Gói hỗ trợ “phá băng” thị trường nhà ở 

Gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng trong quá khứ

Theo baodautu.vn, bức tranh thị trường bất động sản giai đoạn 2011 - 2013 vẫn đầy ám ảnh. Giai đoạn đó, thị trường có 3 điểm nghẽn lớn đó là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp khó tiếp cận với nhà ở; lượng hàng tồn kho lớn, nhưng chủ yếu là nhà ở thương mại diện tích lớn, thiếu nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội; nợ xấu tăng cao, chủ yếu là nợ xấu bất động sản gây rủi ro cho các tổ chức tín dụng. 

Cho đến thời điểm hiện tại, thị trường lại một lần nữa đối mặt với những khó khăn tương tự. Đó là nợ xấu gia tăng; thanh khoản kém, thị trường gần như không có giao dịch; tồn kho nhiều do cơ cấu phân khúc chưa phù hợp với thị trường, nguồn cung nhà ở giá rẻ gần như đã “tuyệt chủng”.

Nhiều chuyên gia, tổ chức đã có các kiến nghị nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Nổi bật là Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đề xuất Chính phủ bố trí nguồn vốn ngân sách cho người mua nhà dưới 1,8 tỷ đồng được vay với lãi suất hợp lý. Có thể thấy, đề xuất này khá giống với mô hình gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng đã từng được triển khai từ năm 2013, theo đó người mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có diện tích dưới 70 m2, giá dưới 15 triệu đồng/m2 (tương đương 1 tỷ đồng/căn) sẽ được vay với lãi suất ưu đãi 5 - 6%/năm. 

Kết quả của gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng vào thời điểm đó đã giúp rất nhiều người có thu nhập trung bình và thấp thực hiện được ước mơ mua nhà tại các thành phố lớn. Mặc dù chỉ dành cho phân khúc nhà ở trung bình và thấp, nhưng các chuyên gia đánh giá gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng đã có độ lan tỏa lớn tới toàn bộ thị trường nhà đất lúc đó giúp thị trường bắt đầu ấm lên và phát triển mạnh mẽ từ thời điểm đó. 

Vì vậy, trong năm 2022 đứng trước những khó khăn được lặp lại, đề xuất của HoREA được cho là điểm tham khảo đáng chú ý. 

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, các sản phẩm tồn kho của thị trường bất động sản hiện nay đều nằm ở phân khúc cao cấp và không phù hợp với túi tiền của người tiêu dùng hiện nay nên không có tính thanh khoản cao. 

Về gói hỗ trợ 300.000 tỷ đồng, ông Hà nhận định vào thời điểm đó nguồn vốn hỗ trợ này không lớn so với tổng dư nợ, nhưng đã kích cầu rất nhiều dự án được chuyển đổi từ phân khúc nhà ở cao cấp sang nhà ở xã hội, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản. 

“Chính sách không tác động trực tiếp về thanh khoản, nhưng đã đem lại những hướng đi mới cho thị trường, với dòng sản phẩm phù hợp túi tiền của người tiêu dùng và nhu cầu thực tế”, ông Hà nói và đề xuất, cần có nguồn vốn cụ thể cho thị trường bất động sản hiện nay, nhất là cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá thấp.

Tính khả năng của các gói hỗ trợ nhà ở

Việc xây dựng nhà ở xã hội đã được Chính phủ và một số địa phương rất quan tâm trong một thời gian dài tuy nhiên việc đầu tư các dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp lại ít có sự chuyển biến, chỉ có một số dự án thí điểm, ở vài địa phương. 

Một trong những nguyên nhân khiến công tác đầu tư, xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ gặp khó khăn là do các dự án này cần nguồn vốn lớn và dài hạn nhưng lợi nhuận các nhà đầu tư nhận được lại thấp, thời gian thu hồi vốn lâu, ít doanh nghiệp có đủ “sức khỏe” kinh tế để làm được. 

Bên cạnh đó, ngân sách địa phương hỗ trợ quỹ xây nhà ở xã hội quá hạn hẹp, có những địa phương thu không đủ chi nên phải xin ngân sách Trung ương, không có nguồn vốn bố trí cho nhà ở xã hội.

Vì vậy, để thực hiện được đề xuất của HoREA, trước hết phải tạo lập nguồn cung nhà ở giá rẻ phù hợp với túi tiền của đại đa số người dân. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA từ giữa năm 2021, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đã đăng ký triển khai xây dựng nhà ở xã hội tại nhiều địa phương, tuy nhiên số lượng công trình được khởi công cho đến nay là khá khiêm tốn. 

Nguyên nhân chính là do các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chưa tiếp cận được nguồn vay ưu đãi mà phải vay thương mại. Do đó nếu các gói hỗ trợ được thông qua, các thủ tục pháp lý được đẩy nhanh tiến độ xử lý thì chắc chắn các dự án nhà ở xã hội sẽ sớm triển khai, tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản. 

Còn theo bà Phạm Thị Hoàng Anh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu khoa học ngân hàng (Học viện Ngân hàng), đề xuất của HoREA có những điểm giống và khác với gói hỗ trợ 300.000 tỷ đồng vào năm 2013. Điểm khác biệt lớn nhất là tính khả thi của gói hỗ trợ ở thời điểm này là chưa cao. 

Bởi hiện nay, Chính phủ luôn quan tâm và có những chỉ đạo về việc cho vay vốn ưu đãi với khu vực nhà ở xã hội. Thể hiện rõ ở Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và sửa đổi, bổ sung ở Nghị định số 49/2021/NĐ-CP của Chính phủ.

Cụ thể, tại Nghị định số 49/2021/NĐ-CP Ngân hàng Chính sách xã hội và một số tổ chức tín dụng được chỉ định cho vay để mua, thuê nhà ở xã hội. Tín dụng ưu đãi mà Ngân hàng Chính sách xã hội cung cấp có doanh số cho vay hơn 10.000 tỷ đồng và dư nợ hơn 9.000 tỷ đồng. Còn đối với các tổ chức tín dụng được chỉ định cho vay trong lĩnh vực này hiện chưa giải ngân được do phần hỗ trợ hay bù lãi suất đang gặp nhiều khó khăn. 

Do đó, bà Hoàng Anh nhận định: “Đề xuất này là một giải pháp, nhưng để đưa vào thực tế thì phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Chẳng hạn, cơ sở nào để xác định giá trị 1,8 tỷ đồng là phù hợp, có tính toán dựa theo lạm phát hay không…”.