Doanh nghiệp bất động sản chịu nhiều áp lực về huy động vốn nhìn từ Thông tư 06 và Thông tư 08

Theo Doanh Nghiệp & Kinh Doanh, chỉ còn gần một tháng nữa, Thông tư số 06/2023/TT-NHNN của NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng sẽ chính thức có hiệu lực (1/9/2023).

Và trong báo cáo mới đây, nhóm phân tích Chứng khoán Yuanta nhận định, Thông tư 06 sẽ tạo thêm nhiều thách thức cho thị trường bất động sản. Thông tư được ban hành với mục đích kiểm soát rủi ro hệ thống của ngành ngân hàng điều chỉnh một số hoạt động cho vay liên quan đến lĩnh vực bất động sản. 

Cũng theo công ty chứng khoán này, có hai quy định chính ảnh hưởng đến những nhà phát triển bất động sản được bổ sung trong điều 8, những nhu cầu vốn không được cho vay. 

Cụ thể là ở Khoản 8, để có thể thanh toán tiền góp vốn, mua và nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết ở trên thị trường chứng khoán hay chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch UpCOM. 

Còn ở Khoản 9, để có thể thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hay hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh đúng theo quy định của pháp luật ở thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay. 

Cũng theo đánh giá của nhóm phân tích, mặt tích cực của Thông tư này chính là loại bỏ những chủ đầu tư yếu kém. Ngân hàng Nhà nước muốn ngăn chặn những chủ đầu tư yếu kém và có những hoạt động không lành mạnh, có tác động xấu đến thị trường bất động sản, thông qua hành vi đầu cơ từ nguồn vốn vay ngân hàng. 

Còn mặt tiêu cực chính là quy định này vô tình tác động đến các chủ đầu tư khác. Hoạt động M&A, mở rộng quỹ đất hay đầu tư vào một dự án mới có thể bị ảnh hưởng bởi vì hình thức thực hiện dựa trên hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) chính là một phương án thường được sử dụng trong ngành bất động sản với mục đích là hạn chế những rủi ro liên quan đến thủ tục hành chính bị kéo dài với mục đích là nhận chuyển nhượng quyền sở hữu dự án. 

Có một số chủ đầu tư thực hiện phát triển một dự án được thâu tóm bởi công ty mẹ hay các công ty thành viên và thường sẽ được thực hiện thông qua hợp đồng BCC thay vì chuyển nhận nhượng quyền sở hữu dự án. 

Bên cạnh đó thì khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì các chủ đầu tư có thể huy động vốn từ những người mua nhà mà không chịu áp lực trả lãi hay là gốc đến hạn như vay nợ ngân hàng. 

Trong báo cáo có nêu: “Chúng tôi hiểu rằng những dự án bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh (chưa thể ký hợp đồng mua bán với khách hàng) sẽ bị ngăn chặn việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng. Như thế, nếu như chủ đầu tư và người mua nhà ký các văn bản/hợp đồng dưới những hình thức khác như hợp đồng đặt cọc hay văn bản thỏa thuận góp vốn thì liệu rằng ngân hàng có thể cho vay người mua nhà mà không vi phạm khoản 9 Điều 8 của Thông tư 06 hay không bởi vì bản chất đây vẫn là một hoạt động góp vốn vào dự án chưa đủ điều kiện đưa vào hoạt động kinh doanh”. 

Chính vì thế, theo như đánh giá của nhóm phân tích này, mặc dù thông tư đã tạo ra được những quy định nhằm mục đích ngăn chặn hoạt động đầu cơ của những chủ đầu tư có năng lực yếu, dựa trên vốn vay ngân hàng. Mặc dù vậy thì những tác động của quy định không dừng lại ở đó mà sẽ tạo thêm những khó khăn cho các doanh nghiệp khác, vốn đang dựa trên hình thức hợp tác BCC để có thể giảm thiểu thời gian cho hoạt động hành chính. 

Ngoài ra, quy định về hạ tỷ lệ vốn ngắn hạn cho việc vay trung dài hạn về mức 30% có hiệu lực từ ngày 1/10/2023 cũng sẽ cân nhắc hạn chế việc ngân hàng phân bổ nguồn lực tín dụng cho ngành bất động sản. Như thế thì mục tiêu tăng trưởng tín dụng cũng sẽ phần nào bị kìm hãm bởi những tác động của Thông tư 06 đến ngành bất động sản, hoạt động đầu tư khác dưới hình thức PPP. 

Quy định "bít đường" vay của các doanh nghiệp

Ghi nhận, trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, NHNN mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, khoản 9 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN đã "bít đường” vay tín dụng đối với những dự án bất động sản, nhà ở thương mại cũng như khu đô thị ngay tại thời điểm mà các chủ đầu tư có nhu cầu bổ sung vốn tín dụng cao nhất để triển khai thực hiện xây dựng những công trình của dự án. 

Đưa ra lý giải cụ thể hơn về điều này, Chủ tịch HoREA - ông Lê Hoàng Châu cho biết, ở thời điểm này, sau khi chủ đầu tư đã bỏ ra một khoản lớn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư và cấp phép xây dựng. 

Cũng vào lúc này, chủ đầu tư có nhu cầu vay vốn tín dụng (bổ sung) để đầu tư xây dựng các công trình của dự án và dự án cũng đã có đủ pháp lý thuộc giai đoạn thực hiện dự án tuy nhiên chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nên chưa được phép huy động vốn của khách hàng đúng theo quy định ở Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Ông Châu nói rằng: “Nếu như dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì chủ đầu tư không dại gì mà đi vay tín dụng ngân hàng với mức lãi suất cao. Bởi lẽ ở thời điểm này, chủ đầu tư đã được phép mua bán - thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, được huy động vốn từ khách hàng. Và đây cũng là nguồn vốn rẻ nhất, hiệu quả nhất của doanh nghiệp bất động sản do không bị áp lực trong việc phải trả lãi, trả vốn gốc mà chỉ cần sớm hoàn thành dự án để có thể bàn giao nhà cho khách hàng”. 

Ở chiều hướng khác, HoREA cho biết, quy định cấm cho vay của khoản 9, Điều 8, Thông tư 39/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 1 Thông tư 06/2023/TT-NHNN) không những có tác động đến hoạt động kinh doanh bất động sản thuộc ngành nghề đầu tư, kinh doanh có điều kiện mà nó còn tác động tiêu cực đến đầu tư phát triển nói chung. 

Chính vì thế mà HoREA tiếp tục đề nghị NHNN xem xét trong việc sửa đổi Thông tư 06/2023/TT-NHNN theo hướng bỏ quy định tổ chức tín dụng không được cho vay đối với trường hợp dự án đã có đầy đủ pháp lý hoặc dự án có sử dụng đất đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc đã được cấp Giấy phép xây dựng tại khoản 9 Điều 8 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN,…

Bên cạnh đó thì theo Hiệp hội này, điểm d khoản 5 Điều 16 Thông tư số 22/2019/TT- NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại Điều 1 Thông tư 08/2020/TT-NHNN) có quy định Ngân hàng và chi nhánh ngân hàng nước ngoài cần phải tuân thủ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn cũng như dài hạn. Theo đó, kể từ ngày 1/10/2023, tỷ lệ này ghi nhận là 30%.

Mặc dù vậy, trong tình hình hiện nay thì HoREA cho biết rất cần thiết gia hạn áp dụng thêm một năm để có thể tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng đẩy mạnh việc thực hiện hoạt động cấp tín dụng cho nền kinh tế trong thời gian sắp tới, nhất là trong 5 tháng cuối năm 2023 với quy mô tín dụng hơn 1 triệu tỷ đồng để có thể thực hiện Nghị quyết số 97/NQ-CP của Chính phủ.

Chính vì thế mà HoREA cũng đề nghị xem xét trong việc gia hạn thêm 12 tháng đối với quy định các tổ chức tín dụng cần phải tuân thủ tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trong trong hạn và dài hạn đến ngày 1/10/2024 thay vì thời hạn 1/10/2023.