Hàng loạt dự án khu đô thị và nhà ở “mọc” lên ở Phú Thọ, nhu cầu thật ra sao?

Nở rộ lập quy hoạch, xây dựng khu đô thị

Lãnh đạo UBND tỉnh Phú Thọ vừa có buổi kiểm tra tiến độ thực hiện một số dự án nhà ở và quy hoạch các khu đô thị mới trên địa bàn.

Tại thị xã Phú Thọ, giai đoạn 2021 – 2030 có 14 khu đô thị mới và nhà ở đô thị với tổng diện tích hơn 385 ha; tổng mức đầu tư gần 20.000 tỷ đồng đang được triển khai và thực hiện. Trong số đó, mới chỉ dự án Khu nhà ở đô thị Phú Hà (2 ha) và Khu đô thị mới Âu Cơ (22 ha) đã hoàn thành giải phóng mặt bằng.

Ở huyện Cẩm Khê, đa phần các khu đô thị được xây dựng ở thị trấn Lâm Thao với diện tích hơn 474 ha. Ở thời điểm hiện tại, sẽ chú trọng đầu tư phát triển khu vực đô thị phía Đông, nơi có nhiều cụm công nghiệp, khu công nghiệp trọng điểm của tỉnh Phú Thọ. Sau đó bổ sung quỹ đất các các khu đô thị phía Nam tạo sự kết nối giữa Cẩm Khê và các huyện lân cận, thông qua giao thông trục quốc lộ 32, cao tốc Nội Bài – Lào Cai.

Tiếp đến là huyện Đoan Hùng với gần chục dự án khu đô thị, nhà ở đã được phê duyệt chiếm diện tích hơn 512 ha. Hiện nay, nhiều dự án phát triển đô thị đang được triển khai tại các xã Sóc Trăng, Hữu Đô, Đại Nghĩa, Chí Đám, Ngọc Quan… tuy nhiên mới chỉ ở giai đoạn san nền, lắp đặt hệ thống cấp thoát nước.

Dù là địa phương còn khó khăn, nhưng huyện Yên Lập đã không kém cạnh khi kêu gọi nguồn lực, thu hút đầu tư cho chương trình phát triển đô thị với diện tích 1.345 ha. Hiện tại, khu nhà ở đô thị khu Núi Chùa, khu đồng Ca Ba đã cơ bản hoàn thành, chưa có người ở. Khá bất ngờ khi địa phương tiếp tục trình HĐND tỉnh Phú Thọ, xin chấp thuận cho các nhà đầu tư xây dựng thêm khu đô thị mới ở thị trấn Yên Lập kèm theo các khu dịch vụ thuơng mại, thể dục thể thao.

Taị huyện Phù Ninh, 8 dự án khu đô thị và nhà ở đã được phê duyệt với mục tiêu đưa thị trấn Phong Châu là đô thị loại V. Lãnh đạo địa phương nhận định, việc phát triển khu đô thị sẽ khai thác được các tiềm năng vốn có của vùng đất này kèm theo đồng bộ cơ sở hạ tầng, kiến trúc cảnh quan.

Riêng thành phố Việt Trì dẫn đầu tỉnh Phú Thọ với 20 dự án khu đô thị nhà ở đã và đang thực hiện, trong đó 2 dự án khu đô thị mới và 18 dự án phát triển nhà thương mại. Trong năm 2022, thêm dự án khu đô thị mới được phê duyệt tại phường Tiên Cát, với tổng mức đầu tư gần 1.500 tỷ đồng, chuyển đổi mục đích sử dụng 9 ha đất nông nghiệp làm dự án. Theo chủ đầu tư Sông Hồng Thủ Đô, dự án sẽ xây dựng các căn nhà sử dụng hỗn hợp, công trình công cộng, cây xanh kết hợp bãi đỗ xe, dự kiến hoàn thành năm 2025.

Ông Đinh Quang Viễn, Phó trưởng phòng Kiến trúc quy hoạch và quản lý nhà, Sở Xây dựng cho biết: Phát triển nhà ở là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh. Tuy nhiên để các dự án khu đô thị, nhà ở đạt hiệu quả cao, đúng tiến độ thì các địa phương và chủ đầu tư cần phối hợp tốt công tác giải phòng mặt bằng, đền bù cho người dân đúng quy định.

Dự án khu đô thị cao cấp đang rao bán mới chỉ là bãi đất trống

Theo khảo sát của chúng tôi tại các dự án, hiện nay tiến độ xây dựng vô cùng… ì ạch trong khi “cò đất” rầm rộ quảng cáo. Lê Văn Long, nhân viên môi giới quảng cáo với khách hàng về dự án TNR Star Phong Châu ở huyện Phù Ninh: “Dự án bám tuyến đường 32C, cách quốc lộ 2 chừng 300m, thuận tiện di chuyển từ Hà Nội về qua cao tốc Nội Bài - Lào Cai. Tới đây dự án hoàn thành sẽ có 509 lô, nội khu đẳng cấp, ngoại khu đa dạng. Đây là thời điểm để đầu tư F0 sinh lời không giới hạn. Việc tập trung đầu tư nâng cấp hạ tầng giao thông cùng với quy hoạch đất hợp lý tại Phú Thọ đã tạo ra sức bật mạnh mẽ cho phát triển kinh tế, đặc biệt là thị trường bất động sản, thu hút mạnh mẽ các nhà đầu tư khắp nơi đổ về….”.

Tuy nhiên theo quán sát dự án này mới chỉ là bãi đất trống, có vài máy xúc đang san ủi. Tại khu vực thi công, cò đất và nhà đầu tư đi khảo sát còn đông hơn cả người lao động. Nam môi giới cho biết, bây giờ chủ đầu tư chưa bán sản phẩm ra thị trường nhưng nếu khách hàng đăng ký "đặt chỗ thiện chí" sẽ được mua với giá tốt từ 14-20 triệu đồng/m2.

Tại dự án Thanh Sơn Garden, “cò đất” giới thiệu đây là vị trí hiếm có, hướng tựa núi Vân, trước mặt sông Vàng – địa thế “tựa sơn nghinh thuỷ”. Sau khi hoàn thiện, dự án sẽ hình thành hơn 40 tiện ích sống chất “resort” cùng với Hệ thống chăm sóc sức khỏe, Trung tâm Thiền; Vườn thảo dược...

Công ty TNHH Thương mại và Dịch vụ Lân Huế (đơn vị bán hàng) còn đưa ra chính sách tặng 5 chỉ vàng cho khách hàng mua căn liền kề và tặng 1 cây vàng cho khách hàng mua biệt thự. Với khách hàng thanh toán sớm luôn 95% sẽ được chiết khấu 6% trên tổng giá trị sản phẩm.

Qua hỏi chuyện người dân địa phương chúng tôi được biết, hiện tại chỉ có các nhà đầu tư bất động sản mua căn hộ chờ tăng giá rồi bán chứ khu vực này đất rộng, người thưa bà con không ai có nhu cầu mua và chuyển đến ở tại khu đô thị mới.

Đưa câu chuyện trên trao đổi với Sở Kế hoạch đầu tư tỉnh Phú Thọ, chúng tôi được cán bộ thanh tra chia sẻ thẳng thật. Theo lời vị này, hiện nay khu đô thị đang nở rộ nhưng nhu cầu sử dụng đã bão hoà, chủ yếu là các giao dịch giữa chủ đầu tư dự án với nhà đầu tư. “Anh về dự án thấy chưa hình thành nhưng đã có rất đông người mua bán đúng không?. Thực tế đó là nhóm “cò”, đẩy giá tăng lên 5-10% sau mỗi lần giao dịch. Người sau thấy ngon, nhảy vào mua để đầu tư là “dính đòn”, trở thành cổ đông bất đắc dĩ. Thậm chí có cả đội môi giới làm giả thông tin dự án, quy hoạch phát triển để khách hàng mua sản phẩm dự án. Về cơ bản đấy là chiêu trò kích cầu thị trường bất động sản, tiềm ẩn rủi ro với những người đi vay ngân hàng để “lướt sóng” kiếm lời.

Vị cán bộ thanh tra của Sở Kế hoạch đầu tư tỉnh Phú Thọ cũng nhấn mạnh: Các dự án ở trung tâm thành phố Việt Trì hay thị xã Phú Thọ thì có thể mua bán, thanh khoản nhưng ở các huyện quỹ đất nhiều như Thanh Thuỷ, Tam Nông, Hạ Hoà, Cẩm Khê thì nhu cầu ở thực rất thấp. Trong khi những địa phương này cũng không có địa danh lưu trú du lịch nổi tiếng để thu hút khách du lịch.

Chưa kể, nhiều khu đô thị còn thiếu giải pháp về thiết kế, xây dựng na ná nhau dẫn đến sự rời rạc với không gian chung. Tại khu biệt thự, nhà liền kề thì mật độ xây dựng cao, thiếu không gian công cộng. Các hạng mục như hệ thống điện, thoát nước, xử lý chất thải trong khu đô thị mới cũng chưa được chú trọng.

Trước tình trạng xây dựng dự án khu đô thị tràn lan, đầu cơ mua bán rồi để hoang gây lãng phí, cử tri tỉnh Phú Thọ vừa đề nghị Chính phủ và Bộ Xây dựng cần quy định số lượng căn nhà với tỷ lệ nhất định trên tổng số các lô đất của toàn dự án. Tình trạng nhiều dự án được chấp thuận đầu tư nhưng mục đích để lấy mặt bằng sau đó phân lô, bán nền dù chưa hoàn thành hệ thống hạ tầng thiết yếu gây khó khăn trong công tác quản lý nhà nước, bất ổn xã hội. Người mua để đầu cơ, sau đó đẩy giá bất động sản thì rất nhiều trong khi người dân có nhu cầu mua để ở thật lại không thể tiếp cận được do giá quá cao.