Giá bất động sản diễn biến như thế nào nếu lạm phát xảy ra?

Lạm phát sẽ tăng đồng nghĩa với xu hướng bất động sản hút tiền mạnh

Kể từ năm 2021, dòng tiền vẫn tiếp tục đổ vào lĩnh vực bất động sản, lo ngại về lạm phát đã làm dấy lên trong tâm lý của các nhà đầu tư. TS. Nguyễn Minh Hải - Trường Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh từng cho rằng: "Lạm phát trên phạm vi toàn cầu khiến cho một đồng tiền của ngày mai sẽ không có giá trị bằng đồng tiền của ngày hôm nay". Với bối cảnh này, các nhà đầu tư sẽ phải rút tiền ra khỏi ngân hàng vốn có lãi suất không bao giờ bắt kịp tốc độ lạm phát và đổ vào các kênh đầu tư hấp dẫn như bất động sản. 

Thời điểm trước đốc, Tổng giám đốc Winhousing - ông Vũ Trường Thắng nhận định: "Lạm phát sẽ tăng đồng nghĩa với xu hướng bất động sản hút dòng tiền mạnh. Cơ sở của nhận định này đó là chương trình phục hồi kinh tế với quy mô hàng trăm nghìn tỷ đồng của Chính phủ chuẩn bị bung ra cộng với giá xăng, dầu, nguyên liệu chưa có dấu hiệu đi ngang về giá". 

Cũng theo ông Thắng, đó là loạt dấu hiệu dự báo lạm phát sớm muộn cũng sẽ xảy ra. Hơn thế, lạm phát xảy ra thì bất động sản sẽ là kênh đầu tư trú ẩn an toàn, tất yếu dòng tiền sẽ tích cực đổ mạnh vào nơi đây. 

Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam - TS. Sử Ngọc Khương cho hay: "Càng đầu tư bất động sản càng lớn, càng tốt. Về kinh tế học khi lạm phát xảy ra, các nhà đầu tư trên thế giới sẽ neo vào các kênh đầu tư vàng, dầu, bất động sản. Nếu như mua một căn nhà với giá 1 tỷ đồng, khi đã lạm phát xảy ra thì giá sẽ tăng lên 1,2 - 1,5 tỷ đồng".
 
Tuy vậy, ông Khương đã đặt ra khuyến nghị đó chính là nếu có lạm phát xảy ra thì lãi suất càng cao, khả năng chi trả của người mua sẽ bị hạn chế. Chính vì thế, khi sức mua đã hạn chế thì khả năng thanh khoản của bất động sản sẽ trở nên khó khăn. Kịch bản cũng có thể lặp lại giai đoạn năm 2009 - 2010 trong bối cảnh lạm phát sẽ có dấu hiệu tăng cao. Đây cũng chính là thời điểm mà thị trường bất động sản ghi nhận dòng tiền đổ mạnh, ồ ạt vào kênh đầu tư được mệnh danh là "trữ tiền an toàn". Nhưng đến thời điểm năm 2011, lạm phát bị đẩy cao kéo theo động thái ban hành chính sách tài khóa mới. Và việc hạn chế dòng tiền đổ vào lĩnh vực bất động sản cộng với mức cho vay ngân hàng sẽ tăng trưởng đột biến sẽ khiến cho bất động sản đóng băng bởi vì không thanh khoản. Hệ lụy của sức cầu sẽ sụt giảm nghiêm trọng tất yếu sẽ kéo theo giá bất động sản đi xuống. Nếu đánh giá ở tình hình hiện tại, lạm phát sẽ có nguy cơ tăng cao là điều mà nhiều chuyên gia đưa ra nhất là vào thời điểm giá xăng dầu tăng. 

Bất động sản là kênh trú ẩn an toàn dành cho các nhà đầu tư

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc của một công ty bất động sản cho biết: "Nhiều người quan ngại việc Fed tăng lãi suất thì bây giờ lại có sự bất đỉnh của thế giới liên quan đến căng thẳng Ukraine và Nga". 
 
Với sự bất định như vậy thì rõ ràng các tài sản bị ảnh hưởng rất mạnh. Đầu tiên phải nói đến là thị trường tài chính bị rung lắc. Chính vì thế, người ta sẽ tìm tài sản trú ẩn có thể trụ được với các vấn đề ảnh hưởng từ việc lạm phát, giá dầu tăng,... Theo đó, bất động sản sẽ tiếp tục là một kênh trú ẩn an toàn. 

Tổng Giám đốc Công ty Dịch vụ Tài chính Bất động sản (FINA) - Ông Phạm Anh Khôi cho rằng: "Bất động sản có mối tương quan với lạm phát, một khi lạm phát có sự gia tăng thì giá bất động sản thường sẽ có xu hướng tăng theo, bởi đây chính là kênh trú ẩn an toàn dành cho các nhà đầu tư". Tuy nhiên, ông Khôi lại cho rằng, khi đi vào thời điểm khác nhau thì mức lạm phát khác nhau diễn biến có thể trái chiều. Hơn nữa, lạm phát theo kỳ vọng thì câu trả lời đúng, bất động sản sẽ có sự tăng trưởng. Hơn thế, lạm phát vượt kỳ vọng cũng sẽ dẫn đến phản ứng dây chuyền khác nhau từ đó làm ảnh hưởng ngược lại với bất động sản. Cũng theo ông Khôi, sẽ có những giai đoạn lạm phát vượt qua sự kỳ vọng bất động sản không ghi nhận tăng mà thậm chí còn giảm. 

Chuyên gia kinh tế phân tích, TS Đinh Thế Hiển cho rằng: "Khi lạm phát xảy ra, xu hướng người dân lưu trí tiền vào vàng và bất động sản. Nhưng nếu ồ ạt đổ tiền vào bất động sản hoặc sử dụng vay ngân hàng thì sẽ gặp rủi ro rất lớn". Ông Hiển cũng đưa ra ví dụ, giai đoạn năm 2011 - 2012 có nhiều đại gia vì vay tiền ngân hàng đầu tư bất động sản đã phá sản do ngân hàng điều chỉnh lãi suất vay cao để bù lạm phát. Chưa kịp đợi bán bất động sản thì nhà đầu tư đã bị ngộp trong cảnh nợ nần. 
 
Trên thực tế, kịch bản trong năm 2011 - 2013 ghi nhận, sau khi lạm phát tăng mạnh thì động thái điều chỉnh lạm phát từ phía Ngân hàng Nhà nước như tiến hành tăng lãi suất. Trong khi đó, lãi suất cao sẽ tác động mạnh mẽ đến các doanh nghiệp địa ốc và nhà đầu tư. Theo đó, kịch bản của thị trường bất động sản sẽ đứng trước nguy cơ đóng băng.