Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính hệ số sử dụng đất mới nhất

1. Hệ số sử dụng đất là gì? 

Hệ số sử dụng đất trong tiếng Anh được gọi là Floor area ratio, viết tắt là FAR. 

1.1. Khái niệm hệ số sử dụng đất

Thực tế, hệ số sử dụng đất (FAR) là mối quan hệ giữa tổng diện tích sàn có thể sử dụng mà một tòa nhà có hoặc được phép có cùng với tổng diện tích của lô đất mà tòa nhà này được xây dựng ở trên. Đồng thời, tỷ lệ được xác định bằng cách chia tổng diện tích sàn của tòa nhà cho tổng diện tích của lô đất. Theo đó, một tỷ lệ cao hơn nhiều khả năng sẽ chỉ ra một công trình đô thị dày đặc. 

Ngoài ra, diện tích sàn khi tính không bao gồm cả diện tích cầu thang hay lỗ trống (ô thang máy hoặc hộp kỹ thuật) sàn kỹ thuật và tầng hầm; nhưng vẫn tính hành lang sàn kỹ thuật và sàn tầng hầm. 

Hệ số được sử dụng với mục đích khống chế được số tầng cao trong khu đất xây dựng cùng mật độ xây dựng được phép xây. Điều đáng nói, đây là một chỉ số quan trọng vì thể hiện được quy mô của công trình, kinh phí xây dựng và sản phẩm tạo ra ở mức bao nhiêu trên mỗi m2 đất. 

1.2. Công thức tính hệ số sử dụng đất 

Hệ số sử dụng đất (FAR) được tính theo công thức dưới đây:  

FAR = Tổng diện tích sàn của tòa nhà/Tổng diện tích của lô đất

Ví dụ: Bạn xây dựng một ngôi nhà có diện tích 50m2, 5 tầng trên 1 mảnh đất có diện tích 100m2. Khi đó, hệ số sử dụng đất = 50 x 5 / 100 = 2.5 lần = 250% 

Ngoài ra, đơn vị của hệ số sử dụng đất có 2 kiểu, bao gồm:

- FAR: đơn vị lần

- FSI: đơn vị %

Tuy nhiên, có một số quốc gia sẽ sử dụng đơn vị đặc trưng riêng để tính hệ số sử dụng đất.  

2. Hệ số sử dụng đất nói lên điều gì?

Hệ số sử dụng đất (FAR) là tính toàn bộ diện tích sàn của tòa nhà, không chỉ đơn giản là diện tích đất xây dựng của tòa nhà. Trong tính toán này không bao gồm những khu vực không có người ở như tầng hầm, nhà để xe, cầu thang cũng như trục thang máy.

Thực tế cho thấy, các tòa nhà có số lượng tầng khác nhau có thể sẽ có cùng giá trị FAR. Mỗi thành phố có sức chứa hoặc không gian hạn chế thì có thể an toàn sử dụng. Bất kỳ việc sử dụng nào vượt quá điểm này đều sẽ gây căng thẳng quá mức lên một thành phố. Vì thế, đôi khi nó còn được gọi là hệ số tải trọng an toàn (safe load factor).

Đáng chú ý, FAR có thể thay đổi vì động lực dân số, mô hình tăng trưởng cũng như các hoạt động xây dựng khác nhau; nguyên nhân bởi tính chất của đất hoặc không gian nơi đặt tòa nhà là khác nhau. Những không gian công nghiệp, dân cư, thương mại, phi nông nghiệp và nông nghiệp có hệ số tải trọng an toàn khác nhau, nên chúng cũng thường có FAR khác nhau. Chính phủ cũng đưa ra các quy định và hạn chế nhất định để xác định xem FAR có hiệu lực hay không. 

Ngoài ra, FAR là một yếu tố quan trọng quyết định cho sự phát triển của bất kỳ quốc gia nào trên thế giới. FAR thấp là một yếu tố ngăn cản chung đối với xây dựng. Có nhiều ngành công nghiệp, trong đó chủ yếu là bất động sản đã tìm kiếm sự tăng vọt trong FAR với mục đích mở ra không gian cũng như tài nguyên đất cho các chủ công trình. FAR tăng sẽ cho phép chủ công trình hoàn thành nhiều dự án xây dựng hơn, giúp doanh số lớn hơn, từ đó giảm chi tiêu cho mỗi dự án, đẩy nguồn cung tăng lên để đáp ứng nhu cầu.

3. Một số điều quan trọng về hệ số sử dụng đất

3.1. Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất

Thực tế cho thấy, hệ số sử dụng đất ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của các chủ hộ. Cụ thể, tỷ lệ FAR càng thấp thì diện tích sử dụng càng lớn, điều này càng có lợi với chủ hộ. Do đó, những căn hộ có FAR lớn hoặc bị chủ đầu tư không công bố, sẽ chỉ thông báo về mật độ xây dựng hay không. 

Các chuyên gia bất động sản cho biết, hệ số FAR càng thấp thì mật độ dân cư tại dự án càng thấp. Điều này không chỉ khiến chất lượng cuộc sống bị ảnh hưởng, nó còn khiến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ bị ảnh hưởng khi dự án này kết thúc vòng đời.

Bên cạnh đó, hệ số FAR càng thấp càng dễ dàng tìm được nhà đầu tư xây dựng trong trường hợp hết vòng đời. Các nhà đầu tư tính toán, khi nhận đầu tư xây dựng mới một dự án đã cũ với mục đích đảm bảo có thể bố trí hết được tái định cư cho cư dân cũ, hệ số FAR trong trường hợp này phải cao gấp 3 lần so với toàn bộ số căn hộ cũ.

3.2. Sự khác biệt giữa hệ số sử dụng đất với phạm vi bao phủ lô đất

Hệ số sử dụng đất tính toán tỷ lệ diện tích của tòa nhà so với lô đất, phạm vi bao phủ của lô đất (lot coverage) có tính đến kích thước của tất cả những tòa nhà lẫn cấu trúc. Tỷ lệ phạm vi bao phủ lô đất bao gồm các cấu trúc, chẳng hạn như là nhà để xe, nhà kho, bể bơi, gồm cả các tòa nhà không theo tiêu chuẩn. 

3.3. Hạn chế của sử dụng hệ số sử dụng đất

Thực tế cho thấy, tác động của FAR lên giá trị của đất có 2 kiểu. Trong một số trường hợp nhất định, FAR tăng còn có thể khiến một tài sản có giá trị hơn. Ví dụ như, một khu chung cư căn hộ có thể sẽ được xây dựng với mục đích thuê được nhiều tiền thuê nhà hơn hoặc có nhiều người thuê hơn.

Thế nhưng, chủ công trình có thể xây dựng 1 khu căn hộ lớn hơn ở trên cùng một mảnh đất, từ đó giảm giá trị của một bất động sản liền kề cùng giá trị bán cao do view đẹp, đến giờ lại bị chắn tầm nhìn.

3.4. Phân biệt hệ số sử dụng đất cùng mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng là tỷ lệ chiếm đất công trình trên toàn bộ diện tích của lô đất. Có thể hiểu rằng, mật độ xây dựng là thể tích chiếm không gian của toàn bộ công trình đó trên lô đất.

Trong khi đó, hệ số sử dụng đất chỉ là diện tích xây dựng trên tổng diện tích lô đất. Ví dụ như, bạn có mảnh đất diện tích 100m2 còn diện tích xây dựng là 60m2, mật độ xây dựng công trình sẽ = 60/100 x 100% = 60%

Trong cách tính hệ số sử dụng đất sẽ có sự khác biệt giữa việc tính diện tích sàn theo quy hoạch kiến trúc cũng như diện tích sàn theo sự cấp phép của Sở Xây dựng.

4. Hệ số sử dụng đất tại Việt Nam

Tại Việt Nam, hệ số sử dụng đất cùng với mật độ xây dựng, tầng cao là 3 chỉ tiêu quan trọng trong quá trình xây dựng và thi công các công trình kiến trúc nhiều tầng. Theo như Quy chuẩn xây dựng Việt Nam năm 1997 tập 1 đối với Quy hoạch xây dựng cũng nêu rõ ràng, quy chuẩn quy định hệ số sử dụng đất là 5 lần.

Đến năm 2018, quy định này đã được hủy bỏ. Do đó, chỉ tiêu về chỉ số FAR cũng được ngầm hiểu sẽ bằng tích mật độ xây dựng và tầng cao. Với các công trình kiến trúc có 15 tầng trở lên, nhiều khả năng sẽ xảy ra tình trạng thiếu kiểm soát về hệ số sử dụng đất, dẫn đến việc những công trình tầng cao có hệ số FAR lớn sẽ tạo nên những công trình quá tải về cơ sở hạ tầng đô thị.

Thời điểm hiện tại, các nước phát triển trên thế giới như Mỹ, Nhật Bản, Trung Quốc, Singapore… đều có những quy định riêng đối với việc sử dụng chỉ tiêu FAR cho từng vùng và cơ sở cụ thể. Ở Việt Nam, việc lập quy hoạch cũng như kiểm soát việc sử dụng hệ số này còn rất lỏng lẻo. Do đó, việc xây dựng các tòa nhà cao tầng vẫn còn bị ảnh hưởng bởi kế hoạch quy hoạch và một số vấn đề khác có liên quan đến khoảng không tĩnh của an ninh quốc phòng.

Bên cạnh đó, trình độ kiến thức chưa được đào tạo bài bản, ncác chủ đầu tư, chính quyền địa phương cùng với chính quyền các cấp không thể biết được nếu tạo nên các công trình kiến trúc cao tầng có hệ số lớn thì hệ thống cơ sở hạ tầng và tiện ích xã hội, gia thông cần phải thiết kế cũng như xây dựng như thế nào. Điều này trở thành lỗ hổng khiến công cuộc quản lý và phát triển đô thị hóa gặp nhiều khó khăn.

Đặc biệt, nước ta cũng chưa xây dựng được quy trình quản lý hệ số FAR thống nhất, vì thế đôi khi việc tính toán tổng diện tích sàn dẫn đến sai số, điều này khiến việc xây dựng và thiết kế càng thêm khó khăn.

Trên đây là khái niệm hệ số sử dụng đất là gì và những vấn đề cần lưu ý về hệ số sử dụng đất. Hi vọng bài viết đã mang đến cho bạn những thông tin hữu ích, biết cách tính hệ số sử dụng đất một cách chính xác nhất và có được những kế hoạch xây dựng phù hợp.