Làm sao để phát triển thị trường bất động sản an toàn, bền vững?

Vừa qua, chủ trì hội nghị "Phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững", Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính nhấn mạnh rằng Hội nghị nhằm đánh giá thực trạng và nêu rõ những hạn chế, bất cập của thị trường bất động sản; tổng hợp kinh nghiệm trong nước, quốc tế từ đó đề xuất giải pháp đối với lĩnh vực bất động sản và các lĩnh vực liên quan để đảm bảo thị trường bất động sản tiếp tục phát triển ổn định, lành mạnh.

Đóng góp 11% GDP

Theo Bộ Xây dựng, trong những năm qua, thị trường bất động sản có những đóng góp hết sức quan trọng trong toàn nền kinh tế. Theo thống kê, đóng góp của góp của ngành xây dựng và bất động sản trong GDP các năm gần đây khoảng 11% (trong đó, đóng góp của ngành bất động sản trực tiếp và gián tiếp thông qua các lĩnh vực khác khoảng 4,5%).

Trong năm 2021, thị trường bất động sản vẫn có nhiều khó khăn do tác động của dịch bệnh nhưng đã từng bước khắc phục, thích ứng, chuyển trạng thái linh hoạt để duy trì tương đối ổn định.

Sang đầu năm 2022, tình hình kinh tế-xã hội đã có nhiều chuyển biến tích cực sau khi triển khai thực hiện Nghị quyết số 128/NQ-CP ngày 11/10/2021 về thích ứng an toàn, linh hoạt, kiểm soát hiệu quả dịch Covid-19 và Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 30/01/2022 của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế-xã hội đang được triển khai đồng bộ giúp cho hầu hết các ngành, lĩnh vực, địa phương trong xu hướng phục hồi và tăng trưởng trở lại.

Về nguồn cung bất động sản: đối với nguồn cung nhà ở thương mại, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành trên cả nước có xu hướng giảm dần qua các năm 2020, 2021, nguồn cung nhà ở thương mại trong 6 tháng đầu năm 2022 rất hạn chế. Trong năm 2021, tổng số dự án nhà ở thương mại hoàn thành là 172 dự án với quy mô 24.027 căn; bằng khoảng 60% số dự án và 42% số lượng căn so với năm 2020 (288 dự án với quy mô 57.149 căn).

Trong 6 tháng đầu năm 2022, số lượng dự án nhà ở thương mại được chấp thuận mới và hoàn thành vẫn hạn chế, chưa cho thấy sự cải thiện về nguồn cung nhà ở thương mại. Tổng lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành trong 6 tháng đầu năm tổng hợp sơ bộ khoảng 12.000 căn, tương đương cùng kỳ năm 2021.

Về nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân: tính tổng số dự án nhà ở xã hội đã và đang triển khai từ trước đến nay, trên địa bàn cả nước, đã hoàn thành 279 dự án nhà ở xã hội, quy mô xây dựng khoảng 148.000 căn, với tổng diện tích hơn 7.400.000m2; đang tiếp tục triển khai (bao gồm các dự án đã được chấp thuận đầu tư và đang triển khai đầu tư xây dựng): 355 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 377.000 căn, với tổng diện tích khoảng 18.840.000m2.

Trong 6 tháng đầu năm 2022, trên địa bàn cả nước đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 13 dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 6.000 căn, với tổng diện tích khoảng 300.000m2 sàn xây dựng, trong đó: Tính riêng dự án nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị: Hoàn thành việc đầu tư xây dựng 12 dự án, quy mô xây dựng khoảng 5.480 căn hộ, với tổng diện tích khoảng 274.000m2. Tính riêng dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân khu công nghiệp: Hoàn thành việc đầu tư xây dựng 1 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 400 căn hộ, với tổng diện tích 21.500m2.

Thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 31/01/2022 của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế-xã hội, các địa phương đã khởi công 11 dự án với tổng số khoảng 25.675 căn, tổng diện tích xây dựng khoảng 1.282.850 m2. Kết quả phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 nêu trên còn hạn chế so với nhu cầu về nhà ở của đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình, công nhân các khu công nghiệp.

Về lượng giao dịch bất động sản: trong năm 2021, tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ các dự án khoảng 110.000 giao dịch (gần tương đương lượng giao dịch năm 2020 là khoảng 115.000 giao dịch), nhưng lượng giao dịch đất nền tăng mạnh, tổng lượng giao dịch đất nền trong năm khoảng 170.000 giao dịch. Trong 6 tháng đầu năm 2022, tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ khoảng 50.000 giao dịch, đất nền khoảng 200.000 giao dịch tăng so cùng kỳ năm 2021.

Về giá giao dịch bất động sản: trong năm 2021, giá bất động sản, nhà ở, đất nền vẫn liên tục tăng từ đầu năm, trong đó: giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5 đến 7%. Giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15 đến 20%; giá đất nền tăng 20 đến 30% so thời điểm cuối năm 2020. Đặc biệt, tại thời điểm cuối quý I đầu quý II đã xảy ra hiện tượng tăng giá đột biến, thậm chí "sốt giá" đất nền tại nhiều địa phương.

Trong 6 tháng đầu năm 2022, giá căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền vẫn tăng so thời điểm cuối năm 2021, mức độ tăng giá các phân khúc bất động sản tập trung trong cuối quý I, chậm dần và có dấu hiệu chững lại trong các tháng quý II...

Thị trường bất động sản đang bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập

Cũng theo tư lệnh ngành Xây dựng giá nhà đất liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở. Tại Hà Nội, TP.HCM hầu như không còn căn hộ chung cư có giá dưới 25 tr/m2.

Trong khi đó, các sàn giao dịch bất động sản hình thành, hoạt động còn mang tính tự phát, thiếu ổn định; chưa đảm bảo kiểm soát đầy đủ được thông tin, tính pháp lý trong giao dịch bất động sản.

Hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản chưa được kiểm soát tốt; một bộ phận môi giới bất động sản còn yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp; còn một lượng lớn các cá nhân hành nghề "môi giới" bất động sản tự do không có chứng chỉ hành nghề.

Giao dịch bất động sản chưa được minh bạch, hiện tượng "hai giá", kê khai thấp hơn giá giao dịch thực nhằm trốn thuế trong giao dịch kinh doanh bất động sản còn khá phổ biến.

Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản chưa đầy đủ, hoàn chỉnh; việc công khai minh bạch thông tin liên quan đến thị trường bất động sản chưa được thường xuyên, liên tục và đầy đủ dẫn đến tình trạng lợi dụng, tung tin đồn thổi, nhiễu loạn thị trường.

Công tác quản lý quy hoạch, xây dựng, quản lý sử dụng đất và thị trường bất động sản tại một số địa phương còn tồn tại, bất cập. Một số địa phương có hiện tượng tách thửa, phân lô bán nền không đúng quy định, không phù hợp quy hoạch, thiếu hạ tầng nhưng chưa được kiểm tra, xử lý kiên quyết; công tác thông tin, công khai minh bạch về quy hoạch và các dự án hạ tầng, nâng loại đô thị, đơn vị hành chính còn chưa đầy đủ, kịp thời..

Việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản chưa chặt chẽ, còn tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là trong phát hành trái phiếu, cổ phiếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Chính sách thuế đối với việc sử dụng bất động sản và hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động sản chưa phân biệt được giữa người sử dụng và đối tượng đầu tư, kinh doanh, chưa hạn chế được hiện tượng đầu cơ, găm giữ bất động sản. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất còn một số tồn tại, hạn chế...

Những bất cập trên đã làm ảnh hưởng tiêu cực tới sự phát triển hiệu quả và bền vững của thị trường bất động sản.

Một số giải pháp thúc đẩy thị trường

Từ những vướng mắc trên, tại hội nghị, Tư lệnh ngành xây dựng đã đề xuất các giải pháp và nhiệm vụ đối với từng Bộ ngành và các địa phương. Cụ thể: khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật kiên quan đến lĩnh vực bất động sản như: Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị… để đảm bảo đồng bộ, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, tạo khung pháp lý, điều kiện để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, đồng thời tăng cường quản lý thị trường này;

Theo dõi sát tình hình, diễn biến thị trường để kịp thời thực hiện giải pháp làm lành mạnh thị trường khi cần thiết. Tăng cường thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật về kinh doanh , hoạt động sàn giao dịch, hoạt động môi giới bất động sản. Kiểm tra, rà soát các dự án nhà ở, kinh doanh bất động sản để kịp thời tháo gỡ các vướng mắc trong thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng… thúc đẩy triển khai tạo nguồn cung cho thị trường. Tăng nguồn cung, nhất là tạo điều kiện thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở cho phân khúc thu nhập thấp…

Kiểm soát, cơ cấu lại tín dụng bất động sản đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro cho thị trường. Tiếp tục tạo điều kiện cho vay đối với lĩnh vực bất động sản theo đúng quy định pháp luật; tiếp tục cho vay đối với các dự án đầy đủ pháp lý, có hiệu quả; ưu tiến cho vay đối với dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân được cấp phép và khởi công để tạo nguồn cung cho thị trường.

Khẩn trương tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch đô thị, nông thôn, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và xây dựng Chương trình phát triển nhà ở, Kế hoạch phát triển nhà ở tại các địa phương; Công khai, minh bạch thông tin, danh mục, tiến độ các Dự án phát triển hạ tầng, các dự án bất động sản lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đô thị, đơn vị hành chính tại địa phương, ngăn chặn hiện tượng thông tin đồn thổi nhằm đẩy giá, trục lợi bất hợp pháp.

Thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản; xử lý các hành vi đưa thông tin không chính xác, gây nhiễu loạn, tác động tiêu cực đến hoạt động thị trường tài chính, tín dụng bất động sản...

Liên quan đến những giải pháp về tài chính doanh nghiệp, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi chia sẻ: Bộ Tài chính sẽ triển khai đồng bộ các giải pháp về hoàn thiện chính sách, pháp luật theo hướng tăng cường quản lý giám sát thị trường trái phiếu doanh nghiệp, nâng cao chất lượng hàng hóa, cải thiện chất lượng của các tổ chức cung cấp dịch vụ.

Trước mắt, Bộ Tài chính đang trình Chính phủ và sẽ tập trung hoàn thiện khung khổ pháp lý tại Nghị định số 153 nhằm quản lý hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp vừa hỗ trợ thúc đẩy phát triển thị trường phát triển minh bạch, hiệu quả, vừa đảm bảo hạn chế và kiểm soát được các rủi ro, bảo vệ quyền lợi các nhà đầu tư.

Đối với hoạt động kiểm tra giám sát, Bộ Tài chính tiếp tục chỉ đạo Ủy ban Chứng khoán nhà nước và các đơn vị chức năng tổ chức các đợt thanh tra, kiểm tra có trọng tâm, trọng điểm tại các doanh nghiệp phát hành, các công ty cung cấp dịch vụ trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp, củng cố niềm tin nhà đầu tư. Sau kiểm tra sẽ có công bố công khai rộng rãi ra thị trường về các sai phạm để tăng tính răn đe.

Bộ Tài chính cũng sẽ tiếp tục thường xuyên cung cấp thông tin, cảnh báo, khuyến nghị thông qua các phương tiện thông tin đại chúng về các rủi ro đối với nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư cá nhân khi tham gia thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ...