Hà Nội: Manh nha làn sóng trả mặt bằng, chủ đầu tư chuyển trung tâm thương mại thành văn phòng cho thuê

Số liệu của Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội nửa đầu năm 2023 cho thất, nguồn cung bán lẻ đạt mức 1,7 triệu m2, lần lượt tăng 1% theo quý và 2% theo năm. Nguồn cung bán lẻ đã tăng trung bình 3%/năm trong vòng 5 năm vừa qua. Trong đó, trung tâm thương mại tiếp tục duy trì tỷ trọng nguồn cung lớn nhất với 962.400 m2, tương ứng 56% tổng nguồn cung. Kể từ năm 2019, nguồn cung tại các trung tâm bách hóa tăng lớn nhất, ở mức 10%/năm. Ở vị trí tiếp theo là khối đế thương mại với mức tăng 8%/năm và trung tâm thương mại là 2%/năm.

Theo ghi nhận của Savills, công suất thuê trung bình của cả thị trường giảm 4 điểm phần trăm theo quý và 2 điểm % theo năm, xuống còn 87%. Tuy nhiên, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội cho biết, công suất cho thuê hiện nay phụ thuộc phần lớn vào việc liệu thiết kế của trung tâm thương mại hay khối đế bán lẻ đó có thể đáp ứng nhu cầu ngày một khắt khe từ các nhãn hàng hay không?

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, thị trường bán lẻ Hà Nội trong nửa đầu năm 2023 ghi nhận hai hình thái phát triển rõ nét. Các trung tâm thương mại sở hữu mặt bằng tốt, chủ đầu tư chuyên nghiệp cũng như đáp ứng tiêu chuẩn phê duyệt phòng cháy chữa cháy sẽ thu hút lượng khách thuê tốt với giá thuê thậm chí còn cao hơn so với thời điểm cùng kỳ năm 2022. 

Bên cạnh đó, những dự án có mô hình bài bài cùng thiết kế hợp lý cũng vẫn có thể thu hút các nhãn hàng. Đơn cử như các trung tâm thương mại được đầu tư xây dựng, thiết kế nội thất, kỹ thuật đạt chuẩn như Lotte Mall, AEON Mall, The Loop by Takashimaya tại Indochina Plaza đều đạt tỷ lệ lấp đầy khá tốt.

Trong khi đó, vẫn còn tồn tại một tỷ lệ nhất định các mặt bằng khối đế và nhà phố không đáp ứng được nhu cầu của khách hàng về mặt tiêu chuẩn thiết kế lẫn công năng sử dụng. Thêm vào đó, sau đại dịch Covid, các nhãn hàng đều hạn chế mở tràn lan các mặt bằng và chỉ tập trung vào một cửa hàng flagship nên hệ thống những mặt bằng không đáp ứng đủ tiêu chuẩn sẽ bị loại khỏi danh sách cân nhắc rất nhanh.

Góp phần vào sự thay đổi trong bức tranh ngành bán lẻ tại Hà Nội phải nhắc đến việc các trung tâm thương mại có quy mô lớn đang dần dịch chuyển ra vùng ngoại ô. Các yếu tố độc đáo phần nào đã tạo nên yếu tố cạnh tranh cho phân khúc này. Chẳng hạn như AEON Mall Hà Đông và Long Biên đã tổ chức các sự kiện đặc biệt, tạo điểm nhấn nhằm thu hút khách hàng như Eco Event 2023 hoặc Dreamkids Got Talent. Hay như Vincom Ocean Park cũng tạo ra một tổ hợp vui chơi giải trí lớn bao gồm biển hồ nước mặn và chợ đêm.

Ngoài ra, sự thay đổi trong cơ cấu chi tiêu cũng phần nào ảnh hưởng đến ngành bán lẻ. Báo cáo hành vi người tiêu dùng Việt Nam 2023 của McKinsey & Company cho biết, mặc dù người tiêu dùng Việt Nam lạc quan nhất thế giới, nhưng vẫn giữ thái độ thận trọng và đang dần thay đổi hành vi tiêu dùng của mình. Họ có xu hướng giảm chi tiêu trên hầu hết các ngành hàng, trừ các ngành cốt lõi như tạp hóa, xăng dầu, ngành hàng sức khỏe cá nhân, các ngành hàng mang tính trải nghiệm cao và có chất lượng tiên tiến.

Savills cho rằng, sự dịch chuyển từ chi tiêu cho sở thích cá nhân về những chi tiêu cơ phản đã phần nào làm giảm triển vọng của ngành bán lẻ. Trong đó, thời trang, mỹ phẩm, giải trí và thể hình là các phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề nhất. Những yếu tố bất lợi của nền kinh tế thế giới đã khiến người tiêu dùng phải suy nghĩ lại về mục tiêu tài chính cũng như tối ưu hóa chi tiêu cho những mặt hàng thiết thực hơn.

Ở chiều ngược lại, điều này lại giúp các chuỗi siêu thị hưởng lợi khi người tiêu dùng gia tăng chi tiêu đáng kể cho các sản phẩm gia dụng, chăm sóc cá nhân và thực phẩm. Các chuỗi siêu thị như AEON Mall (36%), Winmart (27%) và Go! (19%)  vẫn đang duy trì vị trí dẫn đầu thị phần đối với loại hình này. Các chuỗi bán lẻ lớn đang theo đuổi các chiến lược mở rộng nhằm đảm bảo vị thế trên thị trường cũng như xây dựng nhận diện thương hiệu. Bên cạnh đó, ngành giáo dục và chăm sóc sức khỏe cũng vẫn duy trì hoạt động ổn định trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế chưa đạt được mức như kỳ vọng.

Theo bà Minh, từ nay đến cuối năm, để duy trì hoạt động và tiếp tục thúc đẩy động lực phục hồi của ngành bán lẻ, các nhãn hàng sẽ cẩn trọng hơn và lên kế hoạch một cách chi tiết trong giai đoạn sắp tới. 

Bên cạnh đó, các cửa hàng khi thuê mặt bằng cũng cần tập trung đầu tư tối ưu hóa thiết kế và khả năng hoạt động nhằm đáp ứng nhu cầu của khách hàng cũng như cung cấp các dịch vụ tốt nhất. Hiện nay, điều mà các nhãn hàng đang quan tâm nhiều hơn là vị trí và điều kiện khi thuê của mặt bằng nhằm dễ thu hút khách hàng và tăng trải nghiệm người dùng. Mặt khác, các đơn vị cung cấp bất động sản bán lẻ cũng cần chú ý đến những chi tiết về thiết kế, cấu trúc như chiều cao trần, đường dây điện hay yêu cầu về pháp lý, an toàn phòng cháy chữa cháy khi phát triển dự án.

Với khối đế bán lẻ chưa đạt hiệu quả kinh doanh, nhiều chủ đầu tư đã linh động khi chuyển đổi sang hình thức cho thuê văn phòng kết hợp các đơn vị vận hàng co-working để tăng thêm tiện ích cả khách hàng và cư dân. 

“Vô hình chung hỗ trợ việc cho thuê văn phòng và giúp thị trường có thêm lựa chọn nguồn cung với giá thuê dao động khoảng từ USD 15 – 20 tại các tòa nhà chất lượng cao”, vị chuyên gia Savills nhận định.

Nhìn chung, đây là thời điểm các chủ đầu tư cần xem xét lại về chất lượng, thiết kế và pháp lý dự án nhằm đáp ứng nhu cầu của khách thuê. Bởi khi hệ thống bán lẻ được đầu tư và vận hành bài bản sẽ kéo khách hàng ra khỏi nhà và chi tiêu mua sắm, qua đó tăng công suất hoạt động và thu về lợi nhuận cho chủ đầu tư và nhãn hàng.