"Lướt sóng" bất động sản liệu đã qua thời cực thịnh?

Gần đây, theo kết quả khảo sát từ tệp khách hàng của 10 công ty bất động sản ở TP.HCM và các tỉnh phía Nam giai đoạn năm 2020-2022 do công ty Việt An Hòa công bố cho thấy, tỷ trọng nhà đầu tư mua nhanh bán vội (lướt sóng) trên thị trường bất động sản phía Nam giảm dần và điều chỉnh về 0%.

Không còn "sóng" để lướt?

Theo Vnbusiness.vn, lý do khiến các nhà đầu tư lướt sóng lần lượt "bốc hơi" trong thời gian qua, theo lý giải của các chuyên gia là bởi thanh khoản nhà đất có dấu hiệu xuống thấp. Thời gian mua vào và bán ra ngày càng kéo dài, gấp 5-10 lần so với thời gian trước, nhóm nhà đầu tư đầu cơ không còn sóng để lướt.

Một phần lý do đến từ thanh khoản èo uột nhưng cũng không thể phủ nhận những động thái siết chặt thị trường từ cơ quan chức năng, địa phương và đặc biệt là việc nhiều ngân hàng đồng loạt ngưng tín dụng rót vào địa ốc, đang góp phần làm "chùn tay" thao túng của giới đầu cơ, giảm thiểu mua đứt và bán đoạn.

Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, các số liệu thống kê cũng chỉ mang tính tham khảo, bởi tình trạng đầu cơ, thổi giá, lướt sóng trong lĩnh vực bất động sản rất khó có thể loại bỏ hoàn toàn, mà ngược lại luôn âm ỉ cháy, chực chờ bùng lên khi có cơ hội.

Ví dụ, thời gian qua, "cò đất" khắp nơi đổ về vùng quê ở Bình Phước, Bình Dương... tạo sốt ảo, gây náo loạn nhiều vùng quê yên bình, đặc biệt là những khu vực có kế hoạch phát triển dự án cầu đường.

Cụ thể là, tại Bình Dương, từ khi có thông tin huyện Dầu Tiếng quy hoạch 10.000ha làm khu, cụm công nghiệp thì thị trường nhà đất khu vực này bắt đầu nổi sóng. Gom đất xong, nhiều nhà đầu tư lớn bắt đầu làm hồ sơ tách thửa, phân lô, tạo sóng để bán lại với lợi nhuận gấp 2, gấp 3 lần.

Trước đó, vào thời điểm cuối tháng 3 năm 2022, UBND tỉnh Bình Phước có kiến nghị Thủ tướng Chính phủ việc xây cầu Mã Đà kết nối Đồng Nai, để rút ngắn quãng đường 60km về sân bay Long Thành và cảng Cái Mép - Thị Vải. Gần như ngay lập tức, khu vực quanh huyện Đồng Phú và lân cận trở nên nhộn nhịp.

Không chỉ tại phía Nam mà tình trạng tương tự cũng xảy ra ở khu vực phía Bắc. Điển hình như tại Hà Nội, trong thời gian vừa qua, thị trường vùng ven đang ngày càng nóng lên vì những thông tin quy hoạch.

Một môi giới khu vực Sóc Sơn - anh Phạm Toán cho biết, sau khi có thông tin dự án đường Vành đai 4 và dự án khu công nghiệp sạch Sóc Sơn sắp triển khai, mỗi ngày văn phòng anh đón từ 10-15 lượt khách lên xem đất, trong đó có không ít các nhà đầu tư có nhu cầu "mua nhanh, chốt lời gấp".

"Tôi đang tư vấn một khách sở hữu lô đất 2.500m2 tại thôn Phúc Xuân, xã Bắc Sơn (huyện Sóc Sơn, Hà Nội), mua từ giữa tháng 2 năm 2022 với giá 7,5 tỷ đồng. Hồi đầu tháng 4, đã có người trả 8,8 tỷ đồng nhưng chủ đất vẫn phân vân chưa muốn bán, đây rõ ràng là một bài toán đánh đổi mang nhiều rủi ro", anh Toán chia sẻ.

Toan tính để đi đường dài

Có thể khẳng định rằng việc thổi giá, lướt sóng trên thị trường bất động sản vẫn đang âm ỉ cháy, song việc đầu tư theo kiểu "mua đứt bán đoạn" trong thời gian vừa qua rõ ràng không còn "dễ ăn"như trước nữa.

Theo các chuyên gia, đối với nhóm đầu tư các nhân, nếu nhu cầu nhà ở là bức thiết, nguồn tiền mua nhà đã có sẵn từ trước và không phải sử dụng đòn bẩy tài chính thì đây là cơ hội tốt để mua nhà. Tuy nhiên, đối với nhóm đầu tư lướt sóng hay nhóm đầu tư ngắn hạn thì đây chưa phải là thời điểm thích hợp.

Trước hết là do việc sử dụng đòn bẩy tài chính ngày càng thấy rủi ro. Nếu những nhà đầu tư có tài chính vững vàng thì gần như nắm chắc phần thắng, ngược lại, rất nhiều người dùng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng và vội vàng khi mua bán đất dự án sẽ rất dễ thất bại.

Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa - ông Trần Khánh Quang cho rằng, thời của nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính để lướt sóng đã cạn, thị trường đang dịch chuyển từ trạng thái đầu tư trung hạn sang dài hạn và triệt tiêu đi các cơ hội mua bán trong ngắn hạn, góp phần vào việc loại bỏ nhóm lướt sóng.

Theo kết quả các khảo sát thực tế cho thấy, nhiều nhà đầu tư trường vốn đang có xu hướng chốt lời ở những nơi giá đã cao để chuyển sang những vùng đất mới, xa trung tâm, giá còn rẻ và kỳ vọng có thể lặp lại những đợt "sóng" tăng giá, nhưng cũng rất khó xảy ra.

"Sau 2 hai liên tục "lên đồng", vùng giá nhà đất ở hầu hết các khu vực, kể cả ở vùng ven đã ở mức khá cao, đặc biệt các thông tin quy hoạch ngày càng minh bạch khiến việc lướt sóng năm 2022 sẽ khó hơn", một chuyên gia nhận định.

Do đó, để đi đường dài, theo chuyên gia, nhà đầu tư cần nắm chắc 3 nguyên tắc quan trọng để xác định giá trị của bất động sản. Thứ nhất là điện, đường, trường và trạm. Thứ hai là chính sách phát triển kinh tế tại địa phương đó. Thứ ba là có sự hiện diện của các "ông lớn" về bất động sản hoặc sản xuất để tạo sức hút cho người dân về sinh sống và làm việc.

Ở góc nhìn của một nhà đầu từ nhiều kinh nghiệm, anh Hoàng Anh Tuấn cho biết, thường một nhà đầu tư mới chỉ quan tâm tới vị trí hoặc giá và vị trí. Còn nhà đầu tư thâm niên thì quan tâm tới pháp lý, sổ sách thế nào rồi mới nói chuyện tiếp. Đó là sự khác biệt, vì thế, để giảm rủi ro, chúng ta cần kết hợp cả hai.

"10 năm tới sẽ là thập kỷ của xe hơi, vì vậy, "đánh bắt xa bờ" cũng không sao, nhưng nhà đầu tư cần chọn những nơi có đường lớn, ven đô, thêm triết lý mua khi trầm lắng, bán khi sôi động theo nguyên tắc đầu tư dài hạn. Và cần phân chia tiền đầu tư ra nhiều phần, tránh bỏ hết trứng vào một giỏ", anh Tuấn chia sẻ.