"Ghìm cương" bất động sản bằng cách nào?

Nguồn cung eo hẹp, giá bất động sản tăng mạnh

Theo Nhịp Sống Kinh Tế, thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, nguồn cung nhà ở thương mại trong năm 2021 có 172 dự án bằng 60% số dự án trong năm 2020. Trong quý I năm 2022, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành là 22, bằng 47% so với quý trước và bằng 54% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, đến nay mới đạt được 7,3 triệu m2/12,5 triệu m2 theo kế hoạch đề ra. Trong đó, nhà ở công nhân là 2,7 triệu m2 tương đương với 54 ngàn căn hộ. Nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp ở đô thị là 4,6 triệu m2 với 92.500 căn hộ.

"Cả nước hiện đang tiếp tục triển khai 339 dự án nhà ở xã hội, nhưng tốc độ triển khai rất chậm. Trong đó nhà ở công nhân là 7,6 triệu m2 với hơn 152 nghìn căn hộ, nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp đô thị là 10,96 triệu m2 với 219.000 căn hộ. Các dự án này triển khai rất chậm và chỉ khởi động lại gần đây sau khi gói hỗ trợ tín dụng được công bố", Bộ trưởng Bộ Xây dựng - ông Nguyễn Thanh Nghị thông tin.

Theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa phù hợp, phổ biến là các phân khúc trung, cao cấp và bất động sản du lịch. Trong khi đó, thiếu gay gắt nhà ở thương mại và nhà ở cho công nhân có giá phù hợp.

Còn theo số liệu thống kê của CBRE, vào quý đầu năm 2022, Hà Nội có khoảng 3.500 căn hộ chung cư mở bán mới, giảm 39% theo quý và 20% theo năm. Giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp trong quý này ghi nhận tăng 4% so với quý trước và tăng 13% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, phân khúc trung cấp tăng mạnh 16%.

Theo DKRA Việt Nam cho biết, trong tháng 5 năm 2022 giá đất nền và chung cư tại TP HCM và khu vực vùng ven tiếp tục ghi nhận tăng từ 5-10% so với giai đoạn trước. Đáng chú ý, nhà phố/biệt thự tăng giá từ 10-20% so với giai đoạn mở bán trước đó (khoảng 3-5 tháng).

Tháo gỡ vướng mắc về luật để tăng nguồn cung

Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam - TS Sử Ngọc Khương nhấn mạnh rằng, tại Việt Nam, trong thời gian vừa qua, nguồn cung bất động sản nhà ở rất hạn chế. Người dân chủ yếu đầu tư đất nền còn các sản phẩm bất động sản nhà ở bao gồm đất và các tài sản trên đất thì chiếm tỷ lệ thấp hơn. Chính vì thế, trong bối cảnh nền kinh tế - chính trị thế giới bất ổn, lạm phát tăng nhanh và nguồn cung khan hiếm thì thị trường bất động sản bao gồm cả phân khúc nhà ở và thương mại tại Việt Nam đang được đánh giá sẽ tăng đáng kể trong thời gian tới và là kênh đầu tư an toàn giúp giảm thiểu rủi ro.

Tổng giám đốc Savills Việt Nam - ông Neil MacGregor cho biết: "Theo Báo cáo thị trường quý I của Savills, thị trường căn hộ ở TP HCM quý I chỉ có 2.150 căn mở bán. Với dân số hơn 10 triệu người, nguồn cung đó không đủ nên khi mở bán dễ dàng được thị trường hấp thụ hết. Chúng ta sẽ thấy giá bất động sản tăng cho đến khi nguồn cung được cải thiện".

Ông Neil MacGregor cũng đánh giá thị trường nhà ở trong nước đang và sẽ chứng kiến nhu cầu rất lớn cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh và tỷ lệ dân số vàng. Tuy vậy, ông cũng chỉ ra rằng nguồn cung dự án mới còn hạn chế, đơn cử như ở đô thị lớn nhất cả nước là TP HCM do nhiều vấn đề tồn tại đang khiến cho thị trường lệch pha và cần nhiều giải pháp thiết thực để giải quyết tình trạng này.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) - ông Lê Hoàng Châu cho biết, thời gian qua đã có một số dấu hiệu biến động trên thị trường bất động sản như tình trạng mất cân bằng cung - cầu, lệch pha phân khúc, hiện tượng phân lô bán nền tràn lan, sốt ảo giá, lợi dụng đấu giá đất để trục lợi, lợi dụng việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để lừa đảo, thao túng thị trường chứng khoán... Tất cả các dấu hiệu trên cho thấy đang tiềm ẩn sự bất ổn của thị trường bất động sản và an sinh xã hội về nhà ở.

HoREA phân tích rằng, thị trường bất động sản đang rất thiếu nguồn cung nhà ở, đặc biệt là loại nhà ở thương mại bình dân và nhà ở xã hội, phục vụ nhu cầu của đa số người dân trong xã hội, những người có thu nhập trung bình, thấp bao gồm các cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, người mới lập nghiệp, mới lập gia đình, công nhân lao động và người nhập cư.

Thiếu nguồn cung trong lúc tổng cầu lại rất lớn đã dẫn tới tình trạng giá nhà đất tăng liên tục trong hơn 5 năm qua. Chỉ số giá nhà ở cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội, khiến cho nhiều hộ gia đình và cá nhân khó tạo lập được nhà ở.

Ngoài chênh lệch cung cầu, thị trường còn mất cân đối khi tình trạng lệch pha về phân khúc nhà ở cao cấp thể hiện rất rõ trong hai năm gần đây. Tại TP HCM, loại nhà ở giá bình dân chỉ chiếm 1% trong năm 2020 và biến mất trong năm 2021, trong khi nhà ở cao cấp chiếm tới 74%.

Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai và thị trường bất động sản cũng chưa tương xứng với tiềm năng, thể hiện rất rõ qua nguồn thu tiền sử dụng đất tại TP HCM. Trong giai đoạn từ năm 2016-2021, nguồn thu này là 82.932 tỷ đồng, chỉ chiếm 5,9% tổng thu ngân sách, trong khi tiềm năng có thể đạt được gần 10%.

Cũng theo HoREA, các bất cập trên đây bắt nguồn từ một số nguyên nhân chủ yếu như vướng mắc, bất cập từ một số quy định của văn bản luật hay văn bản dưới luật hoặc còn thiếu quy định phù hợp. Ngoài ra còn do việc chấp hành pháp luật chưa nghiêm túc, đầy đủ, thậm chí có trường hợp vi phạm pháp luật của một số doanh nghiệp và lực lượng "phi chính thức" trên thị trường như đầu nậu, cò đất cò nhà...

Nói đến vấn đề lành mạnh hóa thị trường vốn, đặc biệt là thị trường trái phiếu doanh nghiệp, HoREA kiến nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét sửa đổi Nghị định 163/2018 và Nghị định 81/2020 để chấn chỉnh hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng cho nhà đầu tư và khách hàng, áp dụng kể từ ngày 1/1/2023.

Đặc biệt là đề nghị bổ sung các quy định chặt chẽ về đánh giá xếp hạng tín nhiệm của tổ chức xếp hạng tín nhiệm đối với các doanh nghiệp phát hành trái phiếu; về các tiêu chí đánh giá đơn vị tư vấn phát hành trái phiếu; về bảo lãnh phát hành trái phiếu và về việc sử dụng vốn trái phiếu doanh nghiệp đúng mục đích.

Nhận định về sự biến động của thị trường trong thời gian tới, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, khi nguồn vốn chảy vào bất động sản bị eo hẹp, các doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản sẽ phải tập trung vào dự án có khả thi, không còn đầu tư dàn trải, khi đó thị trường bất động sản chắc chắn sẽ hạ nhiệt.