Khi nào giá căn hộ thứ cấp quay về trạng thái ổn định?

Lượng căn hộ mới sụt giảm

Trong 3 tháng đầu năm, cả Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận nguồn cung căn hộ mới sụt giảm đáng kể so với cùng kỳ năm trước. 

Báo cáo thị trường bất động quý 1/2023 của Savills Việt Nam cho thấy nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM là 1.610 căn, giảm -25% theo năm trong khi con số này ở Hà Nội là 2.040 căn, giảm -27% theo năm. Báo cáo phân tích do các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc đảm bảo nguồn vốn, trong khi lạm phát và lãi suất cao dẫn đến tình hình hoạt động bị ảnh hưởng. 

Theo thống kê của Savills, riêng tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới giảm -14%/năm trong giai đoạn từ năm 2018 đến 2022 với giá bán trung bình tăng 13%/năm. Hiện nay, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đang cao hơn 48% so với các sản phẩm thứ cấp. Điều này đã thúc đẩy thị trường thứ cấp hoạt động sôi động hơn. 

Ngoài ra, nguồn cung thứ cấp trên thị trường cũng có xu hướng tăng nhẹ do một nhóm nhà đầu tư cá nhân gặp khó khăn với bài toán cân đối dòng tiền trong bối cảnh lãi suất tăng. 

Bà Nguyễn Hồng Dung, Quản lý Cấp cao dịch vụ Kinh doanh Nhà ở Savills TP.HCM cho biết nhiều nhà đầu tư cá nhân mua căn hộ và sử dụng đòn bẩy tài chính đang chịu áp lực khi lãi suất ngân hàng tăng vọt, buộc họ phải cân nhắc bán bớt danh mục đầu tư của mình. Điều này đã giúp nguồn cung căn hộ thứ cấp tại TP.HCM tăng nhẹ trong thời gian gần đây.

Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam đánh giá thị trường căn hộ hiện nay có điểm đặc biệt là hầu như không có nguồn cung sơ cấp, đồng nghĩa với việc không có nguồn cung nhà ở mới cho người mua nhà với nhu cầu ở thực. Điều này buộc họ phải tìm đến nguồn cung từ thị trường thứ cấp. Từ đầu năm đến nay, thị trường căn hộ thứ cấp đang nóng lên cả ở TP.HCM và Hà Nội. 

Còn theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, trong quý I/2023, lượng tìm kiếm và mua bán căn hộ chung cư tăng mạnh kể từ nửa cuối quý I năm nay ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Tuy nhiên số lượng căn hộ mở bán mới trong quý I không nhiều, chủ yếu vẫn ở phân khúc trung, cao cấp và tập trung ở một số tỉnh, thành phố lớn.

Số liệu của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra, lượng bán mới của Hà Nội giảm xuống còn khoảng 1.400 căn, giảm gần 34% theo quý và 39% theo năm. Nguyên nhân là khách hàng lo ngại về tính thanh khoản của thị trường bất động sản gây nên bởi chính sách thắt chặt tín dụng, các vấn đề pháp lý, vấn đề cấp phép và bối cảnh kinh tế toàn cầu ảm đạm năm nay. 

Ngoài ra trong quý I này, các chủ đầu tư e ngại mở bán các dự án mới do những tác động bất lợi của việc kiểm soát tín dụng và sự lo lắng của khách hàng liên quan đến các vấn đề pháp lý, nguy cơ khủng hoảng kinh tế toàn cầu.

Thị trường căn hộ trầm lắng, sức mua tiếp tục giảm dù nhiều bên áp dụng mức chiết khấu cao. Mặt khác, trên thị trường thứ cấp, chủ nhà giảm giá mạnh để nhanh chóng bán hàng khi sắp đến hạn đóng tiền, hết thời gian ưu đãi thanh toán, lãi suất cao gây nên áp lực tài chính. Thậm chí, nhiều khách mua đã thanh lý lại hàng với chủ đầu tư, chấp nhận mức phạt 20-30% giá trị căn hộ do đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Cơ hội của người mua nhà ở thực

Ông Troy Griffiths - Chuyên gia của Savills cũng thông tin: “Chúng tôi đang chứng kiến một số đợt tăng giá thứ cấp trên khắp TP.HCM, lên đến hơn 5%, đặc biệt là các quận như Tân Bình, quận 11. Trong khi đó, giá căn hộ thứ cấp tại 9 quận còn lại có xu hướng giảm”.

Ông cũng chỉ ra một điểm đáng chú ý về thị trường thứ cấp là yếu tố pháp lý chắc chắn của các sản phẩm. Đa số các dự án đều đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Trong khi ở thị trường sơ cấp, chúng ta thấy khá nhiều dự án đang gặp trở ngại xung quanh vấn đề này. 

Tuy nhiên, theo đánh giá của chuyên gia Savills ở khía cạnh khác, thị trường thứ cấp cũng phụ thuộc rất nhiều vào sự điều chỉnh lãi suất trong thời gian tới. 

“Với mức lãi suất vay ngân hàng lên đến 14-15%, đây là mức khá cao khiến người mua nhà buộc phải cân nhắc kỹ lưỡng. Tuy nhiên, nếu lãi suất có thể quay trở lại như giai đoạn trước COVID-19 khoảng 10-12% thì thị trường này sẽ bắt đầu hấp dẫn hơn và tăng tính thanh khoản”, vị chuyên gia phân tích. 

Ông Troy dự báo diễn biến thị trường thứ cấp sẽ rất thú vị trong khoảng 12 tháng tới. Sau giai đoạn này, tình trạng nguồn cung mới hạn chế sẽ thay đổi nhờ có thêm nhiều dự án mới ra mắt. Khi đó, giá thứ cấp có thể sẽ quay về trạng thái ổn định hơn. 

Theo Bộ phận nghiên cứu Savills, tại TP.HCM từ nay đến cuối năm dự kiến sẽ có thêm 9.000 căn hộ mới, trong đó hạng B sẽ chiếm 71%, hạng C sẽ có 23% thị phần và Hạng A sẽ có 6% thị phần. Đến năm 2026, 137.540 căn từ 186 dự án sẽ được mở bán. Dù một số dự án chưa được xếp hạng nhưng các chủ đầu tư đang tỏ ra quan tâm đến các sản phẩm vừa túi tiền để đáp ứng nhu cầu.

Đối với Hà Nội, trong năm 2023 sẽ có 9.400 căn hộ được bàn giao và 7.000 căn mới dự kiến được mở bán với nguồn cung hạng B chiếm 83%. Từ năm 2024 trở đi, thị trường này dự kiến có khoảng 86.500 căn hộ mới từ 98 dự án, trong đó hạng B chiếm tỷ trọng chủ đạo với 60% thị phần.