà ở thực vẫn rất cao. Do vậy, giá chung cư tại Hà Nội khó giảm thêm.

Theo phân tích của Chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa, thị trường bất động sản đầu năm 2022 ghi nhận sự sụt giảm về giá khoảng 30% ở một số phân khúc và thị trường nhất định. Thế nhưng, phân khúc chung cư trung và cao cấp ở Hà Nội luôn tăng giá bền vững và ổn định. Những sản phẩm chung cư giá 4-5 tỷ đồng hiện có thanh khoản tốt và vẫn duy trì ở mức cao. Do vậy, theo ông Nghĩa, phân khúc này có thể kinh doanh ổn định trong dài hạn.

Theo Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội BĐS Việt Nam - ông Nguyễn Mạnh Hà nhận định, dòng vốn tín dụng chưa được khơi thông thì giá bán sơ cấp khó giảm bởi nguồn cung bất động sản vẫn thiếu.

Về cơ bản, so với các địa phương khác, giá chung cư trung và cao cấp tại Hà Nội vẫn luôn ở mức cao vượt trội. Về lâu dài, giá sẽ còn tăng cao bởi quỹ đất ngày một khan hiếm và nhu cầu còn cao.

Triển vọng tăng trưởng cho loại hình chung cư trung và cao cấp

Theo Báo cáo của Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam (VIRES), có 4 cơ sở tăng trưởng dài hạn, tích cực của chung cư trung và cao cấp, trong đó đặc biệt nhấn mạnh tới thu nhập người dân tăng, môi trường pháp lý ngày càng hoàn thiện, kinh tế Việt Nam dự báo phục hồi và tăng trưởng khá hay sự phát triển nhanh về số người giàu và tầng lớp trung lưu cũng như tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ. Đó là những cơ sở để thúc đẩy ngành bất động sản, trong đó có phân khúc chung cư trung và cao cấp phát triển trong giai đoạn trung và dài hạn, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội.

Theo Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Real Estate, ông Trần Minh Tiến nhận định, nguồn cung căn hộ của thị trường Hà Nội thời gian tới đa phần đến từ khu vực Văn Giang (Hưng Yên) và phía Đông Hà Nội, trong đó đứng đầu và các sản phẩm cao cấp và cận cao cấp của chủ đầu tư Vinhomes và Masterise Homes. Theo ông Tiến dự báo, giá bán chung cư sơ cấp tại Hà Nội có thể tăng từ 3-8% trong những quý còn lại của năm 2023, trong đó, giá chung cư cao cấp sẽ tăng đáng kể.

Theo đánh giá của TS Vũ Tiến Lộc - Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam, tầng lớp người giàu và trung lưu tại Việt Nam đang tăng nhanh. Bởi vậy, việc nâng cấp chất lượng nhà ở là nhu cầu thật và ngày càng tăng. 

Ông Lộc phân tích rằng dần dần dòng chung cư trung và cao cấp sẽ khan hiếm vì không có dự án mới, điều này gây nên sự chênh lệch trong cán cân cung cầu. Sự điều chỉnh chính sách của Chính phủ và tổ chức thực hiện là yếu tố quyết định mức độ chênh lệch lớn hay nhỏ và giai đoạn sẽ kéo dài trong bao lâu. 

Theo nhận định của TS Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và cạnh tranh, nhiều xu hướng mới của đô thị hóa chỉ ra triển vọng của thị trường chung cư trung và cao cấp tại Hà Nội. Sự thay đổi về cấu trúc và tâm lý xã hội cùng với những tác động từ văn hóa sống mới hay do sự chuyển biến của cung cầu là động lực lớn.