GS.TS Tô Trung Thành: Nên kiểm soát nguồn vốn vào các khu vực ưu tiên để tránh “sóng” bất động sản

Thị trường địa ốc đang suy giảm trầm trọng

Có thể thấy, thị trường địa ốc khá chậm rãi trong quý I năm 2023, tuy nhiên, đã có nhiều tín hiệu tích cực khi mới đây Chính phủ đã ban hành các cơ chế chính sách để bình ổn thị trường. Đáng chú ý, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng đã đưa ra gói hỗ trợ tín dụng 120.000 tỷ đồng kết hợp "nhả phanh" các hoạt động tiền tệ trước đó.

Đánh giá về thị trường bất động sản trong giai đoạn vừa qua, GS.TS. Tô Trung Thành (Trường Đại học Kinh tế Quốc dân) cho rằng, để ổn định và phát triển thị trường bất động sản trong giai đoạn tới đây.

Ông Thành cho hay, trước hết phải giải quyết khó khăn đối với thị trường bất động sản nhằm đưa thị trường này phát triển lành mạnh hơn. Một số giải pháp này phần nào đó là để kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư cũng như để chống hoạt động đầu cơ, ngăn chặn tình trạng "bong bóng” bất động sản. Bên cạnh đó, tránh gây sốc, hay làm đóng băng thị trường địa ốc, gây ra những tác động xấu lan truyền đến hệ thống của những tổ chức tín dụng cũng như vào đời sống xã hội.

Ông này phân tích, năm 2022 là một năm nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản gặp khá nhiều khó khăn và thách thức. Trong đó, số lượng doanh nghiệp ngành này tuyên bố phá sản, giải thể đã tăng khoảng trên 38,6% so cùng kỳ năm 2021.

“Đặc biệt, quy mô doanh thu trung bình của doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản giảm khá mạnh, trong khi tổng tài sản bình quân lại tăng mạnh, chủ yếu là do tăng nợ. Cùng với việc suy giảm mạnh của doanh thu, thì nợ gia tăng, khả năng sinh lời của các doanh nghiệp địa ốc cũng sụt giảm rất mạnh trong 5 năm qua”, ông Thành cho biết.

Theo chuyên gia này, trong bối cảnh thị trường địa ốc đang suy giảm trầm tại các phân khúc, dòng vốn dài hạn trên thị trường lại bị tắc nghẽn, lãi suất tiền tệ tăng mạnh và có nhiều biến động, doanh số bán hàng sụt giảm khá sâu, tình trạng tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản suy yếu hơn rất nhiều, số lượng doanh nghiệp không thể trả nợ lãi vay hoặc khó khăn trong trả nợ lãi vay gia tăng khá cao.

Ông Thành còn cho rằng, trong thời gian tới đây, các hệ thống ngân hàng cũng sẽ phải đối mặt với một số vấn đề chất lượng tài sản là điều hiển nhiên. Khi mà thị trường trái phiếu doanh nghiệp ngành bất động sản hiện cũng đang có rất nhiều vấn đề bất ổn.

“Vấn đề này dẫn đến những doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản trong năm 2022 đã gặp nhiều thách thức cũng như phải thay đổi các phương án kinh doanh, hay quản lý như: tái cơ cấu các khoản nợ, tái cơ cấu các hoạt động kinh doanh của mình, thu hẹp quy mô đầu tư kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy làm việc, cắt giảm lực lượng lao động; dừng, tạm dừng phát hành cổ phiếu để tăng vốn... nhằm ứng phó với các khó khăn của thị trường”, ông Thành nói.

Vị chuyên gia này khẳng định, việc tiếp cận các dòng vốn khó khăn và sự sụt giảm của thị trường chứng khoán đã dẫn đến rất nhiều doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản thiếu vốn nên phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển khai dự án.

Thị trường phụ thuộc nhiều vào tín dụng ngân hàng

Bình luận về các động thái tháo gỡ khó khăn từ Chính phủ và cơ quan quản lý đã có tác động như thế nào đến dòng tiền vào thị trường bất động sản, ông Tô Trung Thành cho hay,trong quý I năm 2023, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng đã có một số nhịp giảm lãi suất, tuy nhiên mục tiêu không phục vụ riêng đối với thị trường bất động sản mà là để hỗ trợ nền kinh tế nói chung, bởi mức lãi suất cao cũng ảnh hưởng đến khả việc tiếp cận nguồn  vốn của tất cả doanh nghiệp hoạt động kinh doanh.

Ông Thành phân tích, với thị trường bất động sản trong thời gian qua, các vướng mắc đều đến từ hai vấn đề chính, thứ nhất là niềm tin của thị trường, thứ hai là dựa vào tín dụng ngân hàng quá nhiều. Theo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, dư nợ tín dụng của lĩnh vực bất động sản tính đến hết năm 2022 là khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, mức tương đương khoảng 21% dư nợ tín dụng trên toàn thị trường và khoảng 26,3% GDP. Trong khi đó, tốc độ tăng trưởng tín dụng từ các hệ thống ngân hàng thương mại vào bất động sản năm 2022 là khoảng 24%, tăng gấp 1,6 - 1,7 lần so với tăng trưởng tín dụng trên toàn hệ thống là trên 14,18% của năm 2022; đồng thời, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng lĩnh vực này của các năm 2021 và 2020 (lần lượt là 15,37% và 12,06%).

Ông Thành cho biết, hiện nay tín dụng từ các ngân hàng thương mại cho lĩnh vực bất động sản có tới 1,7 triệu tỷ đồng dưới dạng những khoản vay nhằm phục vụ nhu cầu đời sống của người dân.

Theo chuyên gia này, thị trường bất động sản vẫn còn phụ thuộc nhiều vào tín dụng ngân hàng và đổ vào những phân khúc có tính đầu cơ. Như vậy, trong cơ cấu tín dụng của lĩnh vực bất động sản, 22% của thị trường đến từ phân khúc quyền sử dụng đất, có trên 60% là phục vụ nhu cầu nhà ở và tự sử dụng, chủ yếu là các phân khúc có giá trị cao như mua nhà, căn hộ cấp cao tại những dự án còn dang dở. Đây là những phân khúc hấp dẫn dòng vốn đầu cơ, hầu hết là cầu ảo trên thị trường.

 GS. TS Tô Trung Thành còn cho rằng, vấn đề này có thể sẽ tạo rủi ro chéo tới sự ổn định cũng như an toàn đối với hệ thống ngân hàng thương mại nếu như diễn biến trên thị trường xấu đi, tồi tệ hơn là tình trạng cung cầu trên thị trường bất động sản lệch nhau. Các thị trường và sản phẩm như vậy sẽ lập tức đóng băng khi lãi suất tăng lên, đòn bẩy cũng sẽ bị thu hẹp lại.

Tuy nhiên, ông Thành cho biết thêm, với thông điệp từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng như của Chính phủ là rất rõ ràng, không có một gói giải pháp riêng nào chỉ để giải cứu thị trường địa ốc. Do đó, khó có thể nới lỏng hơn về tín dụng, đặc biệt nhất là, trong khu vực đầu cơ mà chỉ có thể mở rộng tín dụng cho các khu vực nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà cho thuê nhằm giúp cân bằng cung cầu hơn.

“Trước đó, hồi năm 2021, thị trường bất động sản đã dựa vào thị trường trái phiếu và phát triển mạnh mẽ nhưng đến năm 2022, thị trường trái phiếu sụt giảm sâu. Vì vậy, để có được dòng vốn cho thị trường bất động sản, mấu chốt là phải tạo được niềm tin với thị trường vốn, trong đó điểm nhấn là phải khơi thông được thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Bởi thị trường này sẽ chiếm tỷ trọng tới 30% trong tổng nguồn vốn trên toàn thị trường bất động sản.