Không phải TP HCM, đây mới là "điểm nóng" của thị trường nhà phố, biệt thự

Theo Nhịp Sống Kinh Tế, đại diện của DKRA Vietnam cho biết, việc siết chặt dòng vốn vào hoạt động kinh doanh bất động sản khiến nguồn cung khan hiếm, giá bán lại tăng cao, dẫn tới làm hạn chế cơ hội tiếp cận nhà ở của khách hàng, đặc biệt là những người có nhu cầu ở thực. Theo đó, quỹ đất tại TP HCM khan hiếm và giá bán ngày một tăng cao khiến một số lượng lớn khách hàng chuyển sự quan tâm sang thị trường các tỉnh giáp ranh - nơi có nguồn cung đa dạng và mức giá bán vẫn còn thấp.

Theo DKRA Vietnam, các giao dịch nhà phố, biệt thự hiện nay tại khu ven TP HCM chủ yếu tập trung vào những dự án có hạ tầng kết nối đồng bộ. Chẳng hạn như khu vực Dĩ An, Bình Dương - giáp ranh TP Thủ Đức được xem là "điểm nóng" của nhà phố, biệt thự sau TP HCM. Bởi có lợi thế gần sát TP HCM nên sự biến động giá theo giai đoạn của loại hình này cũng tương đương với nhà phố, biệt thự tại TP HCM. Cùng với đó, nguồn cung khan hiếm những năm qua cũng khiến cả mặt bằng giá cùng nhu cầu của khu vực này tăng mạnh.

Theo ghi nhận cho thấy, trong những năm qua nguồn cung nhà phố tại khu vực Bình Dương nhỏ giọt. Hiện tại, nơi đây chỉ có dự án khu nhà liền kề Bcons Plaza của Tập đoàn Bcons đang đưa ra thị trường với 160 sản phẩm, nằm cạnh làng Đại học Quốc gia TP HCM.

Trước đó, dự án nhà phố liền kề Cité D'amour nằm trên mặt tiền đường Đông Tác, TP Dĩ An, có quy mô 77 căn nhà phố đã chào bán hết.

Trước dự án Cité D'amour, từ cuối năm 2020, một dự án đất nền, nhà phố mở bán tại Bình Dương cũng được săn đón do nguồn cung hạn hẹp. Điển hình như các dự án Victory City, Uni Mall Center, Hana Garden Mall, Casa Mall, The Eden City, Bình Dương Avenue City...

Theo khảo sát một số dự án nhà phố tại Bình Dương cho thấy, có dự án biên độ tăng giá nhanh hơn cả TP HCM. Ví dụ như dự án nhà phố HL Phú Đông tại Dĩ An được bán ra ban đầu tư năm 2016 với mức giá trung bình vào khoảng 23 triệu đồng/m2, sau 5 năm, đến nay nhà phố tại dự án này đã tăng lên mức hơn 11-12 tỷ đồng/căn, nhưng hầu như không có ai bán.

Cũng tại Dĩ An, cách đây 3 năm, một dự án nhà phố được rao bán với giá chỉ khoảng 20 triệu đồng/m2, đến năm 2019 đã lên 35-40 triệu đồng/m2. Sau khi địa phương này chính thức được chuyển lên thành phố từ tháng 2 năm 2020, giá giao dịch lập tức tăng lên hơn 45-50 triệu đồng/m2. Hiện tại mức giá này lại tiếp tục tăng lên trên dưới 50%.

Tương tự, tại một dự án nhà phố ở khu vực Thuận An, Tân Uyên cũng liên tục thiết lập mặt bằng giá mới.

Theo nhận định của các chuyên gia, nguồn cung khan hiếm, trong khi nhu cầu mua bất động sản liền thổ tăng mạnh là một trong những nguyên nhân khiến nhà phố, biệt thự tại những khu vực giáp ranh TP HCM có biên độ tăng giá nhanh. Theo báo cáo tháng 5 năm 2022 của DKRA Vietnam cho thấy, chi phí nguyên vật liệu tăng và việc siết tín dụng tiếp tục đẩy mặt bằng giá sơ cấp tăng lên, mức tăng ghi nhận từ 10-20% so với giai đoạn mở bán trước đó (mỗi giai đoạn cách nhau từ 3-5 tháng), kèm theo đó là các chính sách bán hàng ưu đãi, chiết khấu hay ân hạn nợ gốc... nhằm hỗ trợ dòng tiền cho khách hàng.

Đơn vị này cũng chỉ ra, tỷ lệ tiêu thụ chung toàn thị trường nhà phố, biệt thự vùng ven TP HCM phục hồi tốt, chiếm khoảng 63% số lượng căn mở bán. Đồng Nai dẫn đầu về tỷ lệ tiêu thụ 48% toàn thị trường. TP HCM và Bà Rịa - Vũng Tàu có tỷ lệ hấp thụ kém, cùng ghi nhận mức tiêu thụ lần lượt là 4% và 2% trên tổng nguồn cung mới toàn thị trường.

Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam - ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho biết, hiện nhiều dự án bất động sản tại Bình Dương đang chào bán với giá cao nhưng vẫn được hấp thụ rất tốt. Dù thị trường Bình Dương giá tăng nhanh nhưng so với TP HCM giá vẫn còn dễ chịu. Do vậy, người mua nhà không thể tiếp cận thị trường TP HCM sẽ chọn cách dịch chuyển về đây định cư. Một khu nhu cầu mua tăng đồng nghĩa với giá bất động sản cũng sẽ tăng theo.

Về lâu dài rất khó để phán đoán nhưng với nhu cầu nhà ở cùng sự phát triển của tỉnh Bình Dương, xu hướng giãn dân của TP HCM, tác động từ việc hình thành TP Thủ Đức và sân bay Long Thành... thì thị trường bất động sản khu Đông khó có thể đứng yên và Bình Dương vẫn còn nhiều dư địa phát triển. Ông Kiệt cho rằng, giá thị trường Bình Dương có thể sẽ tiếp tục tăng và thiết lập các mặt bằng giá mới trong thời gian tới.

Trong báo cáo mới đây về thị trường nhà liền thổ, JLL cũng cho biết, lượng mở bán mới của cả thị trường miền Nam (gồm TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu) đạt gần 2.100 căn, trong đó TP HCM chỉ đóng góp 223 căn. Nếu so với trước đây, nguồn cung này đã sụt giảm đi đáng kể.

Đại diện JLL nhận định, nhu cầu đầu tư nhà phố, biệt thự tăng cao ngay sau khi biện pháp giãn cách được nới lỏng và kế hoạch phát triển hạ tầng tập trung tại các tỉnh phía Nam được đẩy mạnh. Nhiều chủ đầu tư các dự án tích hợp quy mô lớn tại các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, Long An tăng giá từ 5-10% so với đợt mở bán trước đó.

JLL dự báo rằng, giá bán sơ cấp các tỉnh ven TP HCM sẽ tiếp tục tăng do có sự thúc đẩy từ kế hoạch phát triển hạ tầng vùng ven TP HCM. Đặc biệt là dự án đường Vành đai 3, 4, cao tốc TP HCM - Mộc Bài và cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cùng với tốc độ gia tăng dân số đô thị, sẽ thúc đẩy cả nguồn cung và cầu từ các khu vực trung tâm TP HCM đến khu vực ngoại thành hoặc các tỉnh vệ tinh vùng ven.

Dự kiến từ nay đến hết năm 2022 có khoảng 11.400 căn nhà phố, biệt thự xây sẵn sẽ được chào bán tại 4 thị trường vùng ven Bình Dương, Long An, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu. Riêng TP HCM, nguồn cung khá khiêm tốn, chỉ khoảng 1.500-2.000 căn.