"Lợi nhuận càng lớn, rủi ro càng cao" liệu còn đúng trong đầu tư bất động sản lúc này?

Theo Nhịp Sống Kinh Tế, câu nói "lợi nhuận càng lớn, rủi ro càng cao", có nghĩa là nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sản chấp nhận rủi ro cao, đổi lại lợi nhuận thu về lớn. Tuy nhiên, theo chia sẻ mới đây của Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam - ông Phạm Lâm, trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động, nhà đầu tư nên cân nhắc xem xét đến yếu tố an toàn trên câu chuyện lợi nhuận.

"Giả sử một nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sản, giữa việc lợi nhuận cao nhưng rủi ro (mất sạch vốn) và lợi nhuận ít nhưng vốn an toàn thì nên chọn bên nào. Rõ ràng, hiện nay, câu chuyện lợi nhuận nên được đặt sau sự an toàn trong đầu tư. "Làm gì, đầu tư gì thì nhà đầu tư nên đặt sự an toàn dòng vốn lên đầu tiên"", ông Phạm Lâm nhấn mạnh.

Theo các chuyên gia đánh giá, đầu tư bất động sản luôn được coi là một kênh sinh lời bởi tính ổn định và bền vững. Tuy vậy, trước khi quyết định mua hoặc bán bất kỳ bất động sản nào, người kinh doanh nên đặt ra câu hỏi: "Đầu tư lướt sóng hay dài hạn?", "lợi nhuận hay an toàn" "Dòng tiền hay lãi vốn", để có thể quản lý dòng tiền một cách tối ưu nhất.

Ưu điểm của chiến lược đầu tư lướt sóng nằm ở chỗ người kinh doanh không cần "rót" nhiều vốn trong khoảng thời gian dài. Thông thường, loại hình đầu tư này chỉ có thời hạn khoảng vài tháng đến dưới một năm với mức lợi nhuận thu về nhanh, thậm chí có thể "ăn đậm".

Tuy thế, đầu tư lướt sóng đòi hỏi nhà đầu tư phải nhạy bén trước mọi biến động của thị trường bất động sản và có kiến thức chuyên môn cao để lựa chọn thời điểm xuống tiền thích hợp, đồng thời cũng phải có kỹ năng lướt sóng. Nếu mới bước chân vào thị trường, chưa có nhiều kinh nghiệm đầu tư nhà đất, hầu hết người đầu tư thường xu hướng dựa vào tâm lý đám đông, dẫn tới nguy cơ thua lỗ, mất trắng cao. Hiện nay, thị trường bất động sản vẫn còn đầu tư lướt sóng ở một số nhóm đầu tư nhưng không nhiều như điểm điểm trước đó, trước bối cảnh thị trường biến động.

Ngược lại, có một số nhà kinh doanh khác chọn hướng đi "ăn chắc mặc bền" với thời gian quan sát để chuẩn bị kế hoạch cùng chiến lược đầu tư cụ thể và lâu dài, giúp giảm thiểu tối đa rủi ro và đạt được nguồn lợi nhuận ổn định. Tuy nhiên, chiến lược này yêu cầu các nhà đầu tư phải có nguồn vốn lớn cũng như những kiến thức cùng kinh nghiệm đầu tư bất động sản.

Nhiều nhà đầu tư hiện nay cũng lăn tăn giữa việc đầu tư dòng tiền hay đầu tư lãi vốn. Đầu tư lãi vốn là hình thức đầu tư dựa trên sự chênh lệch giữa giá bán so với giá ban đầu để tạo ra lợi nhuận. Phương thức này sẽ mang về một khoản lợi nhuận lớn nếu nhà đầu tư có khả năng phán đoán nhạy bén, chính xác về tiềm năng phát triển của dự án. Tuy nhiên, lợi nhuận lớn cũng đi kèm với những rủi ro cao nếu người kinh doanh đánh giá sai, dẫn tới tình trạng "kẹt hàng" hoặc chôn vốn quá lâu vào tài sản.

Mặt khác, kênh đầu tư dòng tiền là hình thức tạo doanh thu cố định theo chu kỳ hàng tháng, quý hay năm. Đây là phương thức rất phổ biến bởi chúng không đòi hỏi nhiều vốn hay yêu cầu kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn cao. Theo đó, người đầu tư có thể mua đất xây dựng nhà, mau nhà để cho thuê hoặc thuê nhà rồi cho thuê lại. Tuy nhiên, hình thức này lại khó đem về lãi vốn do các chi phí hao mòn sản phẩm, làm giá trị khu vực đầu tư sụt giảm theo thời gian.

Thêm vào đó, cũng có nhiều nhà đầu tư chọn kết hợp cả hai hình thức này, ví dụ như mua bất động sản rồi xây dựng, khai thác cho thuê, thu lời. Sau vài năm , giá đất tăng thì sẽ bán lại để thu về lợi nhuận.

Theo các chuyên gia bất động sản, chọn hình thức đầu tư nào là do khẩu vị của mỗi nhà đầu tư. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động thì phải cân nhắc kỹ càng về dòng vốn, phân khúc đầu tư và hạn chế đòn bẩy tài chính khi tham gia thị trường. Ưu tiên sự an toàn thay vì kỳ vọng quá lớn vào lợi nhuận.

Theo chia sẻ trước đó của Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam - TS. Sử Ngọc Khương, trước những biến động như chiến tranh, dịch bệnh và khủng hoảng tài chính thì có 3 kênh trú ẩn tài sản lớn là dầu mỏ, bất động sản và kim loại quý.

Khi tỷ lệ lạm phát có xu hướng tăng do những bất ổn về chiến tranh, kinh tế - chính trị thế giới, nguồn tài chính đầu tư vào bất động sản được xem là một phương án giúp bảo toàn dòng vốn trước những rủi ro. Điều này giúp họ bảo toàn giá trị tài sản, đồng thời tránh được sự bất ổn định ở những kênh đầu tư khác. Đặc biệt, tại Việt Nam, trong thời gian qua, nguồn cung bất động sản nhà ở rất hạn chế. Người dân chủ yếu đầu tư vào đất nền còn các sản phẩm bất động sản nhà ở bao gồm đất và các tài sản trên đất chiếm tỷ lệ thấp hơn.

Tuy nhiên, Giám đốc cấp cao của Savills cũng nhấn mạnh rằng khi lạm phát xảy ra, mặc dù giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua, tính thanh khoản không có. Đồng thời, có nhiều nhà đầu tư cũng dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến cho tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ cũng như gây áp lực lên hệ thống các ngân hàng.

"Chính vì vậy, tôi cho rằng trong bối cảnh phức tạp như hiện nay, việc cân nhắc kỹ lưỡng khi sử dụng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản là đặc biệt quan trọng, tránh lặp lại tình trạng "chết trên đống tài sản" đã từng xảy ra trong quá khứ. Trong 9-12 tháng tới, việc một số các nhà đầu tư buộc phải bán tháo tài sản do không thể gánh được sức ép từ các công cụ hỗ trợ tài chính là hoàn toàn có thể xảy ra. Tuy nhiên, tính đầu cơ của nhóm này không lớn, khó có thể thao túng thị trường, làm ảnh hưởng đến mặt bằng giá. Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở tại Việt Nam trong thời gian tới còn rất hạn chế, chính vì vậy việc giảm giá bất động sản là rất khó xảy ra", ông nói thêm.

Cũng theo vị chuyên gia này, đối với các nhà đầu tư, trước khi quyết định xuống tiền, cần chú ý về giá và pháp lý của bất động sản đó. Đối với những nhà đầu tư có ý định bán bất động sản vào lúc này thì cần cân nhắc kỹ mục đích sử dụng của khoản tiền sau khi bán tài sản đó. Sẽ hợp lý nếu khoản tiền này được đầu tư vào những kênh đầu tư hiệu quả hơn trong bối cảnh dịch bệnh, bất ổn chính trị quốc tế.