Giải pháp thu hút dòng vốn FDI trong lĩnh vực bất động sản

Việt Nam là điểm sáng về thu hút vốn FDI

Trong những năm qua, khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) được coi là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế Việt Nam. Các nhà đầu tư nước ngoài không ngừng tạo lập và củng cố niềm tin, đồng hành cùng sự điều hành của Chính phủ, tiếp tục mở rộng hợp tác đầu tư vào Việt Nam.

BĐS vẫn luôn là ngành kinh tế mũi nhọn với sức tăng trưởng ổn định và bền vững tại Việt Nam. Không chỉ BĐS công nghiệp mà cả các phân khúc nhà ở, nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe… cũng đang là thỏi nam châm thu hút các nhà đầu tư ngoại.

Theo đánh giá của các tổ chức quốc tế thì Việt Nam vẫn là điểm sáng về thu hút vốn FDI. Lượng FDI vào các ngành và lĩnh vực BĐS đang được cải thiện khi Việt Nam cũng như các nước đã trở lại trạng thái bình thường sau đại dịch... 144 quốc gia và vùng lãnh thổ đầu tư vào Việt Nam, tính đến hiện tại. Thu hút FDI cả nước đạt hơn 440,5 tỷ USD, trong đó đầu tư vào lĩnh vực BĐS đạt 66,4 tỷ USD, chiếm 15,1% tổng vốn đầu tư.

BĐS là lĩnh vực đứng thứ hai về thu hút đầu tư, sau lĩnh vực công nghiệp chế biến chế tạo. Có 48 quốc gia và vùng lãnh thổ đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh BĐS, dẫn đầu đầu tư là Singapore (29%, 19 tỷ đồng), tiếp theo là Hàn Quốc, British VirginIslands và Nhật Bản. Nếu xét về địa phương, 45 tỉnh/thành phố có đầu tư FDI vào lĩnh vực BĐS, trong đó TP.HCM dẫn đầu cả nước với tổng vốn đầu tư đăng ký đạt trên 16 tỷ USD, chiếm 24,7% tổng vốn đầu tư, tiếp theo là Hà Nội, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Về quy mô dự án, phần lớn doanh nghiệp FDI tham gia vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam có quy mô lớn, với hình thức ngày càng đa dạng và chất lượng hơn. Nhiều dự án FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản có quy mô lên đến hàng tỷ USD như dự án: công ty TNHH Hồ Tràm tại Bà Rịa - Vũng Tàu; thành phố thông minh tại Hà Nội; Khu đô thị Nam Thăng Long, Hà Nội, Công ty TNHH phát triển Nam Hội An tại Quảng Nam, ....

Nhìn lại những năm qua, thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS có xu hướng tăng trưởng rất rõ rệt. Từ mức tổng vốn đầu tư đạt 671 triệu USD vào năm 2010, thì đến năm 2018 đã tăng lên gấp gần 10 lần, đạt 6,61 tỷ USD, chiếm 18,6% tổng vốn đăng ký của cả nước.

Giai đoạn 2019-2021, do ảnh hưởng của đại dịch COVID-19, dòng vốn FDI chảy vào tất cả các ngành đều có xu hướng giảm đi, tổng vốn đăng ký FDI vào lĩnh vực bất động sản cũng giảm so với những năm trước. Cụ thể, năm 2019, tổng vốn đăng ký FDI vào lĩnh vực bất động sản đạt 3,88 tỷ USD, giảm 41% so với năm 2018, năm 2021 đạt 2,64 tỷ USD, giảm khoảng 37% so với năm 2020. Tuy nhiên, đến năm 2022, thu hút FDI trong lĩnh vực BĐS hồi phục tăng 26%, đạt 4,5 tỷ USD. Mặc dù có sự tăng trưởng tích cực nhưng tỷ trọng bđs chưa phục hồi, trước đây 20%, đến hiện tại chỉ là 14, 15%.

Về thuận lợi, khó khăn trong thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS, Việt Nam tiếp tục là 1 trong 5 điểm đến an toàn của các nhà đầu tư. Những yếu tố tác động có thể kể đến như chính trị ổn định, an toàn; vị trí địa lý chiến lược, thuận lợi, nằm ở trung tâm của khu vực, dễ dàng kết nối với các nền kinh tế lớn; hệ thống luật pháp, chính sách về nhà ở và kinh doanh BĐS thông thoáng và đang ngày càng được hoàn thiện.

IDF đánh giá có 67% các nhà đầu tư nước ngoài tin tưởng vào sự lãnh đạo của chính phủ Việt Nam. Hệ thống cơ sở hạ tầng tiếp tục được chú trọng đầu tư, hoàn thiện. Hiện nay, Chính phủ đang triển khai quyết liệt kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021-2025 và kế hoạch đầu tư phục vụ phục hồi phát triển kinh tế xã hội, trong đó sẽ tập trung đầu tư phát triển nhiều công trình hạ tầng quan trọng như: Đường cao tốc, các trục ven biển, sân bay, cảng biển, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển ngành BĐS.

Tính hấp dẫn trong đầu tư BĐS tại Việt Nam tốt hơn các nước trong khu vực vì có khả năng sinh lời cao hơn cả thị trường Thái Lan, Hong Kong và Singapore…vì giá nhà ở tại Việt Nam đang thấp hơn, nếu so sánh mức giá bình quân. Đồng thời, mức độ đô thị hóa nhanh và tầng lớp trung lưu ngày càng tăng tại Việt Nam là điều kiện rất thuận lợi để phát triển thị trường bất động sản.

Nghị quyết 33 là sự nắm bắt chia sẻ kịp thời của Chính phủ, cũng như việc thành lập tổ công tác chính phủ. Nhưng làm sao để hiện thực hóa nghị quyết 33 và đưa nViệc thu hút nhiều dự án FDI trong lĩnh vực bất động sản giúp đa dạng hóa các loại hình bất động sản tại Việt Nam.

Trong những năm gần đây, bất động sản công nghiệp, nhà ở và chung cư cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản chăm sóc sức khỏe... đã tăng lên rõ rệt bên cạnh loại hình truyền thống như bất động sản nhà ở. Việt Nam đang gặp những khó khăn, thách thức bất chấp những đánh giá khá tốt của các nhà đầu tư nước ngoài.

Hệ thống pháp luật về thị trường BĐS chưa đồng bộ, rõ ràng và còn phức tạp, sửa đổi không kịp thời, như quy định về condotel (căn hộ và khách sạn), officetel (văn phòng và khách sạn) đến nay gần như vẫn chưa được giải quyết đáng kể Thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư, xây dựng, đấu thầu, đặc biệt là đất đai vô cùng phức tạp, dẫn đến việc thực hiện dự án đầu tư bị kéo dài. Đây là một trong những vấn đề gây vướng mắc nhất khi thu hút FDI. Ngoài ra, Công tác quy hoạch còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, nhất là tại những khu đô thị mới.

Tín dụng BĐS và hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang bị kiểm soát chặt chẽ. Sức khỏe của doanh nghiệp Việt Nam cũng là vấn đề. Quý I/2023 DN đăng ký mới thấp hơn DN quay trở lại. Trong số các DN quay trở lại này thì lĩnh vực BĐS giảm 17% so với cùng kỳ.

Tín dụng tăng trưởng đều, sản phẩm không có dẫn đến việc đi vay để "chữa bệnh" chứ không phải phát triển thị trường. Theo đánh giá, các nhà đầu tư nước ngoài cho rằng thị trường bất động sản tại Việt Nam với quy mô dân số lớn vẫn luôn hấp dẫn để họ theo đuổi. Việt Nam vẫn đang có xu hướng đô thị hóa mãnh liệt. Chính phủ quyết tâm xây dựng nền công nghiệp không khói làm ngành mũi nhọn cho phát triển…

Số lượng khách hàng tầng lớp trung lưu và thượng lưu ngày càng tăng, đi kèm với quá trình đô thị hóa nhanh tại các thành phố lớn sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam. Cùng với đó, bất động sản nghỉ dưỡng cũng là phân khúc mà các nhà đầu tư thông minh có thể tìm kiếm cơ hội để gia nhập vào thị trường, đặc biệt là ở Phú Quốc, Nha Trang, Phan Thiết…

Xu hướng mua bán sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực BĐS đang có xu hướng tăng, trước đây khoảng 25%, đến nay khoảng 30-30%. Đặc biệt trong năm 2022, tỉ trọng này là 60%. Tuy nhiên giá trị các thương vụ chưa được phục hồi. Về mặt tích cực là các nhà đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục quan tâm, tuy nhiên điều này nói lên mối quan hệ giữa doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước hay là thị trường đang bị nước ngoài thâu tóm?

6 giải pháp thu hút FDI vào thị trường BĐS Việt Nam

Thứ nhất, tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định về pháp lý về thị trường bất động sản, đặc biệt là loại hình bất động sản mới (thành phố thông minh, bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản kết hợp với chăm sóc sức khỏe, condotel, officetel ..) phù hợp với thông lệ quốc tế. Đồng thời, tiếp tục tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh hấp dẫn, cạnh tranh, thông thoáng, kịp thời tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc về chính sách để tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các nhà đầu tư.

Thứ hai, điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tiền tệ, đáp ứng nhu cầu dòng vốn tín dụng phục vụ phát triển thị trường bất động sản. Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ thị trường bất động sản.

Tiếp đó, khẩn trương ban hành và nâng cao chất lượng công tác quy hoạch để đảm bảo phân bố hợp lý, tương ứng với sự phát triển của cơ sở hạ tầng. Đồng thời, tiếp tục hoàn thiện và nâng cao chất lượng cơ sở hạ tầng nói chung và cơ sở hạ tầng giao thông nói riêng để tạo nền tảng cho sự phát triển của thị trường bất động sản.

Ngoài ra, chủ động thu hút đầu tư có chọn lọc, hướng đến các nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt, đồng thời đề cao trách nhiệm của nhà đầu tư đối với môi trường, xã hội trong quá trình đầu tư tại Việt Nam.

Mặt khác, nên phối hợp với các hiệp hội doanh nghiệp, các công ty tư vấn, công ty luật, ngân hàng, quỹ đầu tư để lên danh sách các nhà đầu tư tiềm năng đang quan tâm đến Việt Nam trong bất động sản. Vận dụng các kênh ngoại giao cấp cao hoặc các kênh có tính ảnh hưởng đến các quyết định đầu tư để tác động, đẩy mạnh thu hút đầu tư vào Việt Nam trong lĩnh vực này.

Cuối cùng, thực hiện nghiêm túc và hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho các dự án FDI vào lĩnh vực BĐS nhằm lựa chọn các dự án có chất lượng phù hợp, tránh dự án đầu tư ảo, dự án chậm triển khai. COVID-19 xảy ra khiến ta thay đổi nhận thức, cho ta một cách tiếp cận mới trong thu hút FDI, quan trọng nhất là môi trường an toàn và dư địa cho phát triển thay vì chỉ chú trọng lợi nhuận. Việt Nam là điểm hấp dẫn với một nền kinh tế duy trì mức độ tăng trưởng dương 3% giai đoạn COVID-19.

Chúng ta phải thu hút FDI xanh và bền vững. Chúng ta đánh giá COP 26 là tham vọng. Nhưng đối với các tập đoàn quốc tế lớn, họ đặt ra mục tiêu net xẻo đến 2040, trước chúng ta 10 năm.

BĐS không phải là mạch máu thông thường mà là động mạch phát triển, làm sao chúng ta lành mạnh hóa việc thu hút dòng vốn vào thị trường này là một trong những vấn đề cốt lõi. Đối với người dân, an cư là yếu tố hàng đầu, sau đó mới lạc nghiệp, nên thị trường bất động sản phải phục hồi thì nền kinh tế mới có thể phục hồi. Một sự thay đổi chậm sẽ phải trả giá bằng sự thụt lùi tăng trưởng.