Dù rao bán cắt lỗ nhưng giá nhà liền kề, biệt thự vẫn vượt quá tài chính người mua

Giá nhà liền kề, biệt thự liên tục tăng mạnh

Khảo sát mới đây cho thấy, tại khu đô thị Gamuda Gardens (Hoàng Mai, Hà Nội) đang có hàng trăm căn biệt thự nhà vườn cùng nhà liền kề đã được chủ đầu tư bàn giao từ cuối năm 2018 và đầu năm 2019. 

Vào giai đoạn năm 2017, các căn liền kề ST5 tại dự án này có giá khoảng 7,5 - 9 tỷ đồng, tương đương với 83 triệu đồng/m2. Tuy nhiên hiện nay, căn nhà loại này được rao bán trong khoảng 170 - 235 triệu đồng/m2. Thậm chí, tại các căn góc có diện tích 142m2 đã xây dựng 3,5 tầng hiện tại có giá lên tới 30 tỷ đồng, tương đương với 212 triệu đồng/m2. 

Cũng trong khu vực quận Hoàng Mai, khu đô thị Louis City Hoàng Mai vẫn còn số lượng lớn các căn biệt thự, liền kề sắp bàn giao cho khách hàng. Vào khoảng cuối năm 2020, dự án này đã được mở bán rầm rộ, các căn liền kề và biệt thự tại đây giao động khoảng 81 triệu đồng/m2, tùy theo diện tích và vị trí.  

Hiện tại, các căn liền kề, biệt thự tại khu đô thị Louis City Hoàng Mai đang rao bán với giá từ 150 - 210 triệu đồng/m2. Chẳng hạn như một dự án liền Louis City có diện tích 93,8m2 được chào bán cắt lỗ, tuy nhiên vẫn đang ở mức là 13 tỷ đồng, tương đương với hơn 130 triệu đồng/m2. 

Hay một căn liền kề nằm ngay mặt đường 30m, có diện tích 115m2, hướng nhìn trực diện sang hồ Yên Sở có giá bán là 210 triệu đồng/m2. Căn nhà này rất phù hợp để ở hoặc làm văn phòng công ty, cơ sở kinh doanh.

Tương tự, tình trạng giá bán biệt thự, liền kề tại nhiều khu đô thị trên địa bàn quận Long Biên, Hà Đông, huyện Gia Lâm, Hoài Đức (Hà Nội) đều ghi nhận giá bán đã tăng mạnh so với năm 2018. Có nhiều căn nhà liền kề, biệt thự đã tăng giá gấp đôi. 

Trước đó, tại báo cáo thị trường bất động sản của Xây dựng Hà Nội cho biết, từ đầu năm tới hết quý III/2022, giao dịch trên thị trường bất động sản Hà Nội trầm lắng hơn vào cuối năm 2021 vì lượng sản phẩm chào bán ra thị trường rất hạn chế, chính sách tín dụng bị thắt chặt, giá nguyên vật liệu tăng cao… đã đẩy giá thành sản phẩm bất động sản tăng liên tục. Trong quý III/2022, ước tính lượng giao dịch sản phẩm trên thị trường chỉ đạt khoảng 10% lượng chào bán với trên 600 giao dịch. 

Đặc biệt là với các sản phẩm nhà ở thấp tầng (gồm biệt thự, liền kề) lượng giao dịch rất thấp, thậm chí là không có giao dịch được thực hiện vì giá bán quá cao. Những dự án nhà ở thấp tầng tại quận Hà Đông, Hoàng Mai hiện tại phổ biến với phân khúc giá 200 triệu đồng/m2. Tại huyện Mê Linh, một số dự án đã bị đẩy lên tới 100 triệu đồng/m2. 

Đã cắt lỗ nhưng giá còn cao

Anh Thái Yên - Môi giới bất động sản chuyên nghiệp tại Hà Nội, chia sẻ, với các sản phẩm nhà liền kề, biệt thự thuộc phân khúc bất động sản có mức giá tăng nhanh nhất nhì ở giai đoạn 2 năm vừa qua. Có nhiều sản phẩm ghi nhận mức giá năm 2022 tăng gấp đôi so với năm 2018. 

Anh Yên cũng cho hay, chính vì việc tăng giá quá nhanh trong một thời gian ngắn nên phân khúc nhà liền kề, biệt thự hiện nay đang rất trầm lắng, thanh khoản thấp. Không ít các chủ nhà liền kề, biệt thự phải hạ giá với kỳ vọng để sớm bán được nhưng vì giá neo cao, không phù hợp với sức mua ở thực của đa số người dân. 

“Hàng loạt chủ của các căn nhà liền kề, biệt thự tại những khu đô thị ở phía Tây Hà Nội như Geleximco - Lê Trọng Tấn, Nam An Khánh đang được rao bán cắt lỗ. Tuy nhiên, mức giá này vẫn thu về khoản lãi lớn cho các nhà đầu tư trước năm 2018 và chưa thực sự nhận lỗ so với nhà đầu tư phải mua với giá cao trong 2 năm qua” - Nhà đầu tư này chia sẻ. 

Phó chủ tịch câu lạc bộ bất động sản Hà Nội - Ông Nguyễn Thế Điệp cho rằng, thị trường trong giai đoạn này đang hướng đến những phân khúc đáp ứng nhu cầu thực. Các phân khúc bất động sản có tính cơ cấu cao như đất nền hay nhà liền kề, biệt thự đang bước vào giai đoạn thanh lọc. Theo đó, các sản phẩm bất động sản đã tạo được dòng tiền khai thác từ việc cho thuê sẽ bị ảnh hưởng nhưng không quá nhiều. 

Ngoài ra, với các loại hình như đất nền, liền kề, biệt thự thuộc các khu vực chưa hình thành khu dân cư, trước những áp lực về lãi suất có thể sẽ chứng kiến làn sóng bán tháo. Tuy nhiên, với bối cảnh hiện này thì không rơi vào khủng khoảng như 10 năm trước. 

Đã có không ít chuyên gia đưa ra cảnh báo, thị trường thứ cấp đã xuất hiện làn sóng xả hàng “ngộp”. Có nhiều tài sản chưa đầy đủ pháp lý hoặc đuối vốn cần thoát hàng có giá mềm hơn nhiều so với thị trường. Tuy nhiên, cũng có không ít trong số này là những quảng cáo mang tính “làm màu” nhằm tạo tương tác. Một số tin rao bán thực chất là cắt lời chứ chưa thực sự cắt lỗ, mức giảm nhiều nhất sẽ là giảm tới giá gốc. 

Vì vậy, khi đi tìm kiếm sản phẩm cắt lỗ, người mua cần phải tỉnh táo xem xét kỹ sản phẩm trước khi mua vào. Không nên ham rẻ mà mua những sản phẩm không mấy phù hợp. Các nhà đầu tư nên chọn tài sản có tính thanh khoản cao và có thể đưa vào khai thác ngay như nhà phố, nhà riêng, căn hộ đã hoàn thiện. Các bất động sản mang tính đầu cơ, tình thương mại thấp thì thanh khoản sẽ kém nên phải thận trọng…