Lãi suất tiếp tục giảm: “Chất kích thích” gúp thị trường bất động sản trở lại?

Kịch bản nào cho thị trường bất động sản?

Cuối tháng 3/2023, Ngân hàng Nhà nước đã phát đi thông báo về việc giảm loạt lãi suất điều hành, mức điều chỉnh 0,3-0,5%/năm, hiệu lực từ ngày 3/4/2023.

Theo đó, Ngân hàng nhà nước sẽ giảm 0,5%/năm đối với lãi suất tái cấp vốn; giảm 0,5%/năm lãi suất tối đa tiền gửi bằng VND không kỳ hạn và kỳ hạn dưới 1 tháng và kỳ hạn từ 1 đến dưới 6 tháng; giảm 0,5%/năm trần lãi suất cho vay ngắn hạn VND đối với lĩnh vực ưu tiên; giảm 0,3%/năm lãi suất đối với tiền gửi bằng VND tại Ngân hàng Nhà nước.

Nguyên nhân khiến Ngân hàng Nhà nước đưa ra quyết định giảm lãi suất là do thị trường tiền tệ đang ổn định, thanh khoản hệ thống tổ chức tín dụng dồi dào, đáp ứng nhu cầu thanh toán, chi trả của nền kinh tế; lãi suất liên ngân hàng giảm nhanh và mạnh.

Ông Phạm Chí Quang- Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ Ngân hàng Nhà nước cho biết: “Giảm lãi suất là mong mỏi của Thủ tướng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước trong điều hành chính sách tiền tệ suốt thời gian qua. Chúng tôi điều hành để cắt giảm mặt bằng lãi suất huy động, rồi đề nghị các tổ chức tín dụng cắt giảm chi phí để có nền tảng giảm lãi suất cho vay trong nền kinh tế.

 Trong bối cảnh thế giới thuận lợi, Fed có xu hướng giảm tốc quá trình thắt chặt chính sách tiền tệ thì đây là điều thuận lợi giúp Ngân hàng Nhà nước tiến tới giảm các mặt bằng lãi suất điều hành, kể cả các mặt bằng lãi suất thương mại như chỉ đạo ngân hàng về trần lãi suất huy động, trần lãi suất cho vay trong thời gian tới. Khi điều kiện chín muồi, Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục giảm lãi suất để hỗ trợ nền kinh tế”.

Theo ghi nhận, sau khi Ngân hàng Nhà nước hạ lãi suất điều hành cùng lãi suất liên ngân hàng giảm mạnh, nhiều ngân hàng đã đồng loạt giảm lãi suất huy động. Ngay cả các ngân hàng vốn chiếm lợi thế huy động nhờ lãi suất cao nay cũng đồng loạt “hạ nhiệt”.

Giới chuyên gia đánh giá, việc giảm lãi suất điều hành ở thời điểm hiện tại là động thái có ý nghĩa tích cực đối với cộng đồng doanh nghiệp cũng như người mua nhà. Theo đó, cả hai chủ thể này sẽ dễ dàng tiếp cận được vốn vay, có dòng tiền để đầu tư, mua – bán bất động sản, kích hoạt lại giao dịch trên thị trường.

TS.Cấn Văn Lực - Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia - nhìn nhận, khi lãi suất điều hành giảm thì lãi suất vay cũng sẽ giảm. Điều này sẽ có ba tác động tích cực cho cả bên bán và bên mua. Cụ thể, áp lực chi phí vốn đối với chủ đầu tư sẽ giảm bớt do tiếp cận được nguồn vốn vay với mức lãi suất hợp lý hơn. Từ đó có thể đưa ra chính sách bán hàng hấp dẫn hơn, góp phần thúc đẩy thanh khoản trên thị trường bất động sản. Đồng thời, chủ đầu tư có thêm nguồn lực để hoàn thiện các dự án dang dở, cũng như triển khai các dự án mới. Kết quả là nguồn cung mới sẽ được bổ sung cho thị trường. Tiếp theo, nhu cầu mua bất động sản của khách hàng khởi sắc hơn.

Vị chuyên gia này bày tỏ, trước đây, lãi suất cho vay ở mức cao là một trong những rào cản lớn đối với việc khách hàng ra quyết định mua bất động sản. Do vậy, khi lãi suất vay vốn giảm sẽ thúc đẩy nhu cầu mua bất động sản của khách hàng.

Trao đổi với PV, chuyên gia kinh kế Nguyễn Trí Hiếu đánh giá, Việc giảm lãi suất điều hành kết hợp cùng động thái nới lỏng các chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước sẽ góp phần khơi thông thị trường vốn và hỗ trợ cho mục tiêu tăng trưởng kinh tế năm 2023 cũng như những cân đối lớn cho các năm tiếp theo.

TS.Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, sau khi lãi suất giảm sẽ kích thích các doanh nghiệp tiếp tục mở rộng sản xuất kinh doanh. Đây là lực đẩy lớn cho xuất khẩu, giúp hàng hóa Việt Nam có lợi thế cạnh tranh trên thị trường quốc tế. Đồng thời, dòng tiền dồi dào cũng là tiềm lực cho tiêu dùng trong nước, bao gồm cả tiêu dùng dịch vụ, an sinh, giáo dục, mua sắm bất động sản...

Sự tăng trưởng hay trầm lắng của thị trường bất động sản luôn có liên hệ mật thiết với lãi suất ngân hàng. Trong đó, bất động sản ở thực sẽ là “mảnh đất” màu mỡ nhất nhưng cũng cạnh tranh nhất khi nhu cầu của thị trường vọt tăng nhờ các nút thắt về tín dụng được tháo gỡ.

Phân khúc bất động sản ở thực được thừa hưởng lợi ích kép

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính nhận định: "Nếu lãi suất cho vay hạ, thị trường địa ốc sẽ đón nhận tín hiệu thanh khoản tốt. Ðây chính là cơ sở để thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại. Thực tế suốt thời gian qua, Chính phủ và các bộ, ngành đều rất tập trung để tháo gỡ khó khăn của thị trường bất động sản".

Bên cạnh việc hưởng lợi từ dòng vốn “rẻ”, phân khúc bất động sản ở thực còn được thừa hưởng lợi ích kép khi kinh tế phục hồi và thu nhập của người dân tăng lên. Bởi ưu tiên hàng đầu của người dân luôn là nâng cao chất lượng sống, tìm kiếm không gian sinh hoạt phù hợp. Đây là căn cứ quan trọng để nhận định phân khúc này sẽ là ngách sản phẩm có khả năng quay lại guồng tăng trưởng sớm nhất trong thời gian tới.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB bất động sản Hà Nội cũng cho rằng thời gian qua, vấn đề lãi suất tăng cao đã tác động tới tính thanh khoản của thị trường bất động sản. “Người mua sẽ cân nhắc tới vấn đề thu chi và không xuống tiền mua khiến thanh khoản xuống thấp. Còn các doanh nghiệp bất động sản bị ảnh hưởng mạnh mẽ khi khó khăn ở kênh trái phiếu và lãi suất neo cao”, ông Điệp nói.

Theo ông Điệp, người mua nhà hầu hết đều có một khoản tiền nhất định, còn lại sẽ sử dụng đòn bẩy tài chính. Tuy nhiên, lãi suất cao khiến họ không dám vay để mua. Do đó, sức mua sụt giảm nghiêm trọng kéo theo các doanh nghiệp bị ảnh hưởng về dòng tiền. Theo vị này, việc lãi suất hạ, thị trường bất động sản sẽ phát triển mạnh. Bởi, hiện nay sức cầu trên thị trường vẫn đang rất tốt, đặc biệt ở phân khúc phục vụ nhu cầu thực.

“Mặt bằng lãi suất giảm là tin vui, động lực giúp thị trường bất động sản ấm hơn khi tạo điều kiện cho người dân, doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận vốn với vay tín dụng. Hơn hết là góp phần tạo tâm lý tích cực cho thị trường, giúp nhà đầu tư khôi phục niềm tin. Nếu mặt bằng lãi suất tiếp tục giảm trong thời gian tới cùng với việc Chính phủ có thêm những động thái hỗ trợ khác và đặc biệt là doanh nghiệp chủ động “tự cứu mình” thì thị trường bất động sản sẽ có khả năng hồi phục từ cuối quý II/2023”, ông Điệp dự đoán. Việc các ngân hàng đề cập tới hạ lãi suất là tin vui cho thị trường. Song, để thực hiện được còn phụ thuộc vào độ ổn định của tình hình kinh tế và các yếu tố vĩ mô”, ông Điệp nói thêm.

Bên cạnh góc nhìn tích cực, không ít chuyên gia cho rằng, các quyết định giảm lãi suất điều hành trong thời gian ngắn đã gây bất ngờ cho thị trường. Các chuyên gia tỏ ra lạc quan thận trọng với động thái giảm lãi suất thứ hai chỉ trong vòng 1 tháng. Điều được quan tâm hơn là liệu dòng tiền có hưởng ứng với thông tin hay không, vì quan trọng nhất là dòng tiền của nhà đầu tư lớn mới có thể thúc đẩy thị trường lên. Dĩ nhiên việc giảm lãi suất luôn là chất kích thích tích cực với chứng khoán, nhưng nếu dòng tiền không mạnh theo thì khả năng cao thị trường cũng chỉ hưng phấn được vài phiên đầu tuần tới mà thôi.

Nhìn rộng hơn, các chuyên gia quan tâm tới khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế. Việc lạm phát chậm lại, thanh khoản hệ thống dư thừa là điều kiện tốt để Ngân hàng nhà nước giảm lãi suất nhưng tốc độ tăng trưởng tín dụng quý 1/2023 cho thấy khả năng hấp thụ vốn là yếu. Do đó việc mở rộng tăng trưởng dựa trên mở rộng tín dụng đang gặp khó khăn.