Giữa bối cảnh ngân hàng siết vay bất động sản, người mua "nương tựa" vào đâu?

Mới đây, thị trường bất động sản đang "xôn xao" về thông tin có một số ngân hàng "siết" các khoản vay với bất động sản. Đại diện một số ngân hàng thừa nhận, tỷ lệ vốn cho vay bất động sản đã tăng khá cao nên việc hạn chế, thậm chí là tạm ngưng giải ngân đối với cho vay bất động sản là cần thiết để giảm thiểu rủi ro ở giai đoạn này.

Đáng nói đến, để ngăn ngừa tình trạng đầu cơ, giá đất tăng dựng đứng thì việc siết khoản vay bất động sản để giảm thiểu tình trạng gây nhiễu loạn thị trường cũng là điều dễ hiểu.

Tuy nhiên, không có chuyện tất cả các ngân hàng ngừng cho vay kinh doanh bất động sản hay mua nhà. Các ngân hàng vẫn đang cho vay cả với nhà phát triển dự án bất động sản lẫn người vay mua nhà. Đặc biệt, đối với các chủ đầu tư có quỹ đất, pháp lý đầy đủ và uy tín trên thị trường thì luôn nằm trong danh sách được các ngân hàng ưu tiên cho vay.

Nếu các cá nhân vay đi đầu cơ bất động sản, gom đất... thì rất có thể bị hạn chế ở giai đoạn này nhưng các dự án bất động sản được phát triển bởi các chủ đầu tư vẫn được vay. Theo một số chuyên gia khuyến nghị, đây chính là thời điểm nên mua hàng từ chủ đầu tư dự án, để nhà đầu tư an tâm về gói vay từ các ngân hàng.

Đó cũng là nguyên nhân, giữa bối cảnh dấy lên lo ngại việc ngân hàng "siết" cho vay bất động sản, các chủ đầu tư tung các dự án mới ra thị trường vẫn được áp dụng chính sách vay vốn ngân hàng bình thường đối với người mua nhà. 

Chẳng hạn, mới đây, Nam Long Group chào bán dòng căn hộ cao cấp Flora thuộc giai đoạn 2 dự án Akari City (ở mặt tiền Võ Văn Kiệt, phường Bình Tân, TP.HCM) đã đưa ra chính sách hấp dẫn đối với khách hàng sử dụng vốn vay ngân hàng.

Theo đó, chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất vay 0%/năm trong vòng 16 tháng và ân hạn nợ gốc trong 16 tháng hoặc để cố định lãi suất vay 6%/năm trong 24 tháng và ân hạn nợ gốc trong 24 tháng. Như thế, với chính sách một căn hộ giá 2,7 tỷ đồng/căn, khách hàng chỉ cần thanh toán 50% (tương đương với 1,4 tỷ đồng), phần còn lại sẽ được chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất 0% trong vòng 16 tháng, không cần phải lo nghĩ đến việc lãi suất vay ngân hàng trong khoảng thời gian này.

Điều này giúp giảm tối đa áp lực tài chính cho khách hàng có nguồn vốn hữu hạn và cả giới đầu tư muốn chia nhỏ dòng vốn. Với phương án này, chủ đầu tư chấp nhận rủi ro biến động lãi suất, đổi lại là khách hàng có ít nhất gần 1,5 năm chuẩn bị tiền cho giai đoạn tiếp theo thay vì áp lực chi trả tiền nhà theo lịch thanh toán.

Dưới góc độ đầu tư, căn hộ khu Tây TP.HCM tăng giá trung bình 20%/năm, như vậy, với số vốn bỏ ra là 1,4 tỷ đồng, lợi nhuận khách hàng thu về cũng được khoảng 300-400 triệu đồng trên vốn trong vòng hơn 1 năm. Song song với đó, chủ đầu tư này cũng đưa ra chính sách miễn 2 năm phí quản lý cho khách hàng, tính từ thời điểm chủ đầu tư thông báo bàn giao nhà.

Dự án Mizuki Park thuộc khu Nam Sài Gòn, Nam Long Group cũng đang áp dụng chính sách tương tự với khu căn hộ biệt lập Flora Panorama. Cụ thể là người mua thanh toán trước 50% tới khi bàn giao nhà và áp dụng gói vay 0%/năm trong vòng 12 tháng và ân hạn nợ gốc 12 tháng hoặc áp dụng gói vay cố định lãi suất 6% trong vòng 24 tháng và ân hạn bằng ấy thời gian.

Một chủ đầu tư khác là Phú Đông Group, mới đây cũng đưa ra chính sách thanh toán hấp dẫn cho khách mua. Theo đó, với dự án Sky Garden, chủ đầu tư này tung ra chính sách thanh toán 20%, ngân hàng cho vay 50% trong suốt 2 năm xây dựng với lãi suất là 0% và ân hạn nợ gốc trong vòng 24 tháng đến khi nhận nhà. Đồng thời, đưa thêm chương trình "vững niềm tin - bền giá trị", chủ đầu tư cam kết mua lại nhà với lãi suất là 12%/năm. Như vậy, với một căn hộ 70m2 có giá khoảng 2,8 tỷ đồng, người trẻ chỉ cần có vốn tích lũy khiêm tốn khoảng 560 triệu đồng là có thể mua được nhà. Người mua sẽ có thời gian để cân đối dòng tiền khi nhận bàn giao nhà trong hai năm còn lại, giảm tối đa áp lực tài chính.

Theo Tổng giám đốc Phú Đông Group - ông Ngô Quang Phúc, việc siết vốn vào bất động sản sẽ làm lành mạnh thị trường. Đối với những người mua đất để đầu cơ, phân lô bán nền, mua đất nông nghiệp khắp nơi sẽ khó huy động vốn và thoát hàng như thời gian vừa qua. Qua đó, sẽ giúp thị trường địa ốc lành mạnh và ổn định hơn.

Nhưng đối với các chủ đầu tư đã có quỹ đất và pháp lý đầy đủ thì không cần phải lo vì các ngân hàng vẫn luôn ưu tiên cho nhóm các dự án này trong lĩnh vực bất động sản để cho vay. Chẳng hạn, doanh nghiệp đang có một dự án triển khai, đã có pháp lý đầy đủ, sẽ nhận được rất nhiều lời đề nghị vay vốn của các ngân hàng.

"Bất động sản vẫn là lĩnh vực quan trọng để các ngân hàng rót vốn nhưng ngân hàng sẽ lựa chọn để cho vay. Người dân có nhu cầu mua nhà ở thực, đầu tư dài hạn cũng không quá lo lắng về lộ trình siết vốn bất động sản. Vì vậy, vẫn là lĩnh vực ưu tiên cho vay để giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân", ông Phúc cho biết.

Như vậy, việc hạn chế cho vay bất động sản ở một số ngân hàng bên cạnh đánh giá, rà soát lại rủi ro cho vay bất động sản thì việc tạm dừng cũng một phần xuất phát từ lý do hạn chế tình trạng đầu cơ thổi giá bất động sản. Dù thế, theo các chuyên gia nhận định, các ngân hàng sẽ không hoàn toàn bỏ qua lĩnh vực bất động sản vốn đem lại nhiều lợi nhuận nhờ nhu cầu của thị trường lớn, lãi suất cho vay cao. 

Theo Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) - ông Lê Hoàng Châu, trong thực tế, cho vay bất động sản vẫn là khoản cho vay lãi nhất của các ngân hàng. Cho vay 6 lĩnh vực ưu tiên với lãi suất không quá 6%/năm trong khi bất động sản lên đến 11-12%/năm, chưa tính đến các khoản khác. Do vậy, các ngân hàng không dễ gì bỏ qua mảng cho vay đem lại lợi nhuận cao nhất.

Với những dự án bất động sản phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, quỹ đất sạch và có pháp lý đầy đủ thì việc các ngân hàng liên kết để cho khách hàng vay vẫn diễn ra như bình thường. Đây cũng là loại hình bất động sản mà người mua an tâm bởi có sự liên kết giữa chủ đầu tư dự án với hệ thống ngân hàng để cho vay, thay vì lo lắng bị siết khoản vay như các cá nhân vay để mua đất nền, gom đất nông nghiệp...

Vì vậy, theo nhận định của một chuyên gia trong ngành, người mua có nhu cầu vay vốn ngân hàng để mua căn hộ hoàn toàn phụ thuộc vào các chủ đầu tư dự án. Đây cũng là thời điểm nên chọn lọc đầu tư vào những phân khúc hạn chế rủi ro, không bị đứt gãy tài chính khi có sự thay đổi về chính sách.