Đã đến lúc phải thanh lọc thị trường bất động sản?

Nhiều nhà đầu tư lo ngại trước tín hiệu cảnh báo

Theo Nhịp Sống Kinh tế, sốt đất đã trở thành kịch bản lặp đi lặp lại trên thị trường bất động sản ngay cả khi dịch bệnh xảy ra. Đến thời điểm hiện tại, sốt đất tại một số khu vực tỉnh vẫn xuất hiện. Điều đáng nói ở đây đó là giá bất động sản chưa có dấu hiệu dừng lại. Tâm lý giữ giá cao của người bán và không có người mua đã trở thành thực tế trên thị trường địa ốc. 

Theo thống kê của batdongsan.com.vn ghi nhận được, lượt tìm kiếm bất động sản trong quý I năm 2022 giảm 4% so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng lại tăng khoảng 2% so với quý I năm 2019 - khi mà thời điểm dịch bệnh chưa diễn ra. Diễn biến này cho thấy bất động sản vẫn rất được quan tâm bất chấp những tác động tiêu cực và kéo dài của dịch Covid-19. Thậm chí, nhu cầu tìm kiếm, sở hữu bất động sản còn tăng cao hơn, ở cả nhu cầu an cư và đầu tư.

Theo kết quả của một số báo cáo còn thấy, giá tất cả các phân khúc, đặc biệt là đất nền tăng mạnh. Mức giá tăng không ngừng của bất động sản khiến cho các nhà đầu tư e ngại rằng, thị trường đang chững lại ở đỉnh.

Đầu tháng 4 năm 2022, một số ngân hàng bắt đầu có động thái siết tín dụng vào bất động sản. Xu hướng này được dự báo sẽ còn tiếp tục khi dòng tiền đổ vào địa ốc mạnh và lớn hơn.

Thêm nữa, gần đây, thị trường bất động sản còn đón nhận thông tin xử lý lãnh đạo của một số doanh nghiệp địa ốc sai phạm.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư còn lo ngại kịch bản đóng băng theo chu kỳ của thị trường địa ốc sắp diễn ra, bởi tính đến nay bất động sản đã tăng nóng gần 10 năm.

Thị trường bất động sản cần phải thanh lọc

Đánh giá về tín hiệu siết tín dụng vào bất động sản, chuyên gia kinh tế - TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, thị trường bất động sản và hệ thống ngân hàng thương mại hiện đang đối đầu với rủi ro tài chính lớn nhất là tính thanh khoản của thị trường bất động sản.

Hiện nay, giá bất động sản đã tăng lên 200-500% so với năm 2013, nhiều khu vực tăng cao hơn. Quy mô thị trường cũng đã lớn hơn rất nhiều. Trong khi đó, nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản vẫn dựa chủ yếu vào nguồn vốn ngân hàng thương mại. Vì vậy, với việc một số ngân hàng thương mại dừng khẩn cấp việc cho vay bất động sản và từng bước thắt chặt cho vay lĩnh vực này là điều cần thiết để giảm rủi ro khi thị trường thực sự đóng băng như giai đoạn năm 2011-2013.

Tăng trưởng tín dụng năm 2020 vào bất động sản còn 12% nhưng điều đáng lo ngại là ngân hàng thương mại đã chuyển vốn tín dụng sang hình thức đầu tư trái phiếu doanh nghiệp. Trong năm 2021, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 214.440 tỷ đồng trái phiếu, tương đương với hơn 9 tỷ USD, gấp 3 lần so với năm 2020 là 71.000 tỷ đồng.

Ở một góc độ khác, nợ xấu báo cáo chính thức cuối năm 2021 chỉ 3,79% ( an toàn là dưới 3%) nhưng tính đúng tính đủ có thể lên tới 8%, tăng mạnh so với năm 2020. "Điều này làm chúng ta nhớ tới năm 2011, năm 2012, đa số ngân hàng thương mại đều công bố nợ xấu dưới 3%, nhưng Tổ chức xếp hạng Fitch lại cho rằng con số đúng là 14%".

Theo quan điểm của ông Hiển, không có nhà nước nào kìm hãm giá đất nếu như sự tăng giá đó là sự gia tăng tự nhiên của nền kinh tế đang phát triển. Còn hiện nay, Chính phủ siết chặt tín dụng vào bất động sản là do bảo vệ hệ thống tài chính, ngân hàng. Vị chuyên gia này cũng cho hay, thị trường bất động sản cần phải trải qua "kiếp hạn" trong năm 2022 để giảm đi rủi ro, trở nên ổn định và minh bạch hơn.

Đồng tình với quan điểm đó, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh rằng, không đáng lo ngại với tín hiệu như siết phân lô bán nền, siết tín dụng hay việc xử lý sai phạm của lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản. Do vậy, vị chuyên gia này cho rằng, thị trường bất động sản cần phải thanh lọc. Những chủ đầu tư, nhà đầu tư mang tính chộp giật, phát triển dự án nóng quá mức so với năng lực tài chính cần phải được thanh lọc. Việc thanh lọc sẽ giúp thị trường trong sạch hơn, thông tin trở nên công khai minh bạch hơn.

Điều này sẽ đảm bảo thị trường được chấn chỉnh phù hợp cũng như phát triển bền vững hơn. Theo ông Thịnh, sự lo lắng của một số nhà đầu tư là có thật, nhưng nhìn tổng thể, thị trường sẽ trở nên phát triển lành mạnh và ổn định hơn.

Cũng theo các chuyên gia đánh giá, tín hiệu cảnh báo khiến cho nhà đầu tư dè dặt hơn trong quyết định khi xuống tiền. Điều này cũng góp phần vào làm giảm nhiệt thị trường địa ốc nhưng lại có ý nghĩa đưa bất động sản đi vào chu kỳ ổn định, bền vững hơn khi bong bóng được hạn chế nguy cơ vỡ.