Kỳ vọng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2023 vẫn rất xa vời

Kỳ vọng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2023 còn rất xa vời

Báo cáo thị trường bất động sản tháng 1/2023, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở bình dân sẽ tiếp tục tăng trưởng trong năm nay. Dư địa phát triển đô thị đã và đang thu hút nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư. Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, việc ưu tiên phát triển phân khúc nhà ở xã hội không chỉ đáp ứng nhu cầu thiết yếu của đối tượng chính sách, đồng thời còn là đòn bẩy kích thích dòng chảy kinh tế cũng như hoạt động của 38 ngành nghề khác liên quan đến thị trường bất động sản. 

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trên địa bàn cả nước cho đến nay đã hoàn thành được 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị cùng với khoảng 155.800 căn, con số này tương đương với tổng diện tích lên đến 7,8 triệu m2. Tuy nhiên, thực tế nguồn cung từ nhà ở xã hội vẫn còn một khoảng cách khá xa khi so với kỳ vọng đặt ra về 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2023. 

Theo các chuyên gia, nguyên nhân đến từ việc triển khai cũng như phát triển nhà ở xã hội đã và đang gặp phải nhiều vướng mắc và khó khăn. 

Những khó khăn trong việc phát triển nhà ở xã hội

Dễ dàng thấy được một điều rằng, Nhà nước trong thời gian qua đã có nhiều nỗ lực trong việc ban hành chính sách, thu hút các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội nhằm cải thiện nguồn cung của phân khúc này. Cho đến nay, những chính sách này vẫn tồn đọng nhiều bất cập và thiếu đồng bộ. Điều này đã tạo ra nhiều điểm nghẽn khiến các chủ đầu tư vấp phải nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở xã hội. Ngoài những chính sách đã được đưa ra từ trước, Nhà nước nếu như muốn thực hiện thành công đề án xây dựng được ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội trong năm 2023 cần nghiên cứu và ban hành thêm những cơ chế đặc thù riêng, đặc biệt về vốn cùng với quỹ đất, từ đó khuyến khích các doanh nghiệp có thể tham gia phát triển dự án nhà ở xã hội.

Thực tế cho thấy, có nhiều khó khăn khiến các doanh nghiệp không quá mặn mà đối với việc phát triển dự án nhà ở xã hội, dẫn đến việc thiếu hụt trầm trọng nguồn cung của phân khúc này. Trong đó, có đến 4 khó khăn chính được đề cập đến nhiều nhất. 

Thứ nhất là những vướng mắc về quy định đối với việc dành 205 quỹ đất để làm nhà ở xã hội. Theo như quy định của Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP có nêu rằng: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội”. 

Điều đáng nói, không phải dự án nhà ở thương mại nào cũng phù hợp với việc xây dựng nhà ở xã hội trong cùng một dự án, đặc biệt là những dự án nhà ở cao cấp và trung cấp. Vì thế, việc bố trí 20% quỹ đất bên trong dự án đô thị và nhà ở thương mại, điều này vô hình chung sẽ khiến tổng thể của dự án bị phá vỡ. Do đó, các tiện ích và cảnh quan trong dự án này cũng trở nên thiếu đồng bộ, đồng thời giảm giá trị sử dụng của nhóm đối tượng cao cấp. Bên cạnh đó, những người dân với thu nhập trung bình và thu nhập thấp cũng khó mà thích ứng được trong khu vực chất lượng cao. Tại 2 thành phố lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM, hầu hết các dự án đề có quy mô nhỏ. Việc yêu cầu bố trí quỹ đất 20% ở những vị trí có giá trị lớn là điều rất khó để thực hiện.

Vì thế, điều cần làm là giao 20% quỹ đất cho chính quyền địa phương tổ chức thực hiện, bên cạnh đó UBND tỉnh cũng cần phải tính toán về nhu cầu quỹ đất mỗi khi tiến hành lập quy hoạch. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, hầu hết các quốc gia trên thế giới đều sở hữu quỹ nhà ở địa phương để cho người lao động thuê dưới hình thức đất thuộc về chính quyền, sau đó giao cho các doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho thuê đúng theo giá quy định.

Liên quan đến vấn đề này, đại diện Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng lấy ví dụ tại Hà Lan. Cụ thể, quy mô cho thuê nhà ở xã hội ở quốc gia này là khoảng 31%. Theo đó, Hiệp hội Nhà ở tại Hà Lan sẽ tiến hành luân chuyển vốn theo nguyên tắc quay vòng. Do đó, thu nhập nhận được từ việc cho thuê nói riêng và bán nhà nói chung đủ để trang trải cho khoản đầu tư của họ vào nhà ở giá rẻ hoặc có thể tiến hành tân trang và cải tạo khu phố. Tại một số các khu vực tại Hoa Kỳ, các quy định yêu cầu phát triển nhà ở giá rẻ cũng sẽ được tiến hành bằng 1 trong 3 cách, đó là: Tỷ lệ % các đơn vị phát triển dự án phải với giá cả phải chăng; tỷ lệ % xây dựng ngoài các đơn vị với giá cả phải chăng hoặc tiền mặt trả cho quỹ nhà ở.

Nguyên nhân thứ hai đến từ nguồn vốn và lãi suất. Trước đó, hai chính sách hỗ trợ đã được xây dựng cho nhà ở xã hội trong chương trình phục hồi cũng như phát triển kinh tế - xã hội. Đầu tiên là hỗ trợ cho các cá nhân vay ưu đãi. Tính đến hết tháng 10 năm ngoái, Ngân hàng Chính sách xã hội đã tiến hành giải ngân được tổng cộng 3.017 tỷ đồng dành cho 8.379 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội và nhà công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo và sửa chữa nhà ở. Thứ hai là chính sách hỗ trợ lãi suất mỗi năm 2% với mức tối đa là 40.000 tỷ đồng thông qua hệ thống ngân hàng thương mại nhằm cho vay đối với một số ngành và lĩnh vực, bao gồm cả cải tạo chung cư cũ, xây dựng nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ cho công nhân. Tính đến nay, vẫn chưa có dự án nào được vay vốn của chương trình phục hồi. Thực tế cho thấy, các doanh nghiệp đã gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng sẽ khiến các dự án nhà ở xã hội gặp khó khăn trong việc triển khai.

Nguyên nhân thứ ba đến từ thủ tục đầu tư xây dựng và mua bán nhà ở xã hội vẫn còn nhiều phức tạp và kéo dài, thậm chí còn nhiều khó khăn so với nhà ở thương mại, tạo ra rào cản khiến các chủ đầu tư khó lòng tiếp cận với loại hình nhà ở này. Đồng thời, quỹ đất 20% khi giao cho các doanh nghiệp cũng phải tổ chức đấu thầu và đấu giá, khó lòng lựa chọn các nhà đầu tư. 

Nguyên nhân cuối cùng đến từ việc giá bán bị khống chế, lãi vay cùng với lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án sẽ không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư. Chưa kể, việc nguồn vốn bị tắc nghẽn cộng thêm chi phí tiếp cận tài chính và chi phí đầu vào tăng cao nhưng trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua - bán nhà ở xã hội vẫn còn kéo dài và vô cùng phức tạp, khiến doanh nghiệp tốn kém nhiều loại chi phí, điều này khiến giá nhà ở xã hội xây mới ở nhiều nơi cao gần bằng khi so sánh với giá nhà ở thương mại. Ngoài ra, thị trường thứ cấp cũng ghi nhận hiện tượng giá nhà ở xã hội ở những thành phố lớn sau 5 năm sử dụng đã tăng gấp đôi. Đặc biệt, định mức xây dựng đã quy định thấp hơn so với thực tế thị trường khiến các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội nhiều khả năng lỗ cao. Vì thế, việc thu hút các doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc nhà ở xã hội sẽ càng khó khăn nếu không có điều gì hấp dẫn.

Làm quy mô lớn mới có thể giảm giá

Liên quan đến việc phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới, ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, nếu phát triển nhà ở xã hội y hệt với nhà ở thương mại, sau đó đưa ra những khung giá không phù hợp so với điều kiện của thị trường thì rõ ràng là các nhà đầu tư sẽ không quan tâm. “Khi làm ra sản phẩm còn phải đi xin phê duyệt về giá bán, những thủ tục còn phức tạp hơn nhiều so với nhà ở thương mại và được miễn duy nhất tiền sử dụng đất để làm lợi thế cho việc giảm giá thành”, ông Thanh bổ sung.

Cũng theo Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, các doanh nghiệp nếu muốn phát triển nhà ở xã hội cần phải thay đổi tư duy. Tức là, phải làm thế nào để người dân có thể sinh sống lâu dài. Hoặc khi người dân nâng cao được đời sống của mình, có điều kiện mua sản phẩm khác thì người sau sẽ có cơ hội để sở hữu. 

Ông Thanh cho rằng, nếu muốn tiết kiệm chi phí tham gia phân khúc nhà ở xã hội cần phải làm những dự án quy mô lớn. Nếu không, giá vốn ở mức 20 triệu/m2 là điều hoàn toàn bình thường. Tuy nhiên, nếu khống chế giá cả sẽ khiến chất lượng nhà ở giảm sút, môi trường sống của người dân sẽ nhanh chóng bị xuống cấp. Do đó, không nên chỉ nghĩ đến việc xây dựng nhà ở giá rẻ. Ngoài ra, cần có những cơ chế và quy định để những người dân không còn trong diện ở nhà ở xã hội có thể chuyển sang cho những người khó khăn hơn. Điều này làm tăng tính uyển chuyển của thị trường, từ đó thu hút nhiều nhà đầu tư và mang đến nhiều quyền lợi hơn cho người dân.