Luật bất động sản mới thúc đẩy doanh nghiệp thay đổi

Nhiều điểm mới tích cực

Theo CafeF, Luật bất động sản mới (bao gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản…) sẽ có những điểm tích cực để hỗ trợ thị trường phát triển một cách minh bạch. Trong đó phải kể đến sự thay đổi của Luật Đất đai với một điểm mới được nhiều người quan tâm chính là quy định “bỏ khung giá đất, xác định theo cơ chế thị trường”. Các chuyên gia và nhà đầu tư cho rằng đây là quyết định mang đầy sự quyết tâm của Chính phủ để tạo ra một môi trường bất động sản thuận lợi nắn chỉnh thị trường đi theo hướng công bằng, văn minh, đảm bảo quyền lợi cho mọi người khi tham gia giao dịch trên thị trường.

Về phía doanh nghiệp, Luật Đất đai sửa đổi tập trung giải quyết những vấn đề còn tồn đọng từ trước nhất là việc rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục và quy trình đầu tư các dự án. Trong đó, việc rõ nhất là khuyến khích việc nộp tiền sử dụng đất hàng năm thay vì thu một lần như trước đây. 

Đối với vấn đề chuyển nhượng dự án, để thống nhất với Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được thông qua trước đó và cũng có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, Luật Đất đai sửa đổi cho phép bên chuyển nhượng chưa có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất (mới có quyết định giao đất, cho thuê đất) khi chuyển nhượng dự án bất động sản cho tổ chức theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nhà nước không thu hồi đất. Mà Nhà nước sẽ là cơ quan ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất ngay đối với bên nhận chuyển nhượng dự án (theo Khoản 3, Điều 142).

Luật Đất đai mới cũng bổ sung thêm những quy định mới để chuyển tiếp cho những dự án được thực hiện trong thời gian sắp tới trong quá trình thực hiện chuyển nhượng tại Khoản 15, Điều 260. Đồng thời, Luật mới cũng sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp khi thực hiện những thủ tục liên quan đến đất đai, quá trình chuyển nhượng dự án, đảm bảo sự toàn vẹn về nghĩa vụ tài chính đối với giao dịch mua bán đất khi được nhận kế thừa do bên chuyển nhượng để lại.

Thêm một điểm mới đáng chú ý trong Luật Đất đai 2024 trong danh mục đã bổ sung thêm Chương VIII về “phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất” (Luật Đất đai 2013 không có chương này) quy định cụ thể như sau: “Nguyên tắc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất” yêu cầu “việc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất phải theo quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, sử dụng đất đúng mục đích, công khai, minh bạch, hợp lý, hiệu quả và theo quy định của pháp luật; bảo đảm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, hỗ trợ tái định cư, an sinh xã hội, bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số để thực hiện chính sách theo quy định của luật này”.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM chia sẻ nếu nguyên tắc này được áp dụng và thực hiện hiệu quả thì tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước có nhiều khả năng trở thành nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất trên trên thị trường sơ cấp. Qua đó, sẽ phục vụ tối đa nhu cầu đầu tư, phát triển kinh tế, xã hội bằng việc đấu giá quyền sử dụng đất chứ không thể tùy tiện sử dụng hay quy hoạch. 

Cũng theo ông Châu đánh giá một điểm mới nữa cũng đáng chú ý là quy định tại Điều 126 - Luật Đất đai 2024 về thực hiện “đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư” đối với đất chưa giải phóng mặt bằng. Theo quy định mới thì những nhà đầu tư trúng thầu sẽ phải có trách nhiệm ứng vốn đề phòng trường hợp xảy ra bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đây là yếu tố quan trọng để đảm bảo sự hài hòa lợi ích của những bên có liên quan đến giao dịch.

Đầu tiên, đảm bảo được lợi ích hợp pháp, chính đáng đối với người sử dụng đất bị thu hồi đất có quyền được hưởng bồi thường theo đúng giá thị trường, hoặc ưu tiên bố trí tái định cư tại chỗ, không xảy ra tình trạng nhà đầu tư lợi dụng quan hệ để mua đất của dân với mức giá rẻ.

Thứ hai, bảo đảm lợi ích chính đáng cho nhà đầu tư khi được thông báo rõ ràng chi phí, thời gian thực hiện hoàn thành bồi thường giải phóng mặt bằng cũng như giao đất để thực hiện dự án, hạn chế tối đa việc xảy ra tình trạng núp bóng sau lưng chủ đấy để gây khó dễ cho chủ sở hữu mảnh đất.

Thứ ba, những chênh lệch địa tô sẽ được thu và đóng góp thẳng vào ngân sách Nhà nước nhằm phục vụ lợi ích cộng đồng nhận được sự ủng hộ mạnh mẽ của cộng đồng và những người bị thu hồi đất. Bên cạnh đó, khi thực hiện điều này cũng sẽ giúp cho thị trường trở nên minh bạch, công khai và tạo ra tính cạnh tranh lành mạnh hơn giữa những nhà đầu tư trên thị trường.

Thay đổi thích ứng với quy định mới

Thời gian qua vấn đề lớn nhất trên thị trường bất động sản chính là sự thiếu đồng bộ nhất quán của các bộ luật khiến cho pháp lý bị ách tắc, hàng loạt những dự án bị tắc nghẽn… Điều này khiến cho nguồn cung ra thị trường thiếu hụt trầm trọng nhất là sản phẩm ở phân khúc bình dân. Các dự án thực hiện dở dang phải tạm hoãn để tháo gỡ vướng mắc pháp lý trước khi đưa ra thị trường.

Đây là vấn đề khiến cho sự mất cân đối cung cầu ngày càng lớn và việc lập kế hoạch cho công tác xây dựng đồng bộ trên thị trường cũng gặp nhiều khó khăn hơn. Vì thế, khi bộ Luật bất động sản nói chung và Luật Đất đai nói riêng được sửa đổi đã mang đến kì vọng lớn cho toàn thị trường, khơi thông pháp lý đang ách tắc, tạo ra một thị trường kinh doanh linh hoạt và mở hơn hơn, đảm bảo sự công bằng cho tất cả những nhà đầu tư muốn tham gia thị trường bao gồm cả các tổ chức và cá nhân.

Ông Nguyễn Văn Bình - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Hưng Lộc Phát chia sẻ về những bộ Luật sửa đổi mới có thể giúp doanh nghiệp hoạt động thuận lợi hơn trong quá trình tiếp cận đất đai, phát triển dự án. Tuy nhiên, đến đầu năm 2025 Luật mới được thực thi và chờ các văn bản hướng dẫn thì sẽ mất khá nhiều thời gian trong khi các doanh nghiệp đều đang “khát” sự tháo gỡ này, để giải quyết những ách tắc, khúc mắc trên diện rộng. 

Còn ông Trần Lê Thanh Hiển - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Danh Việt Group cho biết, bộ Luật bất động sản mới được sửa đổi bổ sung theo chiều hướng cởi mở, công khai hơn nhưng cái mà doanh nghiệp mong chờ là cách áp dụng luật vào thực tế có hiệu quả và nhanh không. Đồng thời, thời gian để hoàn thành và quy trình thủ tục hành chính nên rút ngắn để đảm bảo đẩy nhanh tiến độ nếu không câu chuyện dự án ách tắc sẽ vẫn diễn ra.

Đối với góc độ thị trường nhiều chuyên gia nhận định khi Luật Bất động sản sửa đổi mới được thông qua sẽ là một “liều thuốc giải” cho thị trường giữa lúc doanh nghiệp, chủ đầu tư và người mua đều đang loay hoay để tìm một lối ra thích hợp. Phải gần 1 năm nữa luật mới được áp dụng nhưng trên thực tế đã phần nào giải tỏa được tâm lý cho các nhà đầu tư trong thời gian qua.