Trái phiếu bất động sản được “hâm nóng”

Theo VnExpress, số liệu mới đây của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy, trong năm 2023, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt khoảng 311.240 tỷ đồng, chủ yếu là phát hành riêng lẻ. Ngân hàng là nhóm phát hành nhiều nhất với 176.006 tỷ đồng, tiếp đó là trái phiếu bất động sản khi ghi nhận mức hơn 73.200 tỷ đồng (chiếm 23,5%).

Trong năm 2023, lượng vốn huy động qua kênh trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản đã tăng 40,8%. Con số này thấp so với hai năm 2020-2021 (thời điểm mà thị trường tăng trưởng nóng), tuy nhiên vẫn cao hơn chừng 20% so với thời gian trước dịch, năm 2019.

Thị trường trong năm qua đã chứng kiến nhiều doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu với giá trị hàng nghìn tỷ đồng mỗi lô.  Công ty TNHH Capitaland Tower ghi nhận 4 đợt phát hành và huy động được tổng hơn 12.200 tỷ đồng. Công ty TNHH Kinh doanh nội thất Luxury Living mới là doanh nghiệp huy động được vốn lớn nhất với 4.800 tỷ đồng nếu chỉ xét giá trị của từng lô.

Về lãi suất, thông thường nhóm này đưa ra mức 2 con số, phổ biến ghi nhận 12%/năm. Một số doanh nghiệp thậm chí còn đặt mức lãi suất cao hơn. Trong đó, Vinam Land và Nhà ở xã hội Xuân Thành đứng đầu khi trả lãi cho các trái chủ 14%/năm, vào nhóm những lô trái phiếu có lãi suất cao nhất thị trường.

Dường như việc huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản im ắng trong nửa đầu năm. Thị trường có tháng không ghi nhận đơn vị nào phát hành thành công. Từ nửa cuối năm, kênh trái phiếu ấm dần lên, sau khi Nghị định 08 cho phép doanh nghiệp có thể đàm phán với người mua trái phiếu bất động sản để thanh toán gốc, lãi tới hạn bằng tài sản khác, ra đời giúp tháo gỡ khó khăn cho thị trường.

Thế nhưng, Chứng khoán DSC cho biết, các đơn vị bất động sản phát hành trái phiếu ở thời gian này không nhằm phục vụ kinh doanh khi nguồn cung mới và tỷ lệ hấp thụ sản phẩm trong năm 2023 đã giảm đáng kể so với năm trước. Theo nhóm phân tích này, mục đích phát hành trái phiếu của nhóm bất động sản đa phần để tái cấu trúc và giãn thời gian trả nợ.

Thông thường, trái phiếu là kênh huy động vốn để triển khai các dự án, kế hoạch kinh doanh có tính trung và dài hạn. Thị trường từ cuối năm 2022 tiếp tục đối mặt với nhiều biến động sau vụ việc của SCB và Vạn Thịnh Phát. Theo đó, niềm tin của nhà đầu tư sụt giảm và đề nghị doanh nghiệp phải mua lại trái phiếu trước hạn. Cùng với đó, nhiều đơn vị gặp khó khăn khi phát hành trái phiếu mới. Thế khó này càng lớn hơn đối với bất động sản khi thị trường rơi vào trạng thái đóng băng, nhiều doanh nghiệp đối mặt với áp lực trả nợ từ đợt tăng trưởng nóng trước đó đổ dồn cùng một lục, và gặp khó về dòng tiền.

Đơn vị xếp hạng tín dụng VIS Rating cho biết, nhìn chung sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản ghi nhận ở mức yếu, thể hiện bởi nguồn tiền mặt dự trữ thấp và đòn bẩy tài chính lớn. Chỉ số nợ trên lợi nhuận trước thuế, khấu hao và lãi vay (EBITDA) của doanh nghiệp phát hành trái phiếu bất động sản tính đến quý III là 10,2 lần, mức cao nhất trong số các lĩnh vực.

Thế nhưng, đơn vị cũng này dự báo các doanh nghiệp bất động sản thời gian tới sẽ có thể cải thiện việc trả nợ thông qua hoạt động kinh doanh hồi phục, đem về dòng tiền và khả năng tiếp cận nguồn tài chính mới. Qua đó, số lượng trái phiếu mới phát sinh có những rủi ro và tỷ lệ hình thành nợ xấu tại các ngân hàng sẽ chậm hơn tính từ năm 2024.

Truy cập Meeyland để có những thông tin mới nhất về thị trường bất động sản. Chúng tôi sẽ mang đến cho bạn những tin tức chi tiết, đầy đủ, và nhanh nhất.