Giá đất tăng cao, nhà đầu tư gặp khó khi triển khai dự án

Thời gian 3-4 năm gần đây, giá đất tăng cao tại Đồng Nai đã gây khó khăn cho doanh nghiệp khi muốn đầu tư vào lĩnh vực trên địa bàn tỉnh. Đặc biệt đối với các dự án cần phải thu gom đất diện tích lớn, nhà đầu tư càng phải đối mặt với nhiều trở ngại. 

Giá đất công nghiệp tăng “chóng mặt”

Đồng Nai hiện là địa phương có mặt bằng giá đất công nghiệp trong các KCN, cụm CN tăng khá nhanh. Điều này khiến cho các doanh nghiệp có dự định thuê đất để làm nhà xưởng cần tính toán hợp lý để đảm bảo cân đối nguồn vốn phục vụ sản xuất, kinh doanh. Đối với các doanh nghiệp nhỏ và vừa, việc thuê đất ở khu công nghiệp để làm nhà xưởng ngày càng trở nên khó khăn do chi phí thuê đất tăng cao theo từng năm. Thời điểm 3-4 năm trước đây, các khu công nghiệp cho thuê đất với mức giá dao động từ 90-120 USD/m2 cho quãng thời gian từ 30-45 năm. Tuy nhiên, đến thời điểm 2021 đã tăng lên 150 - 160 USD/m2. Như vậy, một doanh nghiệp nếu có ý định thuê 0,5-1ha đất trở lên sẽ phải chi trả thêm từ 5-12 tỷ đồng. 

Ông Châu Minh Nguyện, Phó chủ tịch Hiệp hội DN Đồng Nai nhận định, trong thời gian qua, 2 vấn đề khó khăn lớn nhất mà các doanh nghiệp vừa và nhỏ ở Đồng Nai phải đối mặt là thiếu mặt bằng phục vụ sản xuất và thiếu vốn đầu tư. Trước đây, nhiều đơn vị doanh nghiệp chọn làm xây dựng nhà xưởng ở ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp bởi ít vốn, không có đủ ngân sách để thuê đất. Đến nay, do tình hình dịch bệnh diễn biến phức tạp cộng thêm giá đất tăng quá cao khiến cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ càng trở nên khó khăn hơn khi muốn có diện tích đất đai lớn trong các khu CN, cụm CN để mở rộng quy mô sản xuất.

Không chỉ riêng tỉnh Đồng Nai mà các tỉnh, thành phố lân cận như: TP. HCM, Long An, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, thời gian qua cũng ghi nhận hiện tượng giá đất công nghiệp tăng cao. Do đó, trên địa bàn tỉnh, các khu công nghiệp chủ yếu là các doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI thuê, các dự án do doanh nghiệp trong nước đầu tư khá ít. Dù giá đất công nghiệp tại tỉnh Đồng Nai hiện tại rất cao nhưng các doanh nghiệp FDI vẫn có nhu cầu thuê đất ở tỉnh bởi giao thông thuận lợi, cơ sở hạ tầng phát triển. Trong tương lai Đồng Nai cũng sẽ phát triển thêm về hạ tầng đường hàng không, đường sắt, đường thủy, đường bộ, giúp rút ngắn thời gian vận chuyển hàng hóa, qua đó hạ chi phí sản xuất, bán hàng. 

Ông Binu Jacob, Tổng giám đốc Công ty TNHH Nestlé Việt Nam chia sẻ: “Năm 2021, dù tình hình dịch bệnh Covid-19 đã tạo ra những tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp trong nước nhưng Nestlé Việt Nam vẫn quyết định đầu tư 132 triệu USD để xây dựng nhà máy mở rộng dây chuyền sản xuất ở khu công nghiệp Amata (TP.Biên Hòa). Điều này nhằm phục vụ mục tiêu tăng gấp đôi công suất chế biến dòng sản phẩm cà phê chất lượng cao đáp ứng cho thị trường trong nước và quốc tế. Nestlé lựa chọn mở rộng đầu tư vào tỉnh Đồng Nai là do các nhà máy tại đây hoạt động khá hiệu quả và có tuyến đường giao thông thuận lợi, dễ dàng di chuyển”.

Nhiều dự án của doanh nghiệp rơi vào cảnh khó khăn

Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, việc Đồng Nai tiến hành đấu giá một số khu đất đẹp, sở hữu nhiều lợi thế với mức giá cao từ 30-54 tỷ đồng/ha ngoài cái lợi cũng chịu nhiều tác động không nhỏ. Tỉnh có thêm một khoản nguồn thu lớn để phục vụ xây dựng, cải tạo cơ sở hạ tầng trên địa bàn, tuy nhiên cũng giá đất ở các khu vực lân cận khu vực đấu giá cũng sẽ tăng cao. 

Điều này khiến cho các doanh nghiệp đang có dự định đầu tư các dự án ở Đồng Nai gặp phải rất nhiều khó khăn, khi số vốn đầu tư có thể đội lên cao gấp nhiều lần so với kế hoạch ban đầu nếu phải bồi thường giải phóng mặt bằng. Ngoài ra, người dân bị thu hồi đất đai, nhà cửa sẽ dựa vào mức giá đã tiến hành đấu giá và giá đất được “cò đất” thổi lên cao để yêu cầu được bồi thường với mức giá tương tương. Điều này khiến cho công tác bồi thường đất bị kéo dài dẫn đến chậm tiến độ dự án.

Chủ tịch HĐQT của Công ty CP Phát triển đô thị công nghiệp số 2, ông Hà Quan Dũng, nhận định việc giá đất tăng quá cao như thời gian qua chắc chắn sẽ ảnh hưởng mạnh mẽ đến các doanh nghiệp đang hoặc sắp có kế hoạch triển khai dự án tại địa bàn tỉnh Đồng Nai. Do hầu hết các dự án ở địa phương này buộc phải tiến hành thu hồi đất của các người dân, tổ chức, giá bồi thường sẽ được tính theo từng dự án và có sự tham khảo, đối chiếu với giá chuyển nhượng đất ở Đồng Nai. Trường hợp người dân có đất bị thu hồi yêu cầu được bồi thường với mức giá cao như thị trường thổi lên sẽ gây ra nhiều khó khăn đối với các nhà đầu tư. Điều này có thể khiến các dự án bị chậm trễ tiến độ so với kế hoạch dự kiến ban đầu nếu không thể hoàn tất khâu bồi thường giải phóng mặt bằng. 

Thực tế là trong thời gian 2 năm vừa qua, 3 khu đất nông nghiệp nằm trong diện quy hoạch đất đai tại địa bàn huyện Long Thành và thành phố Long Khánh sau khi đưa ra đấu giá đã thu về hàng ngàn tỷ đồng khiến cho đất đai ở địa phương trên và các khu vực lân cận tăng chóng mặt. Hiện nay, giá đất nông nghiệp ở hai địa phương nói trên được người dân “hét” giá lên tới 10-30 tỷ đồng/ha. Giá đất cao như vậy đã khiến cho doanh nghiệp rất khó tiếp cận các mặt bằng đất đai quy mô lớn để thực hiện dự án. 

Ông Nguyễn Hồng Quế, Chi cục trưởng Chi cục Quản lý đất đai Đồng Nai đánh giá, giá đất tại Đồng Nai trong thời gian vài năm gần đây tăng quá nhanh đã tác động trực tiếp đến tiến độ của rất nhiều dự án trên địa bàn địa phương vì giá bồi thường bị đội lên cao. Các DN bắt buộc phải tính toán lại ngân sách chi phí đầu tư. Về phía người dân khi thấy giá đất “sốt nóng” tăng cao, sẽ yêu cầu doanh nghiệp phải tăng tiền bồi thường với diện tích đất thu hồi.