Góc nhìn chuyên gia: Thị trường bất động sản hiện tại vẫn có nhiều tiềm năng nhưng thiếu sự tự tin

Nhiều nhà đầu tư chấp nhận bán lỗ nhưng không tìm được người mua

Theo tìm hiểu, cần tiền để trang trải cho công việc kinh doanh cuối năm, vợ chồng chị Liên sống ở Thanh Xuân - Hà Nội đã quyết định rao bán mảnh đất thổ cư rộng 37m2 ở Yên Nghĩa - Hà Đông. 

Chị Liên tâm sự rằng: “Vào hồi tháng 3/2021, tôi đã mua mảnh đất này với mức giá là hơn 1,3 tỷ đồng. Hai tháng trước thì tôi đã rao bán bằng giá này nhưng không ai hỏi mua. Cũng bởi quá cần tiền nên tôi đã quyết định hạ giá xuống còn hơn 1,2 tỷ đồng. Tuần trước có vài người hỏi mua nhưng họ lại thương lượng với mức giá là 1 tỷ đồng. Như thế, tính ra là bán lỗ, xót lắm nên vợ chồng tôi quyết không bán. Nhưng tiền thì chắc chắn sẽ phải đi vay mượn bạn bè và người thân bởi vì vay ngân hàng lúc này thì mức lãi suất quá cao”. 

Tiến hành rao bán đất thổ cư rộng 100m2 ở phố Bình Kiều 1, phường Đông Hải 2, quận Hải An, TP Hải Phòng với mức giá 29 triệu đồng/m2 trong một tháng nay nhưng không xong, anh Lưu chỉ biết thở dài. Anh Lưu nói rằng: “Đây vốn dĩ là mảnh đất tôi tính để đầu tư lâu dài nhưng bởi vì năm nay làm ăn không thuận lợi và sắp cần tiền trả nợ ngân hàng cũng như trả lương - thưởng Tết cho nhân viên nên tôi mới đứt ruột bán đi. Thế nhưng, trớ trêu thay là trước đây rao bán ở khu vực này dễ thế nào thì nay đã khó gấp trăm lần. Cũng đã có nhiều người đến xem nhưng ai cũng muốn giảm giá 20% thậm chí là 30%. Lô đất của tôi lại ở vị trí đẹp nên tôi chỉ chấp nhận giảm tối đa là 10%”. 

Có thể thấy, trường hợp của chị Liên và anh Lưu là không phải hiếm gặp trong bối cảnh thị trường bất động sản đang kẹt về thanh khoản. Chia sẻ ở trong một TalkShow mới đây, Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cũng đánh giá rằng: “Quý 3/2022 là đỉnh của thị trường bất động sản. Bước sang quý 4 thì thị trường cũng đã tuột khỏi đỉnh và đang ở trong giai đoạn rất khó khăn. Lượng giao dịch bất động sản cũng đã sụt giảm mạnh, giá bất động sản cũng có xu hướng giảm, nhất là ở những vùng sâu - vùng xa”. 

Vị chuyên gia này cũng dẫn chứng, có một số khu vực như  Đắk Lắk, Đắk Nông, Tây Ninh cũng đã xuất hiện tình trạng giảm giá 10 - 20%. Ông Quang nhớ lại rằng, đợt khủng hoảng cách đây hơn 10 năm và cho biết, phải đến cuối năm 2018 thì giá bất động sản mới phục hồi bằng đỉnh của tháng 1/2008. Ở đợt khủng hoảng lần này, cũng có một điểm tương tự đó là giá bất động sản đang ở mức cao, cung nhiều hơn cầu. Hơn thế chính là lùm xùm liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp khiếm cho nhiều người mất đi niềm tin vào thị trường. 

Mặc dù vậy thì chuyên gia cũng cho rằng, ở giai đoạn này, các nhà đầu tư bất động sản cũng đang được tập dượt. Ngoài ra thì hầu hết các nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản từ năm 2014 đến nay đều có sự tích lũy về tài sản. 

Điển hình như ở giai đoạn năm 2007 - 2008, mỗi nhà đầu tư chỉ có 1- 2 sản phẩm bất động sản. Còn hiện tại thì ước tính trung bình mỗi người 40 tuổi đầu tư bất động sản sở hữu ít nhất là 3 sản phẩm. Và từ năm 2014 đến hiện tại, bất động sản luôn trong xu hướng tăng giá và các nhà đầu tư hầu hết đều có cho mình dòng tiền tích lũy. 

Chính vì thế mà khi khủng hoảng xảy ra, không có một sự hoảng loạn lớn dù cho thị trường xuống nhanh và đột ngột. Những bất động sản ở khu vực trung tâm chưa có sự bán tháo và tình trạng này cũng chỉ xảy ra ở một số dự án của một số chủ đầu tư mất thanh khoản hay là ở những khu vực xa. 

Chuyên gia nhận định rằng: “Trong bối cảnh hiện nay, một số nhà đầu tư cá nhân có thể cầm cự được khoảng 6 tháng, tức là từ nay đến tháng 3/2023. Còn các doanh nghiệp tôi nghĩ là khó cầm cự hơn. Nếu sau tháng 3 mà tình hình không có gì thay đổi, thị trường sẽ có một chuyển biến khác”. 

Chờ dòng tiền vào để "bắt đáy"

Cũng theo ông Quang, trong thời gian sắp tới, những ai tham gia vào thị trường thì đều phải vừa đi vừa dò và cũng chỉ có thể dự báo trong thời gian ngắn hạn, bởi vì đang có những biến động rất lớn. Cũng theo đó thị trường đang đi xuống và mọi thứ chưa có gì là rõ ràng, niềm tin cũng chưa trở lại và trái phiếu cũng chưa có hướng giải quyết, lãi suất thì vẫn tăng. 

Trong khi đó thì các năm trước, Tết Âm lịch cũng rơi vào tháng 2 còn năm nay lại rơi vào tháng 1. Khi mà room tín dụng của năm mới mở ra thì tháng 1 các doanh nghiệp cũng đã bắt đầu đi vay ngân hàng để có thể thanh toán lãi vay, thanh toán lương nhưng sang năm nay thì lại khác. 

Chuyên gia này dự đoán: “Theo dự đoán của tôi thì các chủ đầu tư bất động sản từ 15/12 - 30/12 buộc phải bán bất động sản với mức giá thấp (cắt lời hoặc cắt lỗ) để có dòng tiền. Tôi cũng cho rằng đây chính là thời điểm để có thể xác định đáy đầu tiên của bất động sản. Và tiếp tục đến quý 1/2023, các doanh nghiệp nếu như muốn tái cơ cấu thì lúc này một lượng bất động sản lại tiếp tục được bán ra. Mặc dù vậy thì mức giảm giá này cũng sẽ ít hơn. Cho đến tháng 6/2023, khi mà mọi thứ rõ ràng hơn có thể là tốt lên hoặc là xấu đi thì lúc đó mới có thể nhận biết được hình hài của thị trường. Một là đi ngang và hai là đi xuống chứ tôi cho rằng thị trường chưa thể đi lên được”. 

Chuyên gia cũng cho biết thêm, đây không phải là thời điểm tốt để bán bất động sản nhưng nó lại là thời điểm tốt để mua vào bởi có không ít bất động sản được bán ra với mức giá vô cùng hợp lý. Nhà đầu tư nào chấp nhận được rủi ro thì có thể mua ngay trong tháng 12, còn nếu như chờ đợi các chính sách cũng như sự điều tiết của Nhà nước thì nên quyết định từ tháng 3 cho đến tháng 6 năm sau. 

Và còn đối với các nhà đầu tư nếu như muốn tái cơ cấu danh mục thì ông Quang cũng khuyến nghị nên bán bớt đi một bất động sản cũng như chấp nhận chiết khấu 5 - 10% và thậm chí là 20% để có được một lượng tiền mặt để có thể đảm bảo được sự ổn định ở trong thời gian 12 tháng tới bởi vì thị trường còn có khả năng sẽ còn đi xuống nữa. 

Chuyên gia này nói thêm rằng: “Thị trường bất động sản bây giờ là của người mua mà không phải của người bán. Mặc dù vậy thì các nhà đầu tư cũng không nên nghĩ đến việc sử dụng vốn vay mà phải chú ý pháp lý của dự án bởi vì bây giờ không phải thời điểm mua để lướt sóng. Còn đối với những người không chuyên nghiệp, theo tôi thì không nên nhảy vào đầu tư vào lúc này bởi vì không biết giá còn giảm nữa hay không. Còn đối với những người có nhu cầu mua ở thực, tôi nghĩ thời điểm này cũng chính là một cơ hội”. 

Trong khi đó thì theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc của một công ty bất động sản khu vực phía Nam cho hay, nhóm khách hàng có nhu cầu thực sự vẫn còn đang chờ đợi, tuy nhiên cũng có những người muốn có nhà ở ngay cũng đã bắt đầu tìm kiếm cho mình cơ hội mua. Theo ông Tuấn thì nhu cầu ở thực được cho là điểm sáng để có thể tháo gỡ khó khăn nên các chủ đầu tư cũng đều tiến hành tái cơ cấu nợ cũng như chính sách bán hàng, chú trọng tất cả các hoạt động vào việc phục vụ nhu cầu này của khách hàng. 

Mặc dù vậy thì để cho dòng vốn thực sự được khơi thông thì cần phải có lực mua đủ lớn. Còn nếu như muốn kích hoạt được dòng tiền từ người mua ở thực thì giá bất động sản cũng cần phải giảm tiếp. Ông Tuấn cũng dự báo trong thời gian ngắn, giá của một số phân khúc ở một số khu vực cũng có thể vẫn sẽ chững lại và người sở hữu chịu áp lực lãi suất cao ở trong thời gian dài cũng buộc phải bán ra tài sản - đây cũng chính là thời điểm thị trường đủ hấp dẫn để có thể kích hoạt dòng tiền vào việc bắt đáy, mở thanh khoản cũng như khơi thông dòng vốn đang tắc nghẽn và giải cứu thị trường.

Còn theo lời nhận định của ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc của một công ty bất động sản cho biết, thị trường bất động sản hiện tại vẫn đang có nhiều tiềm năng nhưng thiếu  đi sự tự tin. Lực cầu vẫn có nhưng niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường bất động sản đã sụt giảm. Hầu hết các bên cũng đang giữ tâm thế nghe ngóng cũng như quan sát diễn biến của thị trường.