Luật bất động sản cố tháo gỡ điểm “tắc nghẽn”

Dự án phải có đất ở là vướng mắc lớn nhất

Sắp tới dự kiến sẽ diễn ra kỳ họp Quốc hội bất thường khai mạc từ ngày 15/1/2024, đang nhận được sự quan tâm lớn từ phía các doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Đặc biệt, khi dự án Luật Đất đai sửa đổi dự kiến sẽ thống nhất những vấn đề vướng mắc cuối cùng trước khi chính thức được thông qua để áp dụng.

Việc thông qua những sắc luật này có ý nghĩa hết sức quan trọng vì đây sẽ là nền tảng thiết yếu tác động đến sự vận hành và phát triển của thị trường đất đai nói chung cũng như thị trường bất động sản nói riêng. Có thể thấy, việc thông qua sắc luật này vô cùng quan trọng, bởi nó sẽ là nền tảng thiết yếu cho việc vận hành thị trường đất đai nói chung và là cơ sở cho thị trường bất động sản nói riêng. Trước đó, 2 dự án Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi đã chính thức được thông qua với những sửa đổi theo hướng mở rộng, nhưng cũng chặt chẽ hơn ở khâu hậu kiểm của các hoạt động kinh doanh, trao đổi, buôn bán…

Do đó, những thành viên của thị trường đều mong muốn tinh thần này sẽ được thể hiện trong Luật Đất đai (sửa đổi) như vậy mới có thể tạo dựng hành lang pháp lý đồng bộ và hoàn thiện, giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định hơn trong thời gian sắp tới.

Tại nhiều diễn đàn khác nhau đã chỉ ra tinh thần của Luật Đất đai sửa đổi lần này là tiếp nhận ý kiến đóng góp xoay quanh các quy định điều chỉnh quan hệ sở hữu đất đai giữa Nhà nước - Doanh nghiệp - Người dân. Trong đó, vướng mắc lớn nhất được chỉ ra chính là việc giữ quy định Nhà nước chỉ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác để làm dự án thương mại như quy định hiện hành.

Cụ thể trong Luật quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 122, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang đề xuất: “3. Việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại phải đáp ứng các điều kiện sau đây: b) Người được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác...”.

Lâu nay đây vẫn được coi là vướng mắc khó tháo gỡ của phần lớn các dự án nhà ở thương mại đang tắc nghẽn trên thị trường hiện nay. Theo thống kê sơ bộ cho thấy hiện nay trên thị trường đã có gần 300 dự án gặp vướng mắc liên quan trực tiếp đến quy định về việc chuyển đổi dự án nhà ở thương mại bắt buộc phải có “đất ở”.

Trong báo cáo mới đây của Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. Hồ Chí Minh cho thấy cơ quan này đang thụ lý 117 hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư và 50 hồ sơ đề nghị điều chỉnh chủ trương đầu tư của địa phương này. Nếu tính riêng những hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đang có 62 dự án không đáp ứng đủ điều kiện làm dự án nhà ở thương mại do không có đất ở hoặc không nhận chuyển nhượng toàn bộ đất ở theo quy định trong Luật Nhà ở 2014 vẫn hiện hành.

Theo thống kê từ Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA) cho thấy trong hơn 2 năm qua, trên địa bàn thành phố chỉ có 11 dự án nhà ở thương mại đáp ứng được yêu cầu và được chấp thuận chủ trương đầu tư. Trong đó, năm 2021 đã giải quyết 7 dự án và năm 2022 giải quyết 2 dự án và tới ngày 31/5/2023 giải quyết thêm 2 dự án. Đối với nhà ở xã hội cũng như condotel, officetel trong thời gian qua thị trường không có dự án nào được chấp thuận.

Điều này cho thấu những quy định về việc có “đất ở” mới được chấp thuận chủ trương làm nhà ở thương mại đang rất bất cập và là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng khan hiếm nguồn cung sản phẩm nhà ở trên thị trường hiện nay.

Đa phần những dự án bất động sản phát triển mới trên thị trường đặc biệt là dự án có quy mô lớn chủ yếu  được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở. Nên theo quy định trong dự thảo thì việc triển khai dự án nhà ở thương mại tại những khu đất không có m2 đất ở nào là điều không khả thi dù đã được quy hoạch để làm đất ở. 

Chính điều này đã dẫn đến hệ quả là nhiều nhà đầu tư triển khai dự án tới vài trăm héc-ta nhưng vẫn phải cố vẽ ra dính 1m2 đất ở mới được làm nhà thương mại. Đây là điều phi kinh tế, tăng thêm sự phiền hà, thủ tục rườm rà hơn cũng như gây ra sự nhũng nhiễu trên thị trường. 

Từ chủ trương đến thực tiễn thị trường…

Ngày 16/6/2022, Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách đất đai. Trong đó, tinh thần của Nghị quyết vẫn là hướng đến việc cho phép các địa phương linh hoạt hơn trong phương án thu hồi đất để giao đất cho nhà đầu tư thông qua thủ tục đấu giá, đấu thầu với phương án cho phép doanh nghiệp tự thỏa thuận để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án (cơ chế dân sự).

Tiu nhiên, theo như quy định bắt buộc phải có đất ở thì mới được làm dự án nhà ở thương mại theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi nếu được thông qua có thể làm tắc nghẽn, thậm chí khiến cho quá trình thỏa thuận, chuyển nhượng sẽ gặp thêm rất nhiều khó khăn.

Khái quát hơn thì những người làm luật cần thay đổi tư duy không quản được thì cấm vì điều này vô tình sẽ làm mất đi cơ hội đầu tư, làm chậm tiến trình phát triển của xã hội nói chung. Trên thực tế, mọi loại đất đai đều có nguồn gốc từ tự nhiên và nhóm đất nông nghiệp, qua quá trình phát triển kinh tế thì mới chuyển đổi sang loại hình đất phi nông nghiệp có khả năng khai thác hiệu quả kinh tế cao hơn và phần lớn các dự án khi lập triển khai đều căn cứ trên quy hoạch của Nhà nước.

Vì thế những quy định cứng nhắc như phải có đất ở mới được thực hiện dự án là không phù hợp với thực tế cũng như khoa học. Bởi lẽ Nhà nước vẫn đang kiểm soát hoàn toàn và là cơ quan thực hiện việc phê duyệt quy hoạch nên doanh nghiệp vẫn ở trong thế thụ động. Hay ngay cả trong trường hợp doanh nghiệp chuyển đổi xong mục đích sử dụng đất mà quy hoạch không được duyệt cũng không triển khai được.

Vì thế ở thời điểm hiện tại các doanh nghiệp đang phải “thở khẽ” để chờ Luật Đất đai được sửa đổi triệt để vì đây là dự án luật lớn và bao trùm thị trường bất động sản. Do đó, nếu luật sửa đổi có nhiều bất cập thì sẽ là một điểm tắc nghẽn lớn hơn, triệt tiêu động lực phát triển doanh nghiệp trên thị trường.

Thời gian tới, việc hoàn thiện dự thảo luật sẽ được lưu ý đặc biệt để hợp hiến, hợp pháp và pháp lý cũng như thống nhất với hệ thống pháp luật, tạo ra sự đồng bộ, thống nhất giữa các Luật sửa đổi sẽ được áp dụng trong thời gian tới.