Đưa nhà ở về đúng giá trị thực – Bài toán “đau đầu” của thị trường BĐS

Thị trường BĐS vừa thừa, vừa thiếu

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) thị trường bất động sản đang thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là loại hình nhà ở bình dân (nhà ở vừa túi tiền) và nhà ở xã hội. Mặc dù đây là phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người dân nhưng do thiếu nguồn cung trong khi cầu lớn dẫn đến giá nhà ở tăng liên tục trong 5 năm gần đây. Bên cạnh đó, việc các doanh nghiệp thực hiện các dự án nhà ở thương mại hạng sang, siêu sang dẫn đến chỉ số nhà ở của nước ta cao gấp 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội. Trong khi đó, đối với các nước phát triển, giá nhà chỉ cao gấp 5-7 lần so với thu nhập.

Hiện nay, thị trường bất động sản ở Việt Nam đang đứng trước một nghịch lý. Đó là vừa thiếu vừa thừa nguồn cung. Chúng ta đang thiếu một cách trầm trọng nguồn cung nhà ở bình dân nhưng lại dư thừa phân khúc nhà ở thương mại. Minh chứng rõ nhất chính là việc năm 2020, lượng cung bình dân chỉ chiếm 1% tổng nguồn cung. Cho đến năm 2021, nguồn cung căn hộ bình dân về 0% trong khi đó nhà ở thương mại lên đến trên 74%. Các căn hộ có giá dưới 25 triệu gần như biến mất khỏi thị trường.

Người dân thu nhập thấp đang đứng trước muôn vàn khó khăn khi muốn sở hữu cho mình một căn hộ. Đó là nếu mua nhà ở thương mại thì quá sức, nếu đợi nhà ở xã hội thì chắc chắn sẽ cần phải thời gian dài. Thậm chí, khi có dự án nhà ở xã hội hoàn thành nhưng phải đứng trước “tỉ lệ chọi” rất cao. Còn đối với họ, việc sở hữu nhà ở bình dân giá hợp lý chắc chắn sẽ không có. Bởi hiện nay, nguồn cung ở phân khúc này hầu như bằng không.

Mới đây, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, GS.Đặng Hùng Võ đã đưa ra những thông số “gây sốc” đối với nhiều người. Theo đó, tỉ số giữa giá nhà ở trung bình trên tiền lương trung bình tại Việt Nam đang cách rất xa so với các nước trên thế giới.

Cụ thể, tại các nước Châu Âu, tỉ số này là từ 2-4. Có nghĩa là, mỗi người dân tại các nước Châu Âu sẽ tiết kiệm được 25% thu nhập từ tiền lương. Sau 4 năm, họ sẽ tiết kiệm được 1 năm tiền lương, sau 8 năm họ sẽ có đủ tiền để mua được nhà. Đối với nước cùng khu vực Đông Nam Á là Thái Lan, họ có tỉ số này là 7. Nghĩa là, sau 28 năm, một người dân Thái Lan với mức thu nhập của họ sẽ có thể mua cho mình được một căn nhà.

Tại Việt Nam, với những cơn sốt đất đến liên tiếp vào năm 2008, tỉ số giữa giá nhà ở trung bình trên tiền lương trung bình của chúng ta là 25, cao hơn rất nhiều lần so với các nước. Điều này có nghĩa là một lao động tại Việt Nam ở thời điểm 2008 phải mất 100 năm tích cóp lương mới mua được nhà. Trong khi đó, tại thời điểm hiện tại, tỉ số này là 30, tương đương với việc phải làm việc liên tiếp trong 120 năm mới có thể sở hữu được căn nhà của mình.

Trong hàng thập kỷ qua, giá nhà đất tăng liên tiếp khiến đồng lương của người lao động mặc dù có tăng nhưng trở nên nhỏ bé. Chẳng thế mà nhiều người dồn tiền, vay mượn ngân hàng, người thân để đầu tư vào bất động sản. Theo một thống kê của batdongsan.com.vn, chỉ số giá đất đã tăng trên 85% trong vòng 2 năm qua. Trong khi các kênh đầu tư khác như giá vàng tăng 44%, chứng khoán tăng 57%.

Đưa BĐS về giá trị thực bằng cách nào?

Ông Hoàng Văn Cường - Phó hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế quốc dân cho rằng, thực tế cho thấy, thời gian qua, thị trường bất động sản đang phát triển nóng. Tuy nhiên, điều đáng nói là nó phát triển nóng ở phân khúc cao cấp. Chính vì thế, điều quan trọng hiện nay đối với các cơ quan hữu quan, trong đó có Bộ Xây dựng là làm sao để đưa thị trường phát triển theo hướng lành mạnh, bền vững. Điều đầu tiên phải làm chính là đáp ứng được nhu cầu của đa số người dân. Đó là những người có thu nhập trung bình hoặc thấp, công nhân, người lao động.

Vị này nhận định, hiện nay giá nhà vẫn cao hơn rất nhiều lần so với thu nhập của người dân là do thiếu nguồn cung căn hộ bình dân, thị trường phát triển lệch pha. Bên cạnh đó, ngoài những người có nhu cầu thực sự thì không ít người Việt vẫn có quan niệm sở hữu bất động sản là tài sản tích lũy cho tương lai. Việc họ cứ mua vào nhưng không bán, làm của để dành khiến giá bất động sản tăng. Vì vậy, muốn giải bài toán đưa nhà ở về giá trị thực cũng cần có chính sách phù hợp để thay đổi quan niệm của người dân.

“Chúng ta muốn có được thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, điều tiết được tất cả quan hệ thị trường thì phải dựa trên nền tảng của Luật đất đai và thị trường đất đai”, ông Cường khẳng định.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, CEO bất động sản Nguyễn Khắc Vinh cho rằng, muốn đưa nhà ở về đúng giá trị thực cần rất nhiều yếu tố. Trong đó, các cơ quan quan lý nhà nước cần có biện pháp để cân đối lại nguồn cùng trong các phân khúc. Hiện nay, phân khúc nhà ở thương mại đang được các chủ đầu tư phát triển mạnh vì đem lại giá trị lợi nhuận lớn. Trong khi đó, xây nhà ở bình dân, nhà ở xã hội thì tỷ suất lợi nhuận thấp. Đó còn chưa nói đến việc thủ tục xây dựng, mua bán nhà ở xã hộ còn rất phức tạp và kéo dài.

CEO Khắc Vinh chia sẻ: “Chúng ta cứ hô hào ưu tiên phát triển nhà ở xã hội nhưng các chính sách ưu tiên đó không được thực hiện một cách quyết liệt. Điều này dẫn đến các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội nản lòng. Từ đó nảy sinh tâm lý, các doanh nghiệp ngại phát triển nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp. Trong khi đó, chính nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp là động lực để kéo giá nhà xuống sát với thu nhập của người dân. Một vấn đề nữa là giá đất hiện nay tăng quá cao dẫn đến giá chung cư cũng sẽ phải tăng thì chủ đầu tư mới thu được lãi. Vì thế, đối với các dự án xây dựng nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp cũng cần thiết phải được xem lại cơ chế giao đất, đấu giá đất ở mức hợp lý nhất”.