Khi những căn hộ condotel không được...thừa nhận

Đã quy định trong Luật nhưng sổ đỏ vẫn không thấy đâu

Theo Thanh Niên, loại hình căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel) và một số loại hình khác như biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, văn phòng lưu trú (officetel) và những công trình khác phục vụ việc lưu trú, du lịch trên quỹ đất thương mại, dịch vụ theo quy định sẽ được cấp sổ đỏ lâu dài. Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đưa nội dung này vào Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật Đất đai lần này.

Dự thảo được bổ sung thêm các quy định về việc cấp sổ đỏ cho những dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Theo đó, các địa phương sẽ thẩm định kỹ càng tính pháp lý của từng dự án trước khi tiến hành cấp sổ đỏ cho người mua bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Sau khi đã được cấp sổ đỏ, chủ sở hữu những sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng sẽ được chuyển quyền sở hữu, thực hiện giao dịch mua bán, sang tên như những loại hình bất động sản khác.

Trong trường hợp quy định này được thông qua, hơn trăm nghìn căn hộ condotel tại những dự án nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng, Phú Quốc, Nha Trang, Quảng Ninh,... sẽ được tháo gỡ nút thắt về pháp lý. 

Thực tế, người mua bất động sản nghỉ dưỡng trong hơn 10 năm qua vẫn chưa nhận được sổ đỏ cho căn hộ của mình. Điều này khiến cả chủ đầu tư và khách hàng rất lo lắng, hoang mang, không biết tài sản của họ sẽ đi về đâu. 

Chủ tịch Lê Hoàng Châu của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh nhận định, các căn hộ condotel đa số nằm trong những tòa nhà cao tầng thuộc những khu du lịch, nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất thương mại, dịch vụ có thời hạn sử dụng nhiều nhất là 50 năm, những trường hợp đặc biệt có thời hạn tối đa là 70 năm. Những quy định pháp luật liên quan đến đất đai cho phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền được cấp sổ đỏ cho các công trình xây dựng không phải nhà ở.

Nhưng thực tế, trong vòng 1 thập kỷ qua, quy định này vẫn chưa được áp dụng đối với loại công trình xây dựng này. Ngoại trừ một số UBND cấp tỉnh đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở cho loại hình condotel (ổn định lâu dài). Tuy nhiên đã bị các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương rà soát, cáo buộc hành vi này trái với quy định của luật Đất đai.

Rối ren với khái niệm "đất ở không hình thành đơn vị ở"

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho hay, việc một số địa phương tùy ý đưa ra khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã bị các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương thanh tra, kiểm tra, kết luận là trái với những quy định của bộ luật Đất đai hiện hành.

Một phần nguyên nhân đến từ chính quy định trong luật Đất đai, nhưng chủ yếu là do luật Kinh doanh bất động sản, luật Xây dựng đến nay vẫn chưa có các quy định, khái niệm cụ thể cho loại hình bất động sản nghỉ dưỡng. 

Bên cạnh đó, luật Du lịch cũng chưa được đồng bộ hay liên thông, công tác thực thi pháp luật của các địa phương vẫn còn chậm chạp, có tâm lý sợ sai. Không chỉ vậy, pháp luật về xây dựng lại không có quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về việc nhà cao tầng không sử dụng với mục đích để ở mà sử dụng vào các mục đích như dịch vụ, thương mại, làm văn phòng,...

Chưa kể, luật Du lịch thiếu quy định bao quát những loại cơ sở lưu trú du lịch không phải nhà ở, phục vụ việc lưu trú, du lịch như farmstay, nhà phố du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng,... nên đã phát sinh rất nhiều vướng mắc, bất cập.

Ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh: “Những “nút thắt” trên thị trường cần nhanh chóng được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét tháo gỡ, bởi đây là yêu cầu chính đáng của doanh nghiệp và người dân”.

Thống kê của Savills Việt Nam cho biết, kể từ nay đến năm 2024, Việt Nam dự kiến có thêm khoảng 33.000 sản phẩm second home bao gồm các sản phẩm như căn hộ condotel, biệt thự nghỉ dưỡng, branded residence được đưa vào hoạt động. Việc này cho thấy, vượt qua cả những bất ổn về vấn đề pháp lý thì nhu cầu mua để ở, đầu tư vào loại sản phẩm căn hộ condotel hoàn toàn là thật và tăng trưởng nhanh qua từng năm.

Theo ý kiến của luật sư Trần Đức Phượng, loại căn hộ condotel có nhiều điểm tương đồng so với căn hộ chung cư thông thường vì chủ yếu đều nằm trong các tòa nhà cao tầng. Tuy nhiên, chỉ có dự án chung cư cho tới nay mới được đảm bảo căn cứ pháp luật điều chỉnh tương đối chặt chẽ và đầy đủ, thông qua nhiều quy định tại luật Đất đai, luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản. Ngược lại, loại căn hộ condotel vẫn thiếu các căn cứ pháp lý, quy định pháp luật điều chỉnh, do đó chưa thể xử lý triệt được bắt nguồn từ ba vướng mắc pháp lý chủ yếu.

Cụ thể, thứ nhất là chưa có căn cứ pháp luật để xác định được phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng hay quyền sử dụng đất để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng cho chủ sở hữu sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, nhất là căn hộ condotel.

Thứ hai, chưa có căn cứ pháp luật xác định rõ ràng trách nhiệm bảo trì, bảo dưỡng, kinh phí bảo trì và quản lý sử dụng kinh phí bảo trì trong phần sở hữu chung của chủ sở hữu những căn hộ nghỉ dưỡng. Cuối cùng là không có các quy định về cơ chế quản lý vận hành tòa nhà khi các dự án căn hộ condotel được đưa vào khai thác, kinh doanh.