Giá bất động sản cho thuê không ngừng tăng lên

Giá nhà và CPI

Theo Vietstock, anh H (nhân viên văn phòng tại TP HCM) chia sẻ rằng thuê nhà là điều khiến anh rất nhức nhối trong cả năm nay bởi giá bất động sản cho thuê ở những nơi gần chỗ làm việc đều tăng cao. Vào giữa năm 2022, anh tìm thuê căn hộ studio tại Phú Nhuận, với mức thuê 3-3,2 triệu đồng/ tháng (chưa tính điện nước), song nay đã lên tới 4-4,5 triệu đồng/ tháng. Giá thuê có thể lên tới 5-5,5 triệu đồng/ tháng nếu tính thêm chi phí điện nước và quản lý.

Gia đình chị H chuyển tới căn hộ trên đường Phạm Văn Đồng, quận Gò Vấp để đi làm thuận tiện hơn cũng như tốt hơn cho việc học hành của con cái. Chị cho thuê lại căn nhà 1 trệt 2 lầu trong hẻm cụt ở khu vực gần với siêu thị Mega Market quận 12 với giá 12 triệu đồng/ tháng, tăng 2 triệu đồng so với 1 năm trước đó.

Anh P đã chuyển sang ở chung cư gần với sân bay Tân Sơn Nhất suốt 3 năm nay để thuận tiện hơn cho công việc của vợ trong sân bày. Do đó, anh có bất động sản cho thuê là căn nhà tại khu chợ Thạch Đà, quận Gò Vấp. Trước đây, căn nhà 1 trệt 1 lầu cho thuê với giá 8 triệu đồng/tháng, song 3 tháng nay anh đã nâng giá lên mức 9,5 triệu đồng/ tháng. Người thuê liên tục tìm tới và hễ có người trả nhà là lại có người mới tìm tới để thuê.

Theo một số người thuê khác, giá thuê nhà không đổi khoảng 1 năm nay, song giá điện nước lại tăng thêm 20-30%. 

Tổng cục Thống kê cho biết, năm 2023, lạm phát cơ bản bình quân tăng 4,16% so với năm 2022, cao hơn 0,91% so với mức tăng CPI bình quân chung. Lý do chính làm CPI tăng trong năm 2023 vừa qua theo Bộ Tài chính là nhóm giáo dục tăng 7.44% so với năm trước vì địa phương tăng học phí theo lộ trình, và chỉ số giá nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng tăng tới 6,58%, ảnh hưởng khiến CPI chung tăng 1,24%. Chỉ số giá nhóm nhà ở này tác động bởi giá cát, xi măng tăng khiến nguyên, nhiên, vật liệu đầu vào, thúc đẩy giá bất động sản cho thuê tăng mạnh.

Có thể nhận thấy, dù thanh khoản của thị trường bất động sản năm 2023 vẫn ảm đạm, chỉ số nhà ở vẫn ảnh hưởng lớn tới CPI. Nếu tính giai đoạn 3 năm gần đây, thì năm 2021 là thời điểm bất động sản tăng nóng và tạo đỉnh của gần 1 thập kỷ, giá nhà bình quân tăng trưởng 2 con số. Cú sốc năm 2022 đã khiến thị trường lao dốc theo chiều thẳng đứng, song đến năm 2023, giá nhà ở và VLXD thiết lập tăng với mức gần gấp đôi so với CPI do trên nền thấp của năm liền trước.

Nguyên nhân khiến giá bất động sản cho thuê tăng

Theo những con số thống kê này, giá thuê nhà tăng là thực tế đang tồn tại thời gian qua khi giá nhà vượt quá nhiều khoản chi phí người dân có thể đáp ứng được.

Theo một báo cáo về xu hướng và tâm lý người tiêu dùng bất động sản, trong 3 lý do phổ biến của người muốn thuê nhà trong nửa cuối năm 2023, thì ưu tiên nhiều nhất là sự linh hoạt (38%), kế đến là không mua nhà vì giá chưa hợp lý (29%), tiếp đó là không đủ tiền mua nhà (26%).

Bước sang nửa đầu năm 2024, khảo sát chỉ ra lý do top đầu khiến người chọn bất động sản cho thuê là không có đủ tiền mua nhà (33%), còn ưu tiên sự linh hoạt sụt giảm xuống 27% và không muốn mua nhà bởi giá không hợp lý giảm còn 25%.

Khảo sát của DXS-FERI chỉ ra rằng việc người dân chưa quyết định mua bất động sản còn do vấn đề về tài chính chiếm 63%. Thay đổi tâm lý hành vi của khách hàng cũng cho thấy, mua nhà có 29%, còn ưu tiên chọn thuê nhà là 71%.

Theo ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược của Batdongsan, đa số người Việt chỉ sẵn sàng bỏ ra 10-30% thu nhập dành cho việc đi thuê nhà mỗi tháng. Hiện nay, tại Hà Nội và TP HCM, mức giá cho thuê nhà trọ trung bình là 3,5 và 4,8 triệu đồng/tháng tương ứng, trong khi giá cho thuê chung cư trung bình ở 2 thành phố này là 12,5 - 13 triệu đồng/ tháng. Điều đó đồng nghĩa với việc để một người hay hộ gia đình có đủ tài chính đi thuê thì họ phải có tổng thu nhập là 15-20 triệu đồng/ tháng nếu thuê nhà trọ và 30-40 triệu đồng nếu thuê nhà chung cư. Điều đáng nói là đây không phải mức thu nhập thấp với hầu hết người Việt. Do đó, mặt bằng giá thuê cao đang là cản trở với người dân.

Phân khúc thuê nào đang hấp dẫn?

Chung cư, phục vụ nhu cầu ở là phân khúc được người thuê ưu tiên chọn nhiều nhất khi chiếm 43%, tiếp đó là nhà riêng với 18%, nhà trọ 18%, nhà mặt tiền 9%, văn phòng 5% và phân khúc khác chiếm 8%.

Theo ông Long, người thuê sẽ chủ động tìm bất động sản có diện tích nhỏ hơn hay nằm ở vị trí xa trung tâm hơn nhằm khắc phục khó khăn về tài chính.

Báo cáo về xu hướng và tâm lý người tiêu dùng bất động sản (CSS) của PropertyGuru cho thấy nửa đầu năm 2023, 67% người tiêu dùng bất động sản có ý định sẽ thuê nhà nhỏ hơn khi được hỏi về phương án phù hợp nếu giá thuê nhà cao, 27% sẽ thuê nơi xa hơn, 20% cho biết sẽ sống với nhiều người hơn, 13% sẽ thuê nơi có ít tiện ích hơn. Khi hầu hết người thuê đang nỗ lực thắt chặt ngân sách và kỳ vọng vào một mức giá hợp lý hơn, 70% chủ nhà sẵn sàng hạ giá thuê với mức giảm dưới 10% là phổ biến.

Theo ông Nguyễn Minh Hoàng - CEO CTCP Đầu tư T&A thừa nhận, thực tế cho thấy các khách hàng mua sản phẩm như biệt thự, nhà phố hay shophouse ở trong các khu đô thị thời điểm năm ngoái rất khó cho thuê. Nguyên nhân là tình trạng bàn giao, chi phí hoàn thiện bên ngoài và phần thô bên trong khá cao. Bởi vậy, việc cho thuê chưa khả thi và phải chờ tỷ lệ lấp đầy.

Chủ đầu tư vận hành một số khu đô thị có tỷ lệ lấp đầy tốt sau bán hàng ổn định thì sẽ đảm bảo được việc cho thuê, song phải chờ chu kỳ 2-3 năm.

Với khu vực phía Đông TP HCM, các sản phẩm tại Dĩ An (Bình Dương) ghi nhận tình trạng cho thuê dường như cháy hàng. Những sản phẩm khu Tây với 1,000 - 2,000 sản phẩm/dự án thì giá thuê căn hộ đang gia tăng. Mặt khác, giá thuê các shophouse tại khu căn hộ chậm lại vì việc thuê căn hộ này tốn chi phí để hoàn thành phần thô và phụ thuộc vào mật độ dân cư sinh sống.

Theo ông Hoàng nhận định về khách hàng mua bất động sản cho thuê, họ có thể yên tâm khi chủ đầu tư bàn giao đúng hạn, chất lượng bàn giao tốt, và có tỷ lệ tiêu thụ tốt, giá thuê sẽ gia tăng.

Theo ông Nguyễn Thái Bình - CEO CTCP Đông Tây Land lý giải về việc người thuê chiếm áp đảo người mua bất động sản hiện nay, một số người thuê để ở thử vài tháng rồi mới quyết định mua ở luôn. Chẳng hạn như có hơn 20 ngàn cư dân ở tại khu Vinhomes Grand Park (Thủ Đức). Những năm trước, giá thuê căn studio tại đây rơi vào khoảng 4 triệu đồng, thì hiện đã lên 6-7 triệu đồng/ tháng. Những căn khác đều cho thuê rất nhiều.

Ông Bình cũng đồng tình với ý kiến rằng một số khu đô thị có giá thuê và tỷ lệ thuê đang tăng trong năm vừa qua.

Bà  Phạm Thị Nguyên Thanh - Tổng Giám đốc DXS cho biết, giá bất động sản thứ cấp giảm khi thị trường suy thoái, nhưng giá bất động sản cho thuê lại tăng. Động lực bất động sản bán mới nằm ở câu chuyện giá thuê đang tăng. Trong đó, phân khúc trung bình khá trở lên, có tiện ích bên trong dự án hoàn toàn không còn căn trống để cho thuê dù giá thuê cao vẫn đắt như tôm tươi.

Bà Thanh nhận định, thị trường sẽ tươi sáng trở lại khi giá thuê tăng tới mức các nhà đầu tư bị thôi thúc phải mua để cho thuê.

Theo dõi thêm các bài viết trên trang Meeyland để cập nhật tin tức mới nhất về thị trường bất động sản!