Khơi thông nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản (Kỳ 1): 8 giải pháp trọng tâm

Hiện nay, 70% tài sản đảm bảo của các tổ chức tín dụng là bất động sản. Vì vậy, không có tổ chức tín dụng nào mong muốn bất động sản đi xuốn để gặp khó khăn trong quá trình thu hồi nợ. Tất cả đều muốn duy trì để đảm bảo thu được gốc và lãi. Nếu xảy ra không thu được nợ thì cũng phát mãi để đảm bảo thu được gốc và lãi. Mặc dù kiểm soát chặt dòng vốn vào lĩnh vực rủi ro nhưng các tổ chức tín dụng cũng cần hết sức lưu ý, luân chuyển dòng vốn một cách uyển chuyển linh hoạt để làm sao người dân tiếp cận vốn một cách minh bạch với giá cả hợp lý.

Nhằm góp phần khơi thông nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản một cách minh bạch và có thị trường ổn định, theo tôi cần:

Thứ nhất, cần có một thị trường tài chính kết hợp giữa thị trường vốn và thị trường tiền tệ. Tthị trường tiền tệ các ngân hàng đã ban hành rất nhiều những cơ chế, nhưng thị trường vốn cần khẩn trương hoàn chỉnh, sửa đổi bổ sung làm sao để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Đồng thời chấn chỉnh lại thị trường chứng khoán. Tạo điều kiện để các doanh nghiệp tiếp cận được các quỹ . Và muốn tiếp cận được các quỹ thì phải hoàn thiện hồ sơ, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư. 

Chúng ta nói rất nhiều vấn đề không có đầu ra, nhưng xin hồ sơ rất khó khăn, Hà Nội và TP. HCM xin hàng năm, thậm chí nhiều năm vẫn chưa được vay.  Như vậy sẽ không có sản phẩm, không có sản phẩm thì không cần đến vốn, hay cần đến vốn xử lý phần trái phiếu hay cần vốn để trả nợ. Rất nhiều vấn đề cần đặt ra câu hỏi? Dự án thì không có, dự án mới không phê duyệt, nhà hầu hết lại là phân khúc cao cấp không có nhà ở xã hội. Những người dân bình thường, người lao động có nhu cầu nhà ở tiếp cận rất khó. Trong khi đó, Ngân hàng nhà nước quy định, 4 tỷ cho vay mua nhà là tính rủi ro bình thường 100%, nhưng trên 4 tỷ là phải từ 150% trở lên. Theo đó, quy định hướng tới tạo điều kiện cho người dân mua nhà. Như vậy, quy hoạch như thế nào, chính sách ra sao khi tỷ lệ nhà ở phân khúc cao cấp lớn như vậy? Rõ ràng chúng ta phải xem lại và nếu như vậy, chúng ta có thể kêu gọi vốn đầu tư nước ngoài, các quỹ đầu tư và các hình thức liên doanh, liên kết.

Thứ hai, lĩnh vực bất động sản có rất nhiều ngành nghề liên quan nên không phải một Bộ mà rất nhiều Bộ liên quan đến ngân hàng như Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Công Thương,… cần phải phối hợp với nhau để rà soát lại các cơ chế chính sách để tạo điều kiện cho lĩnh vực bất động sản phát triển hệ sinh thái hoàn chỉnh và trở thành ngành kinh tế tuần hoàn.

Thứ ba, tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản, sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và tạo điều kiện cho người chuyển nhượng, thế chấp tài sản đảm bảo. Các vấn đề liên quan đến tài sản đảo bảo rất khó khăn, thế chấp không đăng ký, không hoàn thiện thì không thể làm được, không thể vay vốn được. 

Thứ tư, cần phát triển các công cụ tài chính phái sinh như chứng khoán hóa các khoản cho vay, thế chấp, cầm cố bằng bất động sản. Phát hành trái phiếu công trình đối với công trình có nhu cầu vốn và chứng chỉ bất động sản. Đa dạng hóa các hình thức. Muốn làm điều này thì cần kiến nghị lên các cấp có thẩm quyền, lên Chính phủ, thậm chí lên Quốc hội.

Thứ năm, ngành bất động sản là ngành cũng bị ảnh hưởng bởi dịch COVID-19 và liên quan đến nhiều ngành nghề nên cũng cần tiếp tục quan tâm. Về phía các ngân hàng cũng phải tiếp tục quan tâm làm sao có sự phối hợp, hỗ trợ, đồng hành với doanh nghiệp, tạo điều kiện hỗ trợ doanh nghiệp cùng nhau phát triển. Tuy nhiên, cũng phải xem xét đến các vấn đề thuế phí cũng phải có các chính sách làm sao để chi phí đầu vào của doanh nghiệp giảm, giúp giá thành sản phẩm cung cấp ra thị trường phù hợp với thực tế. Đây là vấn đề rất cần thiết phải xem xét. 

Trong Thông tư 03/2022/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước ban hành để triển khai gói 40 nghìn tỷ đồng cũng có hỗ trợ liên quan đên lĩnh vực bất động sản. Đây cũng là đối tượng được quan tâm và xin nhấn mạnh đây là đối tượng rất được các ngân hàng quan tâm vì có tới 70% tài sản đảm bảo mà các ngân hàng đang nắm giữ từ các khoản nợ vay là các tài sản bất động sản. Nếu có sự đóng băng thì ngành ngân hàng cũng không thoát khỏi sự khó khăn và nợ xấu tăng lên rất lớn. 

Thứ sáu, Chính phủ cần tập trung vào nhà ở xã hội, tạo điều kiện cho người mua nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội hiện nay rất ít.

Thứ bảy, cần xây dựng hệ thống thông tin mua bán, thế chấp bất động sản thống nhất trên toàn quốc. Vấn đề này hiện tại mặc dù khó nhưng trong tương lai chuyển đổi số sâu rộng thì sẽ thực hiện được. 

Thứ tám, kiên quyết rà soát quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của nhiều dự án nhiều năm không triển khai và những chủ đầu tư không đủ năng lực thì nhất định phải thu hồi, bàn giao cho những chủ đầu tư có năng lực, có thể hoàn trả cho họ những khoản tiền đã đầu tư. Dứt khoát không để đất hoang hóa, để những dự án ôm đất để đó không triển khai.

Trong thời gian tới, có kế hoạch triển khai đồng bộ các giải pháp và nhận được sự quan tâm của các cấp, các ngành tôi tin chắc rằng thị trường bất động sản sẽ có dòng vốn vào ổn định. Thị trường vốn, thị trường tiền tệ phối hợp một cách hài hòa thì thị trường bất động sản sẽ phát triển một cách bền vững và tạo điều kiện cho người dân.

(Còn tiếp)