Dòng tiền bất động sản sẽ “chảy” về đâu trong những tháng còn lại của năm 2022?

Thanh khoản yếu ớt, lượng giao dịch nhỏ giọt, nhà đầu tư bán cắt lỗ là những diễn biến đã và đang xảy ra trên thị trường bất động sản hiện nay. Điều này đã khiến nhiều nhà đầu tư hoang mang, không biết dòng tiền đổ vào bất động sản trong 3 tháng còn lại cuối năm 2022 sẽ dịch chuyển về đâu.

Anh Huỳnh Đức là một nhà đầu tư đất nền lâu năm ở TP Hồ Chí Minh. Trước những biến động của thị trường sau đại dịch Covid-19, anh vẫn kiên trì đầu tư phân khúc bất động sản này. Tuy nhiên mới đây, anh vừa chi mạnh hơn 4 tỷ đồng để chuyển sang đầu tư căn hộ chung cư ở Bình Dương.

“Với bối cảnh thị trường hiện nay, tôi nghĩ chung cư sẽ có thanh khoản và biên độ lợi nhuận cao hơn đất nền. Đặc biệt sau những đợt sốt đất vừa qua, đất nền rất khó có khả năng tạo sóng trở lại”, anh Đức cho biết.

Dòng tiền quay lại khu vực miền Nam

Theo nhận định của các chuyên gia của Batdongsan.com.vn, dòng tiền đầu tư vào bất động sản đang có xu hướng quay trở lại thị trường miền Nam, đặc biệt là TP Hồ Chí Minh khi mức độ quan ở những khu vực này đang tăng mạnh hơn các tỉnh thành miền Bắc. Cụ thể, trong 8 tháng đầu năm 2022, lượng người tìm kiếm bất động sản ở Hà Nội tăng 4% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, lượng người tìm kiếm bất động sản ở TP Hồ Chí Minh tăng 17%. Mức độ quan tâm của hầu hết các phân khúc nhà đất ở TP Hồ Chí Minh đều tăng. Cụ thể, đất nền, nhà liền, chung cư thổ tăng lần lượt là 8%, 9%, 17%.

Giải thích về xu thế này, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, đầu năm 2022, sau khi trải qua hai đợt bùng phát dịch bệnh, một số nhà đầu tư đến từ miền Bắc, đang đầu tư bất động sản ở miền Nam có xu hướng thu hồi vốn để đầu tư về những khu vực lân cận. Cho nên, mức độ quan tâm đến bất động sản ở khu vực này tăng cao, kéo theo đà tăng của mặt bằng giá.

Sau khi mức giá bất động sản ở miền Bắc đã tăng lên quá cao, dòng tiền của các nhà đầu tư bắt đầu chuyển dịch về những khu vực có mặt bằng giá ổn định và thấp hơn như miền Trung và miền Nam. Đây là lý do vì sao dòng tiền những tháng còn lại cuối năm 2022 đang dịch chuyển dần về thị trường bất động sản miền Nam.

Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn dự đoán, trong thời gian dài hạn, dòng tiền sẽ quay trở lại thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh và các tỉnh thành miền Nam bởi vì nhiều yếu tố khác nhau. Cụ thể, miền Nam là đầu tàu kinh tế của cả nước nên thu nhập của người dân tương đối bền vững, tạo ra một khả năng chi trả tốt cho các mặt hàng bất động sản. Thêm vào đó, hiện nay, mặt bằng giá bất động sản ở miền Nam nhìn chung vẫn tốt hơn miền Bắc.

Một yếu tố nữa đó là, sau dịch Covid-19, nền kinh tế ở khu vực miền Nam đang dần phục hồi. Các khu công nghiệp đã hoạt động và kéo theo một lượng lớn người lao động ở các địa phương quay trở lại với nhu cầu bất động sản gia tăng.

Báo cáo quý II/2022 của DKRA Việt Nam cũng cho thấy rõ sự phục hồi của thị trường bất động sản phía Nam sau đại dịch Covid-19. Theo đó, thị trường bất động sản miền Nam tiếp tục có thêm những nguồn cung mới, tập trung chủ yếu ở TP Hồ Chí Minh và Bình Dương. Sức cầu chung của thị trường cũng đang trên đà phục hồi nhanh, góp phần gia tăng tính thanh khoản cho các sản phẩm bất động sản. Trong đó, nổi bật nhất trong quý II vừa qua là TP Hồ Chí Minh với việc chiếm 71% nguồn cung mới và 81% lượng tiêu thụ trên toàn thị trường phía Nam.

Giới chuyên giá của DKRA Việt Nam nhận định, nguồn cung và sức cầu chung của thị trường bất động sản phía Nam vẫn đang trên đà phục hồi. Đa số các dự án mở bán đều có pháp lý hoàn chỉnh, có tiến độ xây dựng rất nhanh chóng, hấp dẫn nhiều nhà đầu tư.

Dòng tiền sẽ chảy vào bất động sản nào?

Theo dự báo của giới chuyên giá, dòng tiền cuối năm nay sẽ đổ vào phân khúc bất động sản cho thuê. Đây đều là những phân khúc có mức độ quan tâm cao trên thị trường bất động sản hiện nay.

Báo cáo thị trường bất động sản mới nhất của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong 8 tháng đầu năm 2022, nhu cầu tìm thuê căn hộ chung cư ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đều tăng hơn so với cùng kỳ năm ngoái. Cụ thể, Hà Nội tăng 25%, TP Hồ Chí Minh tăng 48%.

Căn hộ chung cư cao cấp vẫn là phân khúc có mức độ quan tâm và lượng tin rao bán cao nhất thị trường ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Chính điều này đã khiến thị trường hai thành phố lớn này tiếp tục khan hiếm nhà ở giá rẻ và mặt bằng giá bán căn hộ liên tục bị đẩy lên cao ngất ngưởng.

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cũng đồng tình với dự đoán dòng tiền đầu tư bất động sản cuối năm 2022 sẽ đổ vào dòng sản phẩm căn hộ chung cư cho thuê hoặc bất động sản nghỉ dưỡng. Bởi vì, những dòng sản phẩm này đang có nhu cầu cao và hưởng lợi lớn từ đà phục hồi của nền kinh tế và du lịch.

Đối với phân khúc bất động sản cho thuê, loại hình nhà phố sẽ kém hấp dẫn hơn căn hộ chung cư vì tỷ suất lợi nhuận thấp. Phần lớn khách hàng đầu tư loại hình bất động sản này đều cho thuê để kiếm thêm thu nhập trong lúc chờ tăng giá.

Đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, loại hình condotel và biệt thự ven biển sẽ có tỷ suất lợi nhuận hấp dẫn nhất. Hiện nay, đa số các dự án mở bán đều có thời gian vận hành trong khoảng 2-3 năm sau, một quãng thời gian đủ để ngành du lịch phục hồi hoàn hoàn. Khi đó, nếu chọn đúng dự án tiềm năng, nhà đầu tư có khả năng đạt tỷ suất sinh lời cao trên 10%/năm.

Tuy nhiên, đây là dòng sản phẩm rất khó bán lại bởi vì những nhà đầu tư thứ cấp không những phải mua với giá cao, thời gian sở hữu ngắn, mà còn không được hưởng những ưu đãi của các chủ đầu tư.