Hết thời sốt đất quê, giá quay đầu giảm "điên cuồng"

Giá đất nông thôn quay đầu giảm

Những năm trở lại đây, thị trường bất động sản liên tục xảy ra những cơn sốt đất. Không chỉ riêng ở các thành phố lớn và vùng ven, cơn sốt đất còn tràn về vùng nông thôn. Sức nóng của thị trường khiến nhiều vùng quê "dậy sóng", mức giá tăng gấp 2-3 lần, thậm chí lên tới 4 lần chỉ trong vòng 2 năm.

Đơn cử, một mảnh đất tại khu vực đường Quốc lộ 37B (thuộc Ý Yên, Nam Định), diện tích khoảng 160m2, thời điểm 2020 có mức giá khoảng 6 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đến năm 2022, mức giá mảnh đất này đã tăng vọt lên 18 triệu đồng/m2.

Thế nhưng đến thời điểm hiện tại, giá bất động sản khu vực này liên tục lao dốc nhưng vẫn khó bán. Anh Lê Tùng, môi giới tại khu vực Ý Yên cho biết, giá nhiều mảnh đất đã tăng vọt lên gấp 3-4 lần trong vòng 2 năm qua. Nguyên nhân bởi hạ tầng trong khu vực những năm vừa qua được cải thiện đáng kể, cộng với sức nóng của thị trường chung.

Môi giới này cho biết, năm 2020, những mảnh đất ở mặt đường lớn có giá chỉ khoảng 5-7 triệu đồng/m2, nhưng chỉ sau 1 năm đã tăng gấp 2-3 lần. Ngay cả những mảnh đất trong ngõ cũng có mức giá khoảng 8-10 triệu đồng/m2. Năm ngoái, nhiều người từ các tỉnh về khu vực này tìm mua đất, các phiên đấu giá cũng ghi nhận mức giá trúng tăng vọt.

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, anh Tùng cho biết, mức giá đã giảm tới 30-40%, nhưng vẫn không có người mua. Chẳng hạn một mảnh đất rộng 250m2, vị trí trong ngõ rộng 4m, hồi đầu năm 2022 có mức giá là 8 triệu đồng/m2, thì đến nay chỉ còn 5 triệu đồng/m2.

Anh Tùng cho biết thêm, thị trường khu vực gần như "đóng băng", suốt nhiều tháng nay anh cũng chưa có giao dịch thành công nào phát sinh.

Cũng trên địa bàn tỉnh Nam Định, tại huyện Hải Hậu, Giao Thủy, mức giá cũng đã giảm mạnh nhưng vẫn khó bán. Anh Trần Tuấn, môi giới tại khu vực này cho biết, trong 2 năm qua, giá đất tại đây đã liên tục tăng cao gấp 2-3 lần. Dù giá tăng mạnh nhưng thời điểm cuối năm 2021, giỏ hàng của anh liên tục cháy hàng. 

Tuy nhiên, thời điểm này đã khác, giỏ hàng của anh hiện có tới gần 20 lô đất đang cần tìm chủ mới, mức giá cũng giảm 20-30% so với hồi đầu năm. Anh Tuấn cho biết, đa phần những mảnh đất này đều đã được gửi bán từ 4-6 tháng trước.

Trên thực tế, tình trạng này không chỉ diễn ra tại thị trường bất động sản Nam Định mà nhiều vùng nông thôn khác như Hải Dương, Thanh Hóa, Hòa Bình, Bắc Giang,... cũng rơi vào cảnh tương tự.

Đơn cửa một mảnh đất tại huyện Lương Sơn (Hòa Bình) rộng 5.000m2 (trong đó 500m2 là đất ở còn lại là đất vườn), hiện tại đang được rao bán cắt lỗ với giá 5,5 tỷ đồng, tương đương 1,1 triệu đồng/m2. Theo thông tin từ người bán, mức giá này đã giảm tới 50% so với năm ngoái.

Giá giảm nhưng vẫn ở mức cao

Theo ông Nguyễn Văn Hải, nhà đầu tư bất động sản nhiều năm kinh nghiệm tại Hà Nội cho biết, đất nông thôn có lợi thế đầu tư tốt với nguồn vốn ít, chỉ khoảng 1 tỷ đồng đã có thể sở hữu. Tuy nhiên, giá trị đưa vào sử dụng loại đất này lại chưa cao. Bởi do quá trình đô thị hóa tại các tỉnh còn chậm hơn nhiều so với thị trường lõi như Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh.

Ông Hải cho biết, trong những năm qua, trong khi đất nền trung tâm và vùng ven đã ở mức cao thì nhiều nhà đầu tư dịch chuyển về vùng nông thôn tại các tỉnh để đầu tư. Kéo theo thị trường bất động sản làng trên xóm dưới tại đây vô cùng nhộn nhịp, mức giá theo đó cũng tăng mạnh.

Nhà đầu tư này cho rằng, khi thị trường bất động sản chững lại, đất nông thôn lộ rõ những điểm yếu. Từ đó, thanh khoản liên tục sụt giảm, mức giá cũng rớt thảm.

Theo ông Hải, những năm gần đây, giới đầu cơ tràn về các tỉnh mua bán rất tấp nập, thậm chí giá còn tăng theo từng ngày, vượt qua giá trị thực của mảnh đất. Tuy nhiên, khi cơn sốt qua đi, những khu vực trước đó sức nóng càng cao thì đến nay mức giảm càng lớn. Mặc dù đã giảm giá nhưng nhiều khu vực giá vẫn còn cao.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc công ty đầu tư Bất Động Sản Việt An Hòa cho rằng, quý III/2022 là đỉnh của thị trường bất động sản. Nhưng sang quý IV, thị trường đã tuột khỏi đỉnh và ở trong giai đoạn rất nhiều khó khăn. Lượng giao dịch theo đó cũng sụt giảm mạnh, giá bất động sản có xu hướng giảm, nhất là tại những vùng sâu vùng xa.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho hay, thị trường bất động sản đầu năm 2021 đón nhận hàng loạt cơn "sốt đất" trên diện rộng. Số lượng người tham gia vào thị trường đầu tư bất động sản tăng cao chưa từng có, tỷ lệ thuận với số lượng nhà đầu tư tham gia vào thị trường chứng khoán.

Đến hiện tại, ông Đính nhận định, giá bất động sản bị đẩy lên quá cao, không phù hợp với nhu cầu của người dân. Áp lực giá đầu vào như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nhân công, giá đất hay chi phí vốn... và lạm phát đã tăng cao gây áp lực lên giá thành bất động sản.

Vị chuyên gia nhấn mạnh, dù giá bất động sản giảm trong những tháng cuối năm nhưng vẫn gấp nhiều lần so với thời điểm 2018. Tình trạng cắt lỗ chỉ đúng với nhà đầu tư ngắn hạn.

Thị trường bất động sản năm 2022 được các chuyên gia đánh giá là một năm nhiều biến động và bất ổn. Thị trường đầu năm sốt nóng nhiều nơi, nhưng sang tới quý 2, thị trường tiếp cận những thông tin tiêu cực, ngay lập tức thị trường bất động sản rơi vào trạng thái trầm lắng.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, trong nguy có cơ, với những doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt thì hiện tại là thời điểm vàng để doanh nghiệp giải phóng mặt bằng, chuẩn bị quỹ đất, M&S các dự án với giá và vị trí tốt. Còn với nhà đầu tư "tiền tươi thóc thật" thì đây cũng là thời của người mua. Tuy nhiên, thời điểm này nhà đầu tư cần xác định câu chuyện đầu tư dài hạn bởi nếu đầu tư ngắn hạn gần như không thể bởi khó thanh khoản trong ngắn hạn.