Giải tỏa áp lực trái phiếu doanh nghiệp bất động sản 2024: Chỉ biện pháp "kỹ thuật" là chưa đủ

Nhiều nỗ lực gỡ khó cho thị trường

Thống kê của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam cho thấy, lũy kế cả năm 2023, các doanh nghiệp đã phát hành 311.240 tỷ đồng trái phiếu, trong đó riêng nhóm bất động sản chiếm 23,5% tương đương 73.200 tỷ đồng.

Lũy kế cả năm 2023, các doanh nghiệp đã phát hành 311.240 tỷ đồng trái phiếu, trong đó riêng nhóm bất động sản chiếm 23,5% tương đương 73.200 tỷ đồng. (Ảnh: PLO)

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp và đặc biệt là thị trường trái phiếu bất động sản thời gian qua còn nhiều khó khăn, nhưng có thể thấy một số doanh nghiệp bất động sản đã nỗ lực xử lý nợ thành công.

Điều này nhờ sự nỗ lực của các cơ quan quản lý nhà nước từ việc hoàn thiện khung pháp lý, nâng cao chất lượng của cơ sở hạ tầng thị trường tới việc chấn chỉnh hoạt động, đưa thị trường trái phiếu đi vào ổn định.

Có thể kể đến Nghị định số 08/2023/NĐ-CP khi cho phép doanh nghiệp phát hành đàm phán với nhà đầu tư để thanh toán bằng tài sản, gia hạn thêm thời gian đối với trái phiếu, tạm ngưng một số quy định của Nghị định 65/2022/NĐ-CP.

Tháng 7/2023, Bộ Tài chính đã đưa thị trường giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tập trung vào vận hành. (Ảnh: Hải quan)

Bên cạnh đó, Bộ Tài chính vào tháng 7/2023 đã đưa thị trường giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tập trung vào vận hành. Hoạt động này đã giúp cải thiện tính minh bạch và tăng tính thanh khoản cho trái phiếu doanh nghiệp. Đến nay, đã có 249 tổ chức đăng kí trái phiếu với trên 887 mã trái phiếu được đăng kí giao dịch trên thị trường tập trung này. Bộ Tài Chính cũng cho biết, kinh tế vĩ mô và thị trường tài chính, tiền tệ ổn định hơn trước đây, thị trường bất động sản cũng có nhiều dấu hiệu phục hồi. Thể hiện ở số lượng dự án hoàn thành quý IV/2023 là 29 dự án, cao hơn so với số dự án đã hoàn thành trong quý III/2023 với 21 dự án, quý II/2023 với 7 dự án, quý I/2023 với 14 dự án.

Cuối năm 2023, các bộ luật quan trọng như Luật Đất đai sửa đổi, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, Luật Nhà ở sửa đổi được thông qua cũng được đánh giá là tiền đề giúp thị trường bất động sản phục hồi trong năm 2024.

Trước bối cảnh mặt bằng chung lãi suất tiết kiệm ngân hàng giảm xuống đã giúp lãi suất phát hành trái phiếu doanh nghiệp hấp dẫn hơn. Bên cạnh kênh tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp được đánh giá là kênh huy động vốn trung - dài hạn quan trọng của doanh nghiệp. Và đây được đánh giá trở thành động lực thúc đẩy các doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong năm 2024.

Bên cạnh kênh tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp được đánh giá là kênh huy động vốn trung - dài hạn quan trọng của doanh nghiệp. (Ảnh: Tin nhanh chứng khoán)

Vẫn còn nhiều việc phải làm

Có cái nhìn lạc quan cho năm 2024, FiinRating cho rằng thị trường bất động sản sẽ cần thêm thời gian để phục hồi trở lại. Trong đó, những biện pháp gỡ khó về mặt pháp lý, nhất là với hai phân khúc trung cấp và thấp cấp sẽ làm tiền đề cho việc giảm những rủi ro pháp lý của dự án để chủ đầu tư có thể khôi phục hoạt động huy động vốn tín dụng, trong đó phải kể đến kênh trái phiếu doanh nghiệp. Một điều quan trong nữa đó là niềm tin của nhà đầu tư từng bước được cải thiện.

Các chuyên gia FiinRatings cũng cho rằng, các chính sách mới sẽ có độ trễ nhất định và sẽ cần thời gian để phát huy hiệu quả. Dự kiến trong năm 2024, Chính phủ sẽ ban hành 9 nghị định, 6 thông tư hướng dẫn thi hành để hỗ trợ đẩy nhanh quá trình này.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng rất cần sự tháo gỡ về pháp lý dự án, tháo gỡ khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện trong thực hiện nghĩa vụ thuế và cấp phép xây dựng, các công trình đã triển khai thì được xem xét khả năng đóng tiền để ra sổ đỏ,…

Bản thân doanh nghiệp cũng cần chủ động làm thanh sạch nguồn vốn của mình. (Ảnh: Công lý)

Ngoài các biện pháp “kỹ thuật” từ Chính phủ, chuyên gia của FiinRatings cũng nhấn mạnh tính cấp bách của việc khơi thông nguồn vốn tín dụng cho thị trường bất động sản. Để làm được điều này, các bên và chính trái chủ cần phải chấp nhận giảm giá trị của trái phiếu đang nắm giữ theo một tỷ lệ nhất định để giúp giảm số nợ và cũng có thể đượng quy đổi thành cổ phần của các trái chủ trong các doanh nghiệp hay ngân hàng phát hành.

Bên cạnh đó, cần cải thiện, minh bạch thông tin và đẩy mạnh việc phát hành trái phiếu trở lại.

Ngoài ra, thị trường cũng đang kì vọng việc sửa đổi Thông tư 02 (liên quan đến việc tạo điều kiện cơ cấu lại tín dụng) và sửa đổi Nghị định 08 (về việc giãn hoãn trái phiếu) sẽ có nhiều ảnh hưởng tích cực tới thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Và theo các chuyên gia, bản thân doanh nghiệp cũng cần chủ động làm thanh sạch nguồn vốn của mình. Trên thực tế, từ cuối năm 2023 tới nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã có các biện pháp chủ động mua lại nhiều lô trái phiếu trước hạn. Điều này đã giúp tạo thêm niềm tin vào thị trường trái phiếu địa ốc sau một thời gian dài khó khăn.

Từ thực tế này, các chuyên gia của VIS Rating dự báo, thời gian tới, doanh nghiệp bất động sản có thể cải thiện được khả năng trả nợ nhờ vào việc phục hồi hoạt động sản xuất kinh doanh, tiếp cận nguồn vốn, tạo ra dòng tiền. Điều này cũng sẽ giúp chậm quá trình hình thành nợ xấu cũng như số lượng trái phiếu mới có tiềm ẩn rủi ro tại các ngân hàng từ năm nay.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển. (Ảnh: Diễn đàn doanh nghiệp)

Cho ý kiến về định hướng giúp thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển lành mạnh, Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, cần có kế hoạch để kiểm soát chất lượng trái phiếu doanh nghiệp niêm yết trên sàn. Ông Hiển thông tin, hiện nay, trái phiếu doanh nghiệp do doanh nghiệp niêm yết trên sàn, nhưng chưa được kiểm soát chất lượng bởi Sở Giao dịch chứng khoán. Điều này khiến nhà đầu tư cá nhân lo ngại chất lượng trái phiếu niêm yết.

Chính vì vậy, nếu Sở Giao dịch chứng khoán có được các tiêu chuẩn chọn lọc trái phiếu doanh nghiệp niêm yết như các tiêu chuẩn đối với cổ phiếu và các tổ chức xếp hạng uy tín có những đánh giá doanh nghiệp có trái phiếu niêm yết thường xuyên thì thị trường trái phiếu sẽ sôi động như cấc quốc gia. Từ đó doanh nghiệp có thực lực sẽ dùng kênh này cho việc huy động vốn. Đó là câu chuyện của trái phiếu doanh nghiệp nói chung và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản nói riêng. “Hy vọng, với các chính sách mạnh mẽ của Nhà nước, sự chủ động của doanh nghiệp thời gian tới thị trường sẽ ngày càng ổn định, hiệu quả và minh bạch”, ông Hiển nói.