Hệ lụy trong việc chuyển nhượng bất động sản "hai giá"
Vẫn còn nhiều điểm nhức nhối
Sáng 2/6, Quốc hội tiếp tục thảo luận về: Đánh giá bổ sung kết quả thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội và ngân sách nhà nước năm 2021; tình hình thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội và ngân sách nhà nước những tháng đầu năm 2022; Việc tổng kết việc thực hiện Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng và việc kéo dài thời hạn áp dụng toàn bộ quy định của Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017.
Liên quan đến thị trường bất động sản thời gian qua, ĐB Phan Thái Bình (Quảng Nam) đã đề cập câu chuyện chống thất thu thuế trong bối cảnh “tình trạng hai giá” vẫn đang tồn tại.
Cụ thể, giá giao dịch bất động sản cao hơn nhiều so với giá kê khai trên hợp đồng trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản còn làm thất thu ngân sách Nhà nước.
Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp đã nhiều lần có văn bản chỉ đạo cơ quan thuế các cấp, cơ quan liên quan… để chống thất thu thuế. Tuy nhiên, các chỉ đạo, hướng dẫn của Tổng cục thuế thời gian qua, theo ĐBQH, còn rất chung chung, chưa giải quyết triệt để, tận gốc vấn đề mà ngược lại làm phát sinh các hệ lụy trong quá trình thực hiện.
Cụ thể, theo quy định, việc kê khai tính thuế là giá chuyển nhượng quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá hợp đồng thực tế. Trường hợp trong hợp đồng không ghi giá hoặc giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất Nhà nước quy định thì giá tính thuê theo khung giá đất Nhà nước. Bản chất là giao dịch dân sự với sự thỏa thuận của hai bên mua và bán.
“Như vậy nguồn gốc của thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản chính là kê khai không trung thực của một bộ phận người dân tham gia giao dịch bất động sản và bảng giá đất của các địa phương hiện không sát với giá thị trường”, ĐB phân tích.
Bên cạnh đó, ĐB Phan Thái Bình đặt vấn đề, hoạt động chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh chuyển nhượng bất động sản phải gắn với quyền lợi của người sử dụng đất khi sử dụng đất khi thực hiện bồi thường cho người dân bị thu hồi đất. Khi kinh doanh, chuyển nhượng đất, người dân chịu mức thuế cao hơn nhưng khi bị thu hồi thì áp theo giá Nhà nước dẫn tới bất bình đẳng trong mối quan hệ này.
Một trong những vấn đề bất cập được ĐBQH chỉ ra là cơ quan thuế hiện không có cơ sở rõ ràng để công nhận hoặc không công nhận mức giá công khai trong hợp đồng công chứng là giá giao dịch thực tế. Do đó, việc áp dụng thất thu thuế trong lĩnh vực này không thống nhất, mỗi nơi mỗi người áp dụng một kiểu.
“Người dân phản ánh, tại một số cơ quan thuế địa phương có biểu hiện tùy tiện trong việc áp dụng giá bất động sản tính thuế. Nhiều nơi phải chấp nhận giá tính thuế cao hơn từ 1,2 – 1,5 lần. Thậm chí cơ nơi cao gấp 2 lần giá đất Nhà nước quy định mới được giải quyết hồ sơ. Trường hợp hợp đồng thấp hơn mức giá Nhà nước, cơ quan thuế “ngâm” hồ sơ hoặc trả lại vì không sát giá trị thực tế. Tuy nhiên lại không có quy định, căn cứ nào để xác định việc này”, ĐB nói và bức xúc trước hiện tượng một số cán bộ thuế có biểu hiện lạm quyền, nhũng nhiễu người dân và doanh nghiệp; một số người chấp nhận tiêu cực để giải quyết hồ sơ được thuận lợi.
Từ thực tế này, ĐBQH đề nghị, phải sớm hoàn thiện hành lang pháp lý về đất đai, thuế, trong đó quy định rõ nguyên tắc xác định giá đất theo giá thị trường theo quy định Luật đất đai. UBND các cấp phải cập nhật đúng, đủ kịp thời giá đất theo sát giá thị trường vào bảng giá đất Nhà nước để làm căn cứ tính thuế trong hoạt động kinh doanh bất động sản và tính chi phí bồi thường hỗ trợ khi thu hồi đất cho người dân. Ngoài ra, Bộ tài chính phải quy định cụ thể các biện pháp chống thất thu thuế theo đúng quy định pháp luật để tránh lạm quyền, nhũng nhiễu…
Ngăn chặn bằng cách nào?
Bên hành lang quốc hội, đại biểu Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp) nêu thực trạng, việc điều chỉnh giá bất động sản là điều quan trọng hiện nay để sát với giá trị thực. Đây cũng là tạo điều kiện để bất động sản được lưu thông trên thị trường hợp lý, và cũng là cơ sở để chính quyền địa phương, cơ quan thuế kiểm tra, giám sát và thu thuế bất động sản khu vực mình, tránh gây thất thu cho nhà nước.
“Đầu tư bất động sản cho lợi nhuận rất cao, đây là món mồi béo bở cho các nhà đầu tư, đầu cơ, nhưng nếu không quản lý chặt, không có cách tính thuế công khai, minh bạch và quyết liệt vào cuộc của các cơ quan thuế, chính quyền địa phương, cơ quan thẩm định giá thì nhà nước sẽ thất thu. Thậm chí nhiều trường hợp mua bán bất động sản sang tay không qua cơ quan thuế, mua bất động sản trị giá 10 tỷ đồng, nhưng chỉ kê khai số tiền 1 tỷ đồng. Do đó, tôi cho rằng các cơ quan quản lý là chính quyền địa phương, cơ quan thuế, thẩm định giá phải quản lý thị trường BĐS minh bạch, theo đúng quy định của pháp luật”, đại biểu Hòa cho biết.
Thực tế vừa qua, tình trạng "hai giá" trong chuyển nhượng bất động sản đã và đang diễn ra ngày càng phổ biến. Điều này không chỉ làm thất thu ngân sách nhà nước mà chính những người tham gia giao dịch mua-bán bất động sản cũng có thể gặp rủi ro pháp lý khi xảy ra tranh chấp.
Để hạn chế tình trạng này, giải pháp được giới chuyên gia đề xuất là các địa phương cần coi trọng việc thẩm định giá để đưa ra được hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) hợp lý, qua đó lấp khoảng trống chênh lệch giữa giá đất trên thị trường và giá của địa phương quy định.
Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SB Law, khi mua bán nhà đất, người bán có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân theo công thức: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = giá chuyển nhượng x thuế suất 2%.
Thực tế trên thị trường bất động sản, vì lợi ích bên bán thường thỏa thuận với bên mua ghi giá chuyển nhượng ở mức thấp vừa đủ để nộp thuế thu nhập cá nhân theo giá của Nhà nước. Bên mua cũng sẽ đồng ý vì hợp đồng có ghi giá nào, họ cũng chỉ nộp lệ phí trước bạ 0,5% theo quy định.
Hai bên có thể thỏa thuận làm thành hai hợp đồng. Bản hợp đồng ra công chứng ghi giá ảo, còn bản để giao dịch với nhau ghi giá thật. Hoặc họ chỉ làm một hợp đồng công chứng ghi giá khác với giá giao nhận tiền thực tế mua bán trên giấy viết tay.
Ông cho rằng việc khai thấp giá mua bán như trên bên bán thường được hưởng lợi chứ không phải bên mua.
Tuy nhiên, nếu sau khi công chứng một bên thay đổi ý định hoặc cố tình vi phạm hợp đồng có thể phát sinh xung đột và kéo theo các rủi ro. Đó là bên mua không thể chứng minh được số tiền thực đã giao cho bên bán.
Biên bản viết tay hay biên lai chuyển tiền qua ngân hàng (nếu có) thường chỉ dùng khi các bên giải quyết tranh chấp tại tòa án hoặc xuất trình để chứng minh khi bị điều tra.
Khi xảy ra tranh chấp về giá hợp đồng mua bán nhà đất và khởi kiện tại Tòa thì Tòa án Nhân dân sẽ căn cứ vào giá bán đã được ghi trong hợp đồng công chứng để giải quyết. Khi đó bên bán sẽ chỉ nhận được số tiền từ bên mua theo giá trong hợp đồng.
Tùy vào từng trường hợp cụ thể, tính chất, mức độ nguy hiểm của hành vi vi phạm, các cá nhân có thể bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
Để hạn chế, ngăn chặn việc chủ đầu tư và khách hàng bắt tay nhau trong việc mua bán bất động sản “hai giá,” luật sư Nguyễn Thanh Hà cho rằng về mặt luật pháp cần phải hoàn thiện các quy định như xây dựng các công cụ để quản lý thu nhập của người dân, xây dựng cơ chế thanh toán không dùng tiền mặt cũng như cần có những chế tài bắt buộc việc thanh toán các giao dịch mua bán nhà đất phải được thực hiện thông qua ngân hàng nhằm giảm thiểu tình trạng khai sai giá trị khi chuyển nhượng bất động sản.
Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, các cơ quan chức năng có liên quan cần tăng cường các biện pháp nghiệp vụ để kịp thời phát hiện sai phạm và xử lý nghiêm, triệt để các sai phạm để tạo hiệu ứng răn đe.
Trả lời phỏng vấn về những biện pháp chống thất thu thuế trong chuyển nhượng bất động sản, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - Giảng viên cao cấp (Học viện Tài chính) cho biết, cái gốc cần chú trọng chính là giá bất động sản.
Nếu muốn không còn chế độ 2 giá, không muốn việc thị trường bất động sản bị thổi giá, làm giá… thì cần quản chặt giá bất động sản.
Theo ông, về lâu dài, việc mua bán bất động sản phải giao dịch thanh toán qua ngân hàng, muốn mua tài sản có giá trị lớn phải chứng minh thu nhập hợp pháp, đảm bảo tính minh bạch của thị trường. Bên cạnh đó, việc mua bán phải được ghi chép đầy đủ, áp dụng công nghệ số, thành lập kho dữ liệu như mua bán từng mảnh đất, ngày, tháng rõ ràng thì việc tính thuế được chính xác và giá bán chính xác. Về phía cơ quan công chứng, theo ông Thịnh, phải thực hiện công chứng hợp đồng mua bán bất động sản chuẩn xác với giá thị trường, nếu không cơ quan thuế cần kiểm tra, yêu cầu công chứng lại hợp đồng theo đúng giá trị mua bán của thị trường. Cơ quan thuế có hệ thống tổ đội cán bộ thuế đến tận thôn, xóm, xã, phường thì việc xác định giá đất ở đầu phố đến cuối phố để tính giá đất theo giá thị trường là hoàn toàn khả thi.
Giải pháp lâu dài, theo ông Thịnh đó là phải công khai, minh bạch và ổn định quy hoạch ở các địa phương nhằm tránh hiện tượng môi giới, “cò đất” làm giá, thổi giá thì giá đất khó có thể tăng vọt, tạo nên “sóng giá”, sốt giá ảo ở các địa phương.
"Nếu chúng ta biết kết hợp nhiều tổ chức, nhiều sức mạnh thì dứt khoát sẽ kiểm soát được việc chống kê khai và mua bán bất động sản 2 giá", ông Thịnh cho biết.