Doanh nghiệp kinh doanh lỗ sẽ không phải đóng thuế?

Thống kê của cơ quan thuế cho thấy kết quả thu thuế từ thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản 6 tháng đầu năm 2022 đạt hơn 16 nghìn tỷ đồng, tăng 73% so với cùng kỳ năm 2021. Con số này cho thấy thu thuế chuyển nhượng bất động sản cũng đã góp phần tăng thu ngân sách, song nhiều chuyên gia cho rằng cần sửa đổi luật thuế đối với giao dịch bất động sản sao cho phù hợp với thực tế kinh doanh chuyển nhượng. 

Hiện nay, thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản phải hạch toán riêng để kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo thuế suất cơ bản, hiện hành là 20%, không được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp trừ NƠXH. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, cần sửa đổi cho phù hợp với thực tế kinh doanh bất động sản.

Căn cứ Luật sửa đổi, từ năm 2015, số lỗ của chuyển nhượng bất động sản được phép bù trừ với lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh (gồm cả thu nhập khác), nếu sau khi bù trừ vẫn còn lỗ thì tiếp tục được chuyển lỗ sang các năm tiếp theo, thời hạn quy định là 5 năm.

Tuy nhiên, nếu hoạt động chuyển nhượng bất động sản có lãi trong khi các hoạt động kinh doanh khác của doanh nghiệp bị lỗ, thì doanh nghiệp vẫn phải nộp ngân sách lãi chuyển nhượng bất động sản theo quy định, đồng thời không được bù trừ số lãi với số lỗ của hoạt động kinh doanh khác.

“Quy định này chưa thật sự công bằng với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhất là đối với các doanh nghiệp kinh doanh tổng hợp đa ngành, gây nhiều bất cập và thiếu chủ động tài chính cho doanh nghiệp. Theo đó, nên sửa đổi luật theo hướng doanh nghiệp được chủ động bù trừ lãi - lỗ từ hoạt động kinh doanh bất động sản với các hoạt động sản xuất kinh doanh khác, rồi mới xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp”, bà Nguyễn Thị Cúc, Chủ tịch Hội tư vấn Thuế Việt Nam, Nguyên Phó tổng Cục trưởng Tổng Cục Thuế kiến nghị.

Hiện nay, thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính là giá chuyển nhượng từng lần với thuế suất 2%. Theo Chủ tịch Hội tư vấn Thuế Việt Nam, đây là quy định tuy đảm bảo yếu tố đơn giản về xác định số thuế thu nhập cá nhân phải nộp và thủ tục nộp thuế, nhưng lại khó đảm bảo được yếu tố công bằng, minh bạch: Trong trường hợp giá cả thị trường biến động tăng cao, nộp thuế theo mức thuế suất 2% có thể là có lợi có người chuyển nhượng. Thế nhưng khi thị trường bất động sản đóng băng hoặc tuột dốc…, người chuyển nhượng bất động sản bị thua lỗ vẫn phải chịu thuế suất tương ứng.

“Mình mua có khi 70 triệu/m2, bây giờ mình bán 50 triệu nhưng vẫn phải nộp thuế 2% điểm đó là bất cập. Vậy nên chăng có những trường hợp nếu người ta xác định được giá bán, giá mua đầy đủ hoá đơn chứng từ xác định được lỗ thì trường hợp này không cần phải nộp thuế giá trị gia tăng v.v…”, bà Cúc đề xuất.

Mặt khác, lợi dụng quy định giá đất tính thuế là giá theo hợp đồng mua bán hai bên, nếu giá hợp đồng thấp hơn giá thị trường sẽ thu thuế theo giá đất do UBND tỉnh/thành phố quy định, nhiều trường hợp khai gian giá hợp đồng để tránh thuế, gây thất thu thuế cho Nhà nước. Nguyên nhân là giá đất do UBND tỉnh/thành quy định không theo kịp tốc độ thay đổi của thị trường bất động sản và sự chênh lệch giá giữa các tuyến đường trong cùng phường, quận...

Ngược lại, cũng có trường hợp cá biệt giá đất do UBND tỉnh/thành phố quy định cao hơn giá thực tế, gây ra nhiều khó khăn cho người chuyển nhượng.

Vậy nên, ngoài kiến nghị hoạt động chuyển nhượng bất động sản nếu chứng minh được bị lỗ sẽ không phải đóng thuế trên doanh thu chuyển nhượng 2%, bà Nguyễn Thị Cúc cũng đề xuất: Thứ nhất, nghiên cứu ban hành chính sách điều tiết hợp lý, xây dựng chính sách thuế đơn giản, dễ hiểu, dễ xác định đối tượng chịu thuế tài sản, đất đai và số thuế phải nộp. Thứ hai, hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất. Thứ ba, bỏ khung giá đất, cần có cơ chế, phương pháp xác định giá theo nguyên tắc thị trường, quy định rõ chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan xác định giá đất. Cuối cùng, có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập, năng lực và đạo đức của hội đồng thẩm định giá đất, tổ chức tư vấn xác định giá đất, các định giá viên… Đảm bảo cùng lúc 3 mục đích: kiểm soát của Nhà nước, lợi ích của nhà đầu tư và lợi ích của người tiêu dùng.

Đánh giá về thị trường bất động sản hiện tại, Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia cho rằng: “Thời gian gần đây, phần lớn giao dịch để ở là rất ít, phần lớn các giao dịch mua để đầu tư, đầu cơ. Nói khái quát, thị trường bất động sản đang ở mức khá cao và đang là sân chơi chủ yếu của các nhà phát triển dự án bất động sản và các nhà đầu cơ, còn người mua để ở thì rất ít.”

Theo đó, các chuyên gia tin rằng khi chính sách về bất động sản được sửa đổi cụ thể và định hướng rõ ràng, thị trường mới có thể phát triển bền vững, thông tin được minh bạch, công khai, mới tránh được tình trạng thổi giá và những tình trạng thu thuế không đúng với quy định. Đồng thời, sắc thuế có vai trò quan trọng trong việc điều tiết các hoạt động bất động sản, nhất là hoạt động đầu cơ. 

“Nếu có sắc thuế điều tiết thị trường, các hoạt động đầu cơ tự nhiên sẽ biến mất. Khi đó, giá cả sẽ được điều chỉnh ổn định, về đúng với căn bản của thị trường”, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính kỳ vọng.

Ở góc độ khác, ông Phạm Xuân Hiếu, TGĐ CTCP Tư vấn và Đầu tư Luxe Homes cho rằng: “Hiện tại sẽ là thời điểm thị trường có tín thanh lọc hơn, sẽ là thời điểm các chủ đầu tư, nhà đầu tư có tiềm lực tài chính sẽ lên ngôi. Vừa qua thị trường có những khó khăn, tuy nhiên với những chính sách vừa rồi của Chính phủ bao gồm việc xóa bỏ khung thuế đất, chính sách thắt chặt thị trường trái phiếu và thị trường tín dụng, chúng tôi tin rằng nguồn cung thị tường vẫn sẽ còn thấp. Dẫn đến sự an toàn cho các nhà đầu tư, đảm bảo lợi nhuận của các nhà đầu tư.”