Điều kiện để thu lợi nhuận tối đa từ shophouse, condotel 

Condotel đã chờ đợi 7 năm

Theo PLO, Chính phủ Việt Nam vẫn nỗ lực để tìm lối thoát cho loại hình bất động sản thương mại bao gồm các sản phẩm shophouse, condotel, officetel… thông qua Nghị định Nghị định 02/2022 và Công văn 703 của Bộ TN&MT. Tuy nhiên, để xây dựng hành lang pháp lý thực sự rõ ràng cho các loại hình bất động sản này nhằm giúp thu hút đầu tư thì vẫn còn nhiều giai đoạn khá gian nan. 

Vào cuối năm 2015, một số loại hình bất động sản du lịch như condotel, biệt thự biển…lần đầu tiên xuất hiện tại thị trường Việt Nam. Ngay sau đó, loại hình này tạo nên làn sóng mới và trở thành kênh đầu tư rất hấp dẫn. Tuy nhiên, ngoại trừ những lời giới thiệu trên trời về việc lợi nhuận khổng lồ khi đầu tư vào loại hình này, thì những rủi ro về pháp lý đã khiến người mua đến nay vẫn còn e ngại.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) chia sẻ: “Trong bảy năm qua, vướng mắc pháp lý đối với BĐS du lịch vẫn chưa được tháo gỡ hết”. Ông Châu cho rằng, nguyên nhân vì dù Điều 104 Luật Đất đai 2013 và Điều 32 Nghị định 43/2014 có cho phép cấp giấy chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở, bao gồm cả BĐS du lịch, nhưng Luật Kinh doanh BĐS 2014 và Luật Xây dựng 2014 lại không tương đồng với quy định trên.

Vì vậy, Sở TN&MT cấp tỉnh vẫn không cấp được sổ hồng cho BĐS du lịch. Theo HoREA, lý do là mẫu giấy chứng nhận yêu cầu ghi nhận các yếu tố nhằm đảm bảo quyền lợi cho những nhà đầu tư. Trong đó bao gồm: Diện tích thửa đất (m2); hình thức sử dụng đất (SDĐ) (sử dụng chung); mục đích SDĐ (đất thương mại, dịch vụ (du lịch)); thời hạn SDĐ (theo thời hạn của dự án tối đa không quá 50 năm)…

“HoREA rất hoan nghênh Chính phủ đã ban hành Nghị định 02/2022 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS, hiệu lực từ ngày 1-3-2022” - Ông Châu cho hay. Tại khoản 2 Điều 6 nghị định này quy định Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú quy định tại mẫu số 02 phụ lục ban hành kèm theo nghị định.

Cùng với quy định tại Điều 104 Luật Đất đai 2013 về cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất và Điều 32 Nghị định 43/2014 quy định chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở, có thể thấy về cơ bản đã đảm bảo cho quyền và lợi ích hợp pháp của các nhà đầu tư loại hình condotel. Nhưng cho đến nay, nhiều địa phương vẫn chưa triển khai để cấp sổ hồng quyền sở hữu bất động sản lưu trú, du lịch cho người mua.

Doanh nghiệp còn vướng mắc với officetel

Công ty TNHH Merufa Nova gần đây đã đề nghị TP. Hồ Chí Minh nhanh chóng hỗ trợ hoàn tất thủ tục pháp lý còn sót của dự án cao ốc văn phòng - thương mại - dịch vụ officetel và căn hộ tại số 38 Trương Quốc Dung, phường 8, quận Phú Nhuận.

Vào ngày 14/12/2016, UBND TP. HCM đã quyết định chuyển mục đích sử dụng đất dự án. Sau đó, Sở TN&MT sẽ tiếp tục triển khai thủ tục định giá tiền sử dụng đất, tuy nhiên tới nay vẫn chưa hoàn tất. Ngày 27/12/2017, thành phố cho phép tạm nộp tiền sử dụng đất của dự án này với số tiền 130 tỷ đồng, chủ đầu tư cũng hoàn thành việc nộp tiền.

Như vậy, cho tới nay, dự án vẫn còn vướng mắc về việc phê duyệt tiền sử dụng đất. Vì vậy, chủ đầu tư đề nghị UBND TP. HCM và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sớm hỗ trợ hoàn tất thủ tục phê duyệt tiền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho dự án.

Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Nhà Rồng cũng đề nghị chính quyền sớm hoàn tất thủ tục pháp lý còn lại của dự án trung tâm thương mại, officetel và căn hộ tại số 34-35 Bến Vân Đồn, phường 12, quận 4. Cũng như trường hợp trên, dự án này chưa được duyệt tiền sử dụng đất.

Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển BĐS Nova Phúc Nguyên cũng có yêu cầu như trên tới UBND TP. HCM với dự án trung tâm thương mại, officetel và căn hộ tại số 39-39B Bến Vân Đồn, phường 12, quận 4.

Hệ thống pháp luật cần được khơi thông

“Những vướng mắc liên quan đến loại hình BĐS thương mại hiện nay chủ yếu đến từ những bất cập thiếu tính đồng nhất giữa các quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS…” - Ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc nghiên cứu và phát triển DKRA Vietnam chia sẻ.

Ông Thắng cho biết, để tháo gỡ những nút thắt này thì phải thực hiện thông qua việc củng cố hành lang pháp lý. Công tác này vẫn được thực hiện qua từng bước, thể hiện bằng nhiều văn bản. Chẳng hạn như Công văn 703 do Bộ TN&MT ban hành ngày 14/2/2020 hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chấp nhận quyền sở hữu của công trình xây dựng không phải nhà ở; Nghị định 02/2022 thống nhất mẫu hợp đồng mua bán/cho thuê đối với loại hình condotel/ officetel, ràng buộc chặt chẽ các quy định về phần diện tích sở hữu chung/riêng, phí bảo trì…

“Mới đây nhất là dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS đã mang tới kỳ vọng vào những bước tiến quan trọng về tính pháp lý đối với dòng BĐS thương mại” - Ông Thắng nói và cho biết thêm, cần phải điều chỉnh để các luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Du lịch… tìm được tiếng nói chung. Việc này để hạn chế tình trạng có những quy định chồng chéo lên nhau, gây khó khăn trong hoạt động triển khai thực hiện các loại hình bất động sản trên.

Ngoài việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý thì còn phải lưu ý cân nhắc nghiên cứu quy hoạch khu vực, khả năng tương thích của hệ thống hạ tầng xã hội, giao thông trước khi cấp phép để tránh tình trạng triển khai ồ ạt, phá hỏng quy hoạch tổng thể.

Ông Thắng phân tích: “Cần xem xét sức ép từ quy hoạch hạ tầng giao thông, xã hội trong khu vực, bởi hầu hết các dự án này đều được xây dựng trên đất quy hoạch thương mại dịch vụ. Bên cạnh đó, quan hệ mua bán giữa chủ đầu tư với khách hàng chủ yếu là hợp đồng thuê xác định thời hạn, chưa đảm bảo được quyền lợi của bên mua”.

Theo ông Nguyễn Hoàng Việt - Chủ tịch HĐQT Son Viet Property JSC (SVP) cho rằng bất động sản thương mại đến nay vẫn tắc về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất, khiến người mua có tâm lý hoài nghi, lo lắng.

“Tôi nghĩ cần khơi thông cho BĐS thương mại vì mọi việc mua bán đều tạo ra nguồn thu thuế cho Nhà nước, cần tạo niềm tin để người dân mua, bán; tạo sự thông suốt trong quá trình chuyển nhượng” - Ông Việt góp ý.