Giá bất động sản "tăng phi mã" không ngừng do những yếu tố nào?

Theo Trí Thức Trẻ, báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản cho thấy, trong quý I năm 2022, giá giao dịch bất động sản bình quân toàn thị trường luôn trong xu hướng tăng. Khảo sát dữ liệu biến động giá bán một số loại hình bất động sản trong tháng 3 và quý I năm 2022 tại 8 địa phương bao gồm Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng, Bình Dương, Đồng Nai, Khánh Hòa và Bà Rịa - Vũng Tàu của Bộ cho thấy, giá bất động sản tại các địa phương này trong tháng 3 tăng khá cao ở nhiều loại hình so với tháng trước.

Ví dụ, tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư tăng 1,53%, nhà ở riêng lẻ tăng 2,24%, đất nền cho xây dựng nhà ở tăng 2,85%. Tại TP.HCM, giá căn hộ chung cư tăng 2,48%, nhà riêng lẻ và đất nền cũng đắt hơn lần lượt là 2% và 3,6%. Thêm vào đó, giá bất động sản cho thuê tại Hà Nội và TP.HCM tăng nhẹ so với tháng 2. Riêng giá căn hộ chung cư cho thuê tại Đà Nẵng có mức giá tăng tương đối tốt so với tháng trước.

Theo ghi nhận của Đất Xanh Services, đầu năm nay, giá đất vùng ven có xu hướng tiệm cận giá đất khu vực trung tâm sau khi các thông tin quy hoạch được công bố. Theo đó, sau khi có thông tin quy hoạch, các dự án nằm cách khu vực trung tâm 10km ghi nhận tốc độ tăng giá từ 10-15%, các dự án nằm cách khu vực trung tâm 20km ghi nhận tốc độ tăng giá từ 38%, các dự án nằm cách khu vực trung tâm 30km ghi nhận tốc độ tăng giá từ 35%, các dự án nằm cách khu vực trung tâm 40km ghi nhận tốc độ tăng giá từ 28%.

Mặt bằng giá thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận ở mức 45 triệu đồng/m2, tăng khoảng 5% so với quý trước đó. Mặt bằng giá thị trường căn hộ TP.HCM ghi nhận ở mức 64 triệu đồng/m2, tăng khoảng 9% so với quý trước.

Lý giải về nguyên nhân giá nhà tăng cao, giới chuyên môn cho rằng, yếu tố chính đến từ khan hiếm nguồn cung, giá đất, chi phí vật liệu tăng và thời gian hoàn thành thủ tục pháp lý kéo dài.

Tổng giám đốc Phú Đông Group - ông Ngô Quang Phúc cho biết, khi phát triển bất động sản, vấn đề lớn nhất mà doanh nghiệp gặp phải chính là quỹ đất và thủ tục pháp lý. Muốn dùng đất để xây dựng thì phải thực hiện đúng theo quy hoạch. Doanh nghiệp phải thực hiện thủ tục pháp lý không thể bỏ đi bất cứ mắt xích nào và quy trình này thường kéo dài rất lâu, không thể dự báo tính thời gian chờ.

Dẫn ra ví dụ, ông Phúc cho biết, để thực hiện một dự án bất động sản ở Bình Dương, dù được ủng hộ nhưng vẫn mất đến 2,5 năm sau mới hoàn tất thủ tục pháp lý. Các quy trình hồ sơ thủ tục không đơn giản là doanh nghiệp đến sở rồi sẽ có công văn mà thực tế phải chờ các sở, ban, ngành liên quan có ý kiến.

Còn về vấn đề chi phí vật liệu tăng, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý I năm 2022, giá xi măng từ 30.000-50.000 đồng/tấn so với quý IV năm 2021 (tăng 1-3% so với quý IV năm 2021 và tăng 11-15% so với cùng kỳ năm 2021). Thị trường xi măng hiện cung vượt cầu ở mức cao.

Trước ảnh hưởng của thị trường thép thế giới và xu thế tăng của các nguyên liệu đầu vào sản xuất thép, giá thép trong nước trong quý I năm 2022 cũng có xu hướng tăng mạnh. Bắt đầu từ giữa tháng 2 năm 2022 đến thời điểm hiện tại, giá thép xây dựng trên cả nước đã tăng mạnh (khoảng tăng giá từ 600-1.200 đồng/kg) và chưa có dấu hiệu giảm xuống.

Giá thép xây dựng các loại hiện khoảng 18.600-20.600 đồng/kg tại các khu vực Bắc, Trung và Nam (giá thép tròn tại nhà máy trung bình sau thuế VAT của Hòa Phát, miền Nam, Việt Nhật lần lượt là 18.300 đồng/kg, 18.600 đồng, 19.000 đồng/kg...; giá thép hình các loại trung bình khoảng 20.600 đồng/kg). Trung bình quý I năm 2022, giá thép xây dựng các loại khoảng 18.890 đồng/kg, tăng 3,5% so với quý IV năm 2021.

Tương tự, cuộc xung đột chính trị Nga - Ukraine đã khiến giá xăng dầu tăng cao, nhiều nguyên liệu đầu vào khan hiếm. Tới đây giá các loại vật liệu như cát, đất đắp, thép, đá xây dựng... dự báo sẽ còn tăng và kéo theo đà tăng không ngừng của giá bất động sản.

Theo chia sẻ mới đây tại một buổi tọa đàm, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) - ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng, giá bất động sản liên tục tăng, đặc biệt là các nơi có quy hoạch đô thị. Giá bất động sản tăng chủ yếu do cung ít mà cầu thì cao. Một phần là thủ tục pháp lý chưa được tháo gỡ, có dự án kéo dài tới 3-4 năm, tình trạng này xảy ra khi chưa có dịch bệnh xảy ra, dẫn tới tồn động dự án. Nguồn tài chính chưa đa dạng và bền vững, khi tín dụng ngân hàng siết chặt, cổ phiếu, trái phiếu bị kiểm soát, điều này đang được đánh giá lại xem sẽ ảnh hưởng bao lâu tới thị trường; nguồn cung càng ít thì giá lại càng cao.

Ông Khởi cũng cho biết thêm, hiện đa số các địa phương cũng chưa làm tốt thông tin pháp lý về dự án khiến nhiều nhà môi giới lũng đoạn giá. Tuy vậy, cần thấy rằng một loạt chính sách bất động sản được thiết kế năm 2020-2021 đã đủ độ trễ để thực hiện trong năm 2022; có những chính sách đầu tháng 3 năm 2022 các chính quyền địa phương mới bắt đầu triển khai thực hiện. 

Về các gói hỗ trợ của Chính phủ hứa hẹn sẽ tác động cả trực tiếp và gián tiếp từ Nghị định 43 của Quốc hội và Nghị định 11 của Chính phủ. Như quy định cấp trực tiếp 15.000 tỷ cho người thuê mua nhà ở xã hội trong hai năm. Điều này sẽ mang tới cơ hội không lo thiếu người mua, chỉ lo thiếu dự án. Hay quy định hỗ trợ lãi suất 2% cho các đơn vị đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trong gói có quy mô 40.000 tỷ.

Ngoài những chương trình đang thực hiện, cùng với chương trình mới sẽ có tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản. Nhu cầu của thị trường, tiêu thụ, nhà ở lớn sẽ kéo theo kinh doanh và sản xuất phát triển. Ở ngay thời điểm hiện tại đã có hiện tượng, chủ đầu tư không muốn bán dự án mà đợi giá lên mới bán, đây sẽ là những xung lực với thị trường.