Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai có sổ đỏ tường tận nhất, đầy đủ nhất

Hiểu thế nào về tranh chấp đất đai có sổ đỏ?

Căn cứ Điều 3 Khoản 16 Luật Đất đai 2013, sổ đỏ có tên gọi đầy đủ là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất: "là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất".

Nghĩa là đất đã được nhà nước xác nhận quyền sử dụng cho một chủ thể nào đó. Chủ thể này xảy ra tranh chấp với một chủ thể khác. Trong khi đối tượng xảy ra tranh chấp ở đây chính là quyền sử dụng đất đã được cấp sổ đỏ. Hiểu một cách đơn giản thì tranh chấp đất đai có sổ đỏ chính là trường hợp tranh chấp đất đai, mà đất này đã được cấp sổ đỏ.

Những trường hợp tranh chấp đất đai có sổ đỏ phổ biến hiện nay

Có thể kể đến những trường hợp tranh chấp đất đai có sổ đỏ phổ biến như sau:

Tranh chấp lối đi chung:

Trường hợp tranh chấp này xảy ra khi các bên không thống nhất được việc mở lối đi chung. Có thể là việc mỗi bên không đạt được thỏa thuận đền bù cho việc mở lối đi chung. Hoặc cũng có thể một bên tự ý mở lối đi chung trên đất thuộc quyền sử dụng đất của bên kia. Loại tranh chấp này có giá trị bằng tiền đối với quyền sử dụng đất tuy không lớn song quyền lợi thực tế mà các bên có thể được hưởng lại rất lớn, có thể ảnh hưởng đến đời sống lâu dài của các bên.

Tranh chấp ranh giới đất liền kề:

Đây là trường hợp tranh chấp phát sinh giữa những chủ thể sử dụng đất liền kề nhau. Tranh chấp này xảy ra khi các bên không xác định được với nhau về ranh giới phân chia quyền sử dụng. Có thể là trường hợp một bên cho rằng bên kia đã có hành vi lấn chiếm, thay đổi, vượt quá ranh giới sử dụng đất của mình.

Tranh chấp khi đất được cấp sổ đỏ bị trùng diện tích

Đã có nhiều trường hợp xảy ra vì lý do sai sót. Hoặc không để ý trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đất đã được cấp cho người này rồi lại cấp cho người khác. Trường hợp hai bên có thể thỏa thuận, thương lượng đối với dạng tranh chấp này không cao. Đặc biệt là đối với trường hợp một bên được cấp sổ đỏ do mua đất từ bên thứ ba. Với những trường hợp như thế, nhằm đảm bảo cho quyền lợi của mình, các bên thường tranh đấu nhau đến cùng.

Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất

Đây là trường hợp thường xảy ra đối với những người đã có sự quen biết nhau. Có thể là anh em trong một gia đình, họ hàng thân thích hoặc là giữa bạn bè với nhau. Việc cho ở nhờ thường được thực hiện thông qua lời nói miệng và thời gian ở kéo dài. Sổ đỏ được cấp có thể là được cấp cho bên cho ở nhờ hoặc là cấp cho bên được ở nhờ. Hai bên có tranh chấp với nhau về việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất đối với đất đã được cấp giấy chứng nhận.

Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất

Đối tượng tranh chấp trong trường hợp này là di sản thừa kế. Di sản này chưa được thừa kế theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật, nhưng đã được cấp sổ đỏ cho người khác. Người được cấp giấy chứng nhận có thể là người ở trong hàng thừa kế hoặc cũng có thể là người không thuộc hàng thừa kế.

Tranh chấp đất đã có sổ đỏ là tài sản chung của vợ chồng

Không ít những trường hợp vợ chồng ly hôn và xảy ra tranh chấp liên quan đến tài sản chung. Trường hợp hay gặp nhất là tranh chấp đất đã có sổ đỏ đứng tên hai vợ chồng. Hoặc tranh chấp đã có sổ đỏ đứng tên một bên vợ/chồng và không muốn chia. Trường hợp tranh chấp đất đã có sổ đứng tên hộ gia đình, hoặc đứng tên bố mẹ vợ/bố mẹ chồng. Vợ/chồng cho rằng mình cũng đã có công sức đóng góp vào nên cần được chia.

Cách giải quyết tranh chấp đất đai có sổ đỏ

Có lẽ mọi người sẽ nghĩ đất khi đã có sổ đỏ thì thường sẽ không làm được gì. Và thực tế thì việc giải quyết tranh chấp đất đai khi đã có sổ đỏ thường không dễ dàng. Quá trình giải quyết tranh chấp đất đai phải qua nhiều bước và thời gian giải quyết kéo dài. Cùng với đó thì tâm lý các bên tranh chấp đất đai thường sẽ chán nản và mỏi mệt. Thời gian giải quyết xong và dứt điểm một vụ tranh chấp thường rất dài, cũng như tiền bạc và công sức rất tốn kém. Nhưng nếu như nắm rõ được cách thức và những quy định của pháp luật thì quá trình giải quyết tranh chấp sẽ đỡ hơn nhiều.

Đàm phán giải quyết tranh chấp đất đai có sổ đỏ

Thường thì khi có tranh chấp xảy ra, các bên đầu có tâm lý muốn giải quyết nhanh chóng vấn đề còn mâu thuẫn. Mỗi bên mâu thuẫn đều luôn ở trong trạng thái khó chịu nhau. Song chính những lúc như thế này thì con người cần phải giữ sự bình tỉnh và tỉnh táo. Có thể giải quyết tranh chấp bằng cách khởi kiện đến cùng ra Tòa án hoặc yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền xem xét. Nhưng đây đều là những cách mất thời gian với nhiều bước giải quyết. Thời gian đầu khi mâu thuẫn chưa đỉnh điểm, đang còn có thể kiểm soát được thì các bên cần phải khéo léo. Nên ưu tiên phương án tranh giải quyết tranh chấp đất đai nào vừa không mất nhiều thời gian mà đạt được hiệu quả tối ưu nhất.

• Tự tiến hành đàm phán đối với các bên tranh chấp đã có sổ đỏ

Khi đàm phán giải quyết tranh chấp đất đã có sổ đỏ thì các bên sẽ có tư cách tham gia ngang bằng nhau. Bên nào cũng có quyền đưa ra quan điểm của mình. Không khi trong cuộc đàm phán nếu như so với việc khởi kiện tại Tòa án thì sẽ nhẹ nhàng hơn nhiều. Buổi diễn ra đàm phán, mỗi bên đều sẽ được tự nguyện đưa ra phương án giải quyết tranh chấp luôn và thực hiện các thủ tục hành chính cần thiết để hoàn tất kết quả đàm phán. Buổi đàm phán có thể chỉ có các bên tranh chấp tham gia, hoặc có thêm người thứ ba để chứng kiến quá trình xảy ra.

• Hòa giải tranh chấp đất đai có sổ đỏ tại UBND xã

Nếu như sự đàm phán không đạt hiệu quả giữa các bên thì có thể yêu cầu UBND xã đứng ra đàm phán. Kết quả hòa giải tại UBND xã sẽ là một trong số các điều kiện cần khi khởi kiện tại Tòa án. Cụ thể, căn cứ theo quy định tại nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP thì: “Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015".

Đầu tiên, các bên cần gửi đơn yêu cầu UBND xã tiến hành hòa giải. Chủ tịch UBND xã sau khi nhận được đơn sẽ sắp xếp tổ chức hòa giải tranh chấp đất đã có sổ đỏ trong thời hạn 45 ngày. Khi thời gian hòa giải đã được ấn định thì UBND xã sẽ tổ chức thông báo tới những bên liên quan. Buổi hòa giải tổ chức với sự góp mặt đầy đủ của các bên tham gia như những gì luật định. Kết quả của buổi hòa giải là biên bản hòa giải, biên bản này dù hòa giải có thành công hay không thì cũng phải được lập. Đây chính là một trong số các điều kiện cần có để Tòa án thụ lý nếu như các bên khởi kiện ra Tòa án. 

• Thuê Luật sư đất đai tham gia vào quá trình diễn ra đàm phán

Đã có nhiều trường hợp khi các bên tranh chấp diễn ra buổi đàm phán thì phương án giải quyết cũng đã được tìm ra. Đây là việc làm không chỉ tiết kiệm thời gian, tiền bạc mà các bên không bị rạn nứt tình cảm. Nếu như các bên cảm thấy bản thân còn chưa hiểu tường tận những quy định của pháp luật. Hoặc sợ rằng quyền và lợi ích hợp pháp của mình sẽ không được đảm bảo thì có thể mời luật sư giỏi chuyên về đất đai góp mặt trong quá trình diễn ra đàm phán.

Khởi kiện tranh chấp đất đai có sổ đỏ ra Tòa án

Với trường hợp nếu như đàm phán, hòa giải tranh chấp với nhau nhưng vẫn chưa đi đến kết quả như ý thì các bên có thể lựa chọn giải quyết tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Các bước diễn ra trong quá trình khởi kiện tại Tòa án nhân dân gồm:

• Bước 1: Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã

Kết quả hòa giải tại UBND cấp xã chính là điều kiện cần thiết để Tòa án tiến hành thụ lý giải quyết hồ sơ khởi kiện. Đặc biệt là đối với trường hợp tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ xác định ai là người có quyền sử dụng đất. Kết quả này có thể là hòa giải không thành hoặc có thể là hòa giải thành nhưng các bên lại không thực hiện theo nội dung đã hòa giải thành. 

• Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ, tài liệu chứng cứ để tiến hành khởi kiện

Hồ sơ khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai có sổ đỏ gồm:

- Đơn khởi kiện.
- Giấy tờ của người khởi kiện, giấy tờ của bên bị kiện.
- Giấy tờ chứng minh tranh chấp: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013. Hợp đồng, giấy tờ thể hiện nội dung chuyển quyền sử dụng đất…. Biên lai, hóa đơn, biên bản giao nhận… giữa các bên tranh chấp. Văn bản đo đạc, xác minh về việc thửa đất bị lấn chiếm. Trích lục hồ sơ địa chính đối với thửa đất có tranh chấp...
- Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất.

• Bước 3: Nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khởi kiện thì người làm đơn có thể nộp hồ sơ trực tiếp tại Tòa án hoặc nộp thông qua đường bưu điện. Trong thời hạn 08 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ thì Tòa án sẽ ra các quyết định căn cứ theo Khoản 3 Điều 191 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

• Bước 4: Nộp tạm ứng án phí, nhận thông báo thụ lý

Sau khi đã nộp đầy đủ và đúng hồ sơ thì bạn sẽ nhận được thông báo nộp tạm ứng phí. Án phí giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ được nộp tại cơ quan thi hành án dân sự. Sau khi nộp xong phải nộp lại biên lai xác nhận đã nộp tiền cho Tòa án. Sau đó, tòa án sẽ đưa ra thông báo thụ lý vụ án, khi đó mới bắt đầu quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.

• Bước 5: Tham gia thủ tục tố tụng tại Tòa án

Các hoạt động bao gồm:

Tiền hành xác minh, thu thập tài liệu cần thiết cho quá trình giải quyết tranh chấp đất đai. Trước tiên đối với bước này thì người có yêu cầu sẽ tiến hành thu thập trước. Thường thì sẽ cung cấp những chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của mình. Hoặc là những chứng cứ bảo vệ quyền lợi, quan điểm của mình. 

Lấy lời khai của những người liên quan. Việc thu thập, lấy ý kiến của những người liên quan như hộ dân sinh sống xung quanh hay ý kiến của tổ trưởng tổ dân phố, cán bộ địa chính quản lý đất đai tại địa phương.

Định giá đất đã có sổ đỏ. Không ít trường hợp mà các bên tranh chấp không thống nhất được giá trị của quyền sử dụng đất. Việc định giá này cần thiết vô cùng để Tòa án sau đưa ra phán quyết giải quyết tranh chấp. Việc làm này  ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các bên cũng như việc nộp án phí của các bên sau này.

Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải. Sau khi đã thu thập được đầy đủ hồ sơ tài liệu thì Tòa án sẽ công khai chứng cứ. Tại đây chứng cứ và tài liệu mà các bên cung cấp sẽ được Tòa án công khai. Mục đích của việc công khai này là để các bên có cái nhìn khách quan hơn về vụ việc. Bởi lẽ có những tài liệu mà bên này nhưng  bên kia lại không có, nó cũng sẽ giúp cho quá trình giải quyết tranh chấp diễn ra thuận lợi hơn.

• Bước 6: Mở phiên Tòa xét xử vụ án tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ

Nếu như các bên không thể đàm phán, hòa giải được thì Tòa án sẽ mở phiên tòa xét xử. Sau khi tiến hành các bước xem xét, xác minh, đánh giá chứng cứ mà các bên cung cấp thì Tòa án sẽ đưa ra phán quyết cuối cùng. Đây là những phán quyết dựa trên cơ sở là những quy định pháp luật và thực tế vụ việc. Các bên lúc này vẫn có quyền tranh luận cũng như đưa ra những lập luận để bảo vệ quan điểm của mình. 

Bài viết trên đây đã gửi đến bạn hướng giải quyết tranh chấp đất đai có sổ đỏ một cách tường tận và đầy đủ. Xét thấy việc giải quyết tranh chấp đất đai sẽ giản đơn, nhanh chóng và êm xuôi hơn rất nhiều nếu như các bên tự tiến hành hòa giải hoặc hòa giải thành tại UBND cấp xã thay vì khởi kiện ra Tòa án.