Làn sóng bán cắt lỗ nhà đất ngày càng lan rộng

Không gánh nổi khó khăn

Theo Tiền Phong, sang năm 2023, nhiều nhóm nhà đầu tư cá nhân phải đối diện với nhiều khó khăn như dòng tiền sụt giảm, lãi suất tăng cao… Khi nhà đầu tư không thể gánh nợ gốc và lãi, nhiều người buộc phải cắt lỗ sản phẩm để lấy tiền bù cho chỗ khác. 

Ghi nhận tại nhiều trang rao bán nhà đất, các group môi giới trong 2 tuần nay liên tục xuất hiện thông tin bán gấp bất động sản với giá thành khá tốt. Những cụm từ như “bán cắt lỗ nhà đất”, “kẹt tiền bán lỗ”, “cắt lỗ cần bán gấp”,... tràn lan với các loại hình như đất nền, biệt thự, liền kề. 

Gần đây, một dự án xây nhà ở cao cấp diện tích 100m2, cao 4 tầng 1 tum tại vùng ven Hà Nội được rao bán với mức cắt lỗ là 2 tỷ đồng. Giá gốc của căn biệt thự này gần 14,5 tỷ đồng. Nếu khách hàng thanh toán trước 30%, ngân hàng sẽ hỗ trợ cho vay 70% không lãi suất cho tới tháng 6/2023. 

Cũng trong dự án, căn liền kề rộng hơn 50m2 chuẩn bị bàn giao đang được nhà đầu tư bán cắt lỗ hơn 1 tỷ đồng, giá gốc căn này hơn 6 tỷ đồng. Chị Ngọc - nhà đầu tư liền kề vùng ven Thủ đô cho biết, căn này của chị đang được vay ưu đãi từ 10,5%/năm trong năm 2022. Ngay sang đầu năm mới, nhân viên ngân ngân hàng đã báo lại lãi suất hơn 14%/năm.

Chị Ngọc cho biết đã vay 2 tỷ đồng ngân hàng, lãi suất cho năm 2023 ở mức hơn 300 triệu đồng hoặc còn cao hơn. Trong bối cảnh khách mua nhà ngày càng ít hơn, hàng tồn kho trong năm 2023 càng bị giữ lâu, chi phí tăng thêm. Vì vậy, chị quyết định bán căn liền kề với giá đúng vốn mua của chủ đầu tư, giảm thêm cho khách hàng những khoản phí, thuế…

Phân khúc đất nền trên toàn quốc bị rao bán cắt lỗ rất nhiều. Anh Minh - Nhà đầu tư đất nền tại Hà Nội chia sẻ: “Đầu năm 2022, tôi lướt sóng vài mảnh đất quanh khu Hòa Lạc (Hoài Đức). Phần lớn miếng nào cũng mua đi bán lại rất nhanh khoảng 2 - 3 tháng là có lời. Tới tháng 5, thị trường xuất hiện nhiều thông tin bất lợi nhưng tôi vẫn tiếp tục đầu tư vì cho rằng đất tại Hoài Đức nhiều tiềm năng. Thế nhưng tin tức xấu liên tục xuất hiện khiến thị trường địa ốc rơi vào trầm lắng”. 

Thực tế, thị trường hiện nay cho thấy tình trạng người ôm đất nền phải giảm giá để đẩy hàng đi đang rất phổ biến. Tại những điểm diễn ra đợt sốt đất hồi cuối năm 2021 - 2022 tại Bắc Ninh, Bắc Giang, khu vực ven Hà Nội có nhà đầu tư chào bán giảm giá từ 300 - 500 triệu đồng/lô vì cần xử lý vấn đề tài chính. 

Đồng thời, vì làm ăn thua lỗ, không đảm bảo tài chính, thông tin rao bán nhà phố la liệt. Đa số người rao bán đều muốn có giao dịch trước Tết.

Chủ đầu tư phải tự cứu mình

Theo quan sát thực tế, cho tới hiện tại, với những áp lực từ trái phiếu đáo hạn, lãi suất ngân hàng, nhiều chủ đầu tư đã chọn cách giảm giá hết nấc sản phẩm nhà ở để có thể tự cứu lấy mình. Cách xử lý tối ưu nhất mà nhiều doanh nghiệp chọn là giảm giá bán từ 45 - 50%, chiết khấu khoảng 1 - 12% cho khách hàng thanh toán nhanh hoặc chuyển đối trái phiếu trên chiết khấu. 

Thậm chí, nhiều doanh nghiệp phải “âm thầm” chuyển nhượng dự án nghìn tỷ vì khả năng tài chính không đủ để tiếp tục tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư. 

Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills - Bà Đỗ Thu Hằng nhìn nhận, tính thanh khoản của thị trường đang là bài toán rất quan trọng cần giải quyết gấp. “Giá phân khúc biệt thự, liền kề có xu hướng giảm nhẹ vào quý IV/2022. Tuy nhiên, việc điều chỉnh giá vẫn còn đặt thách thức lớn với chủ đầu tư và nhà đầu tư. Với doanh nghiệp, chi phí đầu vào tăng cao tác động đến giá thành đầu ra. Còn các nhà đầu tư đã trải qua nhiều lần mua nên không dễ đưa ra quyết định điều chỉnh giá” - Bà Hằng nói. 

Phó Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) Trần Hoàng Minh cho rằng, năm 2023 vẫn là một năm khó khăn vì lãi suất chưa giảm. Tuy nhiên, bất động sản mang giá trị thực và cho thuê, nhất là những sản phẩm đã hình thành thì không giảm giá thêm. 

Nguyên nhân vì nguồn cung rất hạn chế trong khi nhu cầu tăng mạnh. “Thống kê từ nhiều đơn vị cũng chỉ ra rằng, dù thanh khoản thấp nhưng giá nhà ở chỉ chững hoặc tăng nhẹ chứ không giảm. Nếu đang giữ lượng tiền mặt tốt, không đi vay hay vay ít thì đây là cơ hội so sánh và chọn được sản phẩm tốt” - Ông Hoàng nói. 

Báo cáo tổng quan thị trường địa ốc Hà Nội của Savills, cho thấy lượng giao dịch trong những tháng cuối năm rất thấp. Riêng quý IV/2022, chỉ thực hiện được 196 giao dịch thành công, giảm 34% theo quý, giảm 52% theo năm. 

Cả năm 2022 có 1.458 giao dịch thành công, đây là mức thấp nhất kể từ năm 2015 tới nay, giảm 44% theo năm. Trước tình hình khó khăn như hiện nay, một số chủ đầu tư dự án hiện đã có một số điều chỉnh về giá bán, giá sơ cấp đối với loại hình biệt thự vào quý vừa qua, đạt 130 triệu đồng/m2, giảm 6% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá nhà ở liền kề còn 172 triệu đồng/m2, giảm nhẹ 1% so với cùng kỳ; shophouse giảm 10% còn 189 triệu đồng/m2.