GS. TS. Hoàng Văn Cường: Ngân hàng còn lo hơn cả doanh nghiệp bất động sản

Giảm áp lực cung ứng vốn từ kênh tín dụng

Những khó khăn trên thị trường bất động sản là điều mà bất kể ai cũng đang nhìn thấy rõ và đang được cảnh báo về mức độ ảnh hưởng khiến nền kinh tế thị trường đang dần suy thoái. Nắm bắt được điều này, sáng 17/2, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã chủ trì Hội nghị trực tuyến toàn quốc: “Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững”.

Chia sẻ tại Hội nghị, GS. TS. Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân nhận định, thị trường bất động sản là một kênh hấp thụ và chiếm giữ vốn rất lớn. Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ bất động sản hiện đang chiểm khoảng 21,2% tổng dự nợ tín dụng, cộng thêm với dự nợ trái phiếu doanh nghiệp mà các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành thì tổng dự nợ bất động sản hiện đang bằng khoảng 36% GDP, tương đương với tỷ lệ dư nợ bất động sản trên GDP năm 2012 cũng khoảng 36-40% GDP).

Ông Cường cho biết, có ngân hàng còn lo hơn cả doanh nghiệp bất động sản vì tiền vốn ngân hàng cho vay đang nằm ở các dự án bất động sản chưa hoàn thành sản phẩm để bán.

Nếu thị trường bất động sản bị sụp đổ thì không chỉ làm các doanh nghiệp bất động sản phá sản mà mà kéo theo hàng loạt các ngành nghề và hoạt động kinh tế đình trệ, tất yếu sẽ kéo theo đình trệ tăng trưởng, thậm chí dẫn đến suy thoái kinh tế và sẽ cuốn theo cả hệ thống tài chính mất thanh khoản và sẽ đưa nền kinh tế rơi vào khủng hoảng, sẽ gây mất lòng tin, thậm chí là sự phẫn nộ của những người dân đang nắm giữ trái phiếu doanh nghiệp.

Theo vị chuyên gia này, việc tìm các giải pháp tháo gỡ khó khăn, ách tắc của thị trường bất động sản không chỉ là giải cứu bất động sản mà đó chính là tháo gỡ nút thắt, khơi thông nguồn lực cho nền kinh tế phát triển, đồng thời là giải pháp để giải phóng các khoản nợ của hệ thống tài chính đang nằm trong các dự án bất động sản dở dang.

Đại diện phía ngân hàng, ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng Giám đốc Vietcombank (VCB) nhìn nhận những khó khăn, vướng mắc trong quá trình cho vay bất động sản là do có sự thay đổi về văn bản pháp lý, chính sách quy định liên quan qua các thời kỳ, cũng như thực tế phát sinh một số dự án đã được cấp phép (phê duyệt chủ trương đầu tư, cấp giấy phép xây dựng, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...) nhưng vẫn bị thu hồi dẫn đến việc kéo dài thời gian thực hiện dự án, tăng chi phí tài chính cho doanh nghiệp.

Ông Tùng chia sẻ thêm, trong khu vực thì giá nhà đất tại Việt Nam hiện đang ở mức cao so với thu nhập của phần đông người dân, chưa phù hợp với phần đông người mua cuối cùng để ở; việc lựa chọn phân khúc để đầu tư chưa hợp lý dẫn đến dư cung tại các phân khúc cao cấp nhưng thiếu đối với phân khúc bình dân; tồn tại hiện tượng đầu cơ lướt sóng bất động sản... ảnh hưởng đến sự ổn định của thị trường bất động sản nói chung và hoạt động cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản nói riêng.

Ngoài nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng và vốn huy động từ người mua, đối với nhu cầu vốn còn lại, các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản hiện chủ yếu dựa vào phát hành trái phiếu, đây là nguồn huy động vốn thích hợp cho bất động sản.

Trong khi đó, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp thời gian qua còn nhiều tồn tại dẫn đến rủi ro thanh khoản của thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng như khả năng tiếp tục huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản qua kênh này, tác động lớn tới khả năng phát triển và hoàn thiện các dự án bất động sản.

Theo ông Nguyễn Thanh Tùng, để tháo gỡ khó khăn vướng mắc, tạo điều kiện thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững cần có giải pháp nhanh chóng ổn định và phát triển lành mạnh thị trường trái phiếu nhằm góp phần tạo ra kênh dẫn vốn trung dài hạn, tạo nguồn vốn bền vững cho thị trường bất động sản, đồng thời giảm áp lực cung ứng vốn từ kênh tín dụng.

Không tài trợ vốn cho các hành vi mua bất động sản đầu cơ

Theo GS. TS. Hoàng Văn Cường: “Cần phải có giải pháp gỡ khó cho thị trường bất động sản hiện nay được nhìn nhận rõ ràng hơn, mức độ rủi ro ít hơn nếu can thiệp kịp thời, nhưng nếu can thiệp quá muộn, hoặc Nhà nước không can thiệp sẽ sinh ra hiệu ứng domino sẽ là nguy cơ đổ vỡ cả nền kinh tế”.

Riêng về vốn tín dụng, theo ông Cường, các bất động sản đã hoàn thành, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang chuyển dư nợ của của mình sang thành dư nợ tiêu dùng dân cư thông qua phương thức bán hàng kèm theo gói tài trợ vốn vay của ngân hàng lên đến 70% giá trị bất động sản với lãi suất bằng không? Các khoản vay lên đến 70% giá trị của những bất động sản giá cao nhiều tỷ đồng thì người vay chấp nhận trả lãi hàng tháng nhiều chục triệu đồng sẽ không phải để ở mà để đầu cơ chờ tăng giá.

Do vậy, ngân hàng cần kiểm soát không cho vay mua bất động sản núp bóng tiêu dùng dân cư đối với các bất động sản không phải là nhà ở thu nhập thấp, để buộc các doanh nghiệp phải hạ giá bán, thu hút những người có sẵn tiền mua chờ tăng giá; ngân hàng không tài trợ vốn cho các hành vi mua bất động sản đầu cơ. 

Còn đối với các dự án đang triển khai dở dang, nếu hoàn thành sẽ có khả năng đưa vào sử dụng, có khả năng thanh khoản ngay. Ngân hàng nên khoanh các khoản nợ cũ của doanh nghiệp và tiếp tục tài trợ vốn để hoàn thành dự án, đưa sản phẩm ra thị trường. Đồng thời phải kiểm soát dòng vốn vay giải ngân vào đúng các hoạt động hoàn thiện dự án và quản lý dòng tiền bán hàng để thu hồi các khoản nợ ngân hàng đã tài trợ. 

Chuyên gia này cho rằng, việc làm như trên không chỉ giúp các hoạt động đầu tư, kinh doanh và thị trường bất động sản được tái lập mà các nguồn vốn vay của ngân hàng đã đổ vào dự án sẽ được thu hồi. Cần kiểm soát chặt chẽ, không để dòng vốn tín dụng đổ vào các dự án không có khả năng hoàn thành, khó tiêu thụ, hoặc đảo nợ các khoản vay cũ đến hạn.

Đây chính là việc thực hiện chính sách tín dụng linh hoạt: mở rộng đối với các dự án có triển vọng, nhưng thắt chặt đối với các doanh nghiệp xác chết và mua bất động sản đầu cơ.

Đồng quan điểm, TS. Lê Xuân nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia cho rằng, đất đai là tài nguyên quý hiếm, nhà ở là nhu cầu thiết yếu, chúng ta cần xây dựng chính sách bất động sản trên nền tảng này, không thể để các nhà đầu cơ mua gom bất động sản, mua gom tài nguyên để tích trữ, biến đó thành lợi nhuận khổng lồ trong tương lai, trong khi nhu cầu của người dân không được đáp ứng.

Theo ông Nghĩa, thị trường tài chính này quan trọng nhất là lòng tin. Các doanh nghiệp phải bỏ thói quen kinh doanh chộp giật, thiếu chuyên nghiệp, chưa có tầm quốc tế.

Ngoài ra, ông Nghĩa cũng đồng tình với quan điểm phải đánh thuế về đầu cơ nhà ở và kiến nghị cần phải bỏ cơ chế nhà ở xã hội mà xây dựng một cơ chế mới cho nhà ở cho người thu nhập thấp và chính quyền địa phương phải quyết định giá đền bù mặt bằng theo giá thị trường tại thời điểm đó,…