Thị trường cho thuê văn phòng đang chững lại

Tỷ lệ văn phòng trống ngày càng tăng

JLL Việt Nam cho biết, thị trường cho thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội đã chứng kiến nhu cầu chậm lại khi các doanh nghiệp thận trọng hơn trong việc di dời, hoặc mở rộng văn phòng do lo ngại bất ổn kinh tế. Bằng chứng là tỷ lệ hấp thụ thuần quý 1/2023 chỉ đạt 3.637 m2 diện tích thuê thuần (NLA), giảm 17,6% theo quý; 16,8% theo năm.

Theo báo cáo của đơn vị này, cả chủ và khách thuê văn phòng tại TP.HCM và Hà Nội đều sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức trong năm 2023. Đáng chú ý, cả hai khu vực trên đều đã ghi nhận tỷ lệ hấp thụ thuần âm tại một số dự án. Tại TP.HCM, tổng diện tích văn phòng cho thuê hạng A trong quý I đạt 308.325 m2 ở khu vực trung tâm, tăng thêm 16.200 m2 so với quý trước.

JLL Việt Nam cho biết: “Thị trường trầm lắng với ít giao dịch cho thuê trong quý này. Một số khách hàng thuê văn phòng hạng A đã chuyển sang các lựa chọn tiết kiệm hơn như tòa nhà hạng B hay nhà phố thương mại để giảm chi phí trong bối cảnh kinh tế không ổn định”.

Trong quý I, giá thuê trung bình của văn phòng hạng A ở khu vực trung tâm ghi nhận quanh mức 47,5 USD/m2/tháng, giảm nhẹ 0,5% so với quý trước. Điều này xuất phát từ nguồn cung mới được nâng cấp và gia nhập giỏ hàng với mức giá thuê thấp hơn trung bình của thị trường. Khoảng cách về giá thuê văn phòng hạng A tại TP.HCM dự kiến được thu hẹp lại giữa các cụm văn phòng trong thành phố nhờ sự ra đời của nhiều tòa nhà có tiêu chuẩn chất lượng cao ở khu vực ngoài trung tâm. Báo cáo của JLL Việt Nam cho biết sau 2 năm không có nguồn cung hạng A cho thuê mới, hầu hết nhà đầu tư đều tỏ ra thận trọng trước sự ra mắt các tòa nhà văn phòng mới, đặc biệt là hạng A, do những dấu hiệu suy yếu của nguồn cung và khó khăn về kinh tế.

“Với nguồn cung mới và nhu cầu suy yếu, tỷ lệ trống trong quý I tạm thời bị đẩy lên mức 18,3%, tăng 3,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, tỷ lệ trống tại khu vực trung tâm Hà Nội ở mức 23,2%, tăng 3,9% theo quý. Tổng diện tích trống tăng lên 86.321 m2, 87% trong số đó nằm ở khu vực trung tâm”, JLL Việt Nam thống kê.

Bên cạnh đó, thị trường cho thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội ghi nhận nhu cầu tiếp tục chậm lại trong bối cảnh các doanh nghiệp lo ngại vấn đề kinh tế bất ổn. Điều này được phản ánh thông qua việc tỷ lệ hấp thụ thuần trong quý I tại thủ đô chỉ đạt 3.637 m2, giảm 17,6% theo quý và giảm 16,8% theo năm.

Trong quý I vừa qua, giá thuê trung bình của thị trường văn phòng hạng A tại Hà Nội là 29,6 USD/m2/tháng, tăng 4,1% so với quý trước. Điều này xuất phát từ việc thủ đô đã loại bỏ các tòa nhà không đủ tiêu chuẩn khỏi rổ hàng hạng A. JLL kỳ vọng khoảng cách giá thuê văn phòng hạng A tại TP.HCM sẽ thu hẹp lại giữa các cụm văn phòng trong thành phố, nhờ sự ra đời của nhiều tòa nhà đạt tiêu chuẩn chất lượng cao thuộc khu vực ngoài trung tâm.

Trong khoảng thời gian cuối năm 2023, một dòng cung mới khoảng 64.000 m2 sẽ gia nhập thị trường và dự kiến đẩy tỷ lệ trống tại các tòa nhà văn phòng lên cao hơn trong bối cảnh nguồn cầu hồi phục với tốc độ chậm.

Văn phòng hạng B được ưa chuộng

Trong bối cảnh nguồn cung dồi dào và nhu cầu thuê văn phòng của doanh nghiệp có xu hướng giảm, công ty nghiên cứu thị trường CBRE Việt Nam đưa ra nhận định thị trường văn phòng cho thuê đang chững lại khi nhiều doanh nghiệp có xu hướng hoãn kế hoạch mở rộng hoặc chuyển tới những văn phòng có diện tích nhỏ hơn do áp lực kinh tế trong năm 2023.

Khảo sát từ CBRE Việt Nam cho thấy, thị trường văn phòng có dấu hiệu điều chỉnh từ quý IV/2022 khi diện tích cho thuê giảm từ 44.000 m2 trong quý III/2022 giảm xuống còn 8.000 m2 quý IV/2022. Điều này dẫn đến tỉ lệ trống văn phòng hạng A trong năm 2023 có thể đạt xấp xỉ 22% và giá có thể giảm 4%. Ở chiều ngược lại, văn phòng hạng B trên thị trường vẫn sẽ hoạt động ổn định, giá thuê không thay đổi nhiều. Về xu hướng, văn phòng chất lượng cao và đạt tiêu chuẩn xanh sẽ có nhu cầu lớn.

Do đó các công ty lớn, tập đoàn đa quốc gia đang có xu hướng theo đuổi mục tiêu về Net Zero với các cam kết giảm lượng khí thải Carbon cùng với việc tuân thủ các tiêu chuẩn ESG đo lường những yếu tố liên quan đến hoạt động phát triển bền vững của một doanh nghiệp. Đây được xem là điều kiện cần để các chủ đầu tư có thể theo đuổi và có kế hoạch cụ thể để đạt chứng chỉ nhằm thu hút khách thuê.

Theo báo cáo tổng quan về thị trường cho thuê văn phòng tại Hà Nội mới đây của Công ty dịch vụ bất động sản Cushman & Wakefield, trong năm 2023, nhiều dự án dự kiến sẽ đi vào hoạt động, bao gồm các dự án hoàn thành vào cuối năm 2022. Trong ngắn hạn, nhu cầu thuê văn phòng mới có thể sẽ chậm lại do khách thuê vẫn cẩn trọng và do dự báo trước áp lực kinh tế sắp tới. Với những khách thuê có tiềm lực mở rộng văn phòng, nguồn cung chất lượng cao vẫn sẽ là lựa chọn hàng đầu.

Bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc cấp cao Bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội, nhận định: “Văn phòng cho thuê vẫn là một trong những mảng có lợi tức đầu tư tốt và hấp dẫn. Đặc biệt những chủ đầu tư sở hữu dòng tiền tốt, có tiềm lực về tài chính và muốn phát triển tòa nhà để xây dựng thương hiệu có thể cân nhắc lựa chọn đầu tư dự án văn phòng.” Tuy nhiên, bà Minh cũng lưu ý, hạn chế của văn phòng là tính ít linh hoạt hơn so với các mảng khác về khả năng mở rộng vị trí và bắt buộc phải theo đúng tổ hợp xung quanh của các khu vực văn phòng.