Đề xuất đấu giá căn hộ gắn liền quyền sử dụng đất để giải bài toán cải tạo chung cư cũ

Thời hạn sở hữu có thực sự là nguyên nhân chậm cải tạo chung cư cũ?

Trong phiên họp mới nhất, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã không tán thành quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn vì cho rằng điều này can thiệp quyền sở hữu tài sản của người dân. Tuy vậy, các ý kiến cũng cho rằng cần có quy định cụ thể việc Nhà nước có quyền, trách nhiệm cải tạo, phá dỡ chung cư mất an toàn để đảm bảo an toàn của người dân.

Một trong những lý do được cơ quan soạn thảo đưa ra để quy định thời hạn sở hữu chung cư là để thuận lợi cho việc phá dỡ, cải tạo chung cư cũ. Vậy quy định về thời hạn sở hữu có thực sự là nguyên nhân dẫn đến chậm cải tạo chung cư cũ?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng không phải do quy định sở hữu nhà chung cư không thời hạn gắn với quyền sử dụng lâu dài là nguyên nhân khó khăn trong cải tạo, chung cư trong các năm qua. Nguyên nhân là các quy định pháp luật chưa đầy đủ, khả thi và quan trọng hơn là chưa cân bằng về lợi ích, chưa đảm bảo lợi ích chính đáng của các chủ sở hữu và nhà đầu tư.

Ngược lại, theo ông Châu, nếu quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn, khi nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ và phải nộp kinh phí xây dựng lại chung cư mới sẽ tăng thêm gánh nặng và sự phức tạp trong công tác quản lý. Bởi vì cơ quan Nhà nước phải quản lý đồng thời hàng nghìn tòa chung cư không xác định thời hạn sở hữu (nhiều chung cư có tuổi thọ lên tới 100 năm) và hàng nghìn chung cư được xây dựng trong tương lai theo hình thức có thời hạn sở hữu.

Bình luận về vấn đề này, ông Phan Văn Lâm- Phó giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật và hòa giải (Viện nghiên cứu pháp luật và kinh tế Asean) cho rằng pháp luật Việt Nam trước đây chưa quy định cụ thể nên khi chung cư cũ, xuống cấp, mất an toàn... nhưng rất khó khăn trong phá dỡ, cải tạo. Do đó, nhà quản lý rất ngại khi để sở hữu chung cư không có thời hạn.

Căn hộ sẽ được bán đấu giá công khai?

Theo ông Phan Văn Lâm, giải pháp quan trọng nhất là phải tìm được điểm chung, đó người người dân được đảm bảo quyền sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý. Cụ thể, khi mua bán căn hộ, cần quy định rõ thời gian chấm dứt quyền sử dụng; khi hết thời hạn sử dụng, người dân không được ở trong căn hộ để đảm bảo an toàn. Nếu không bàn giao Nhà nước sẽ cưỡng chế.

“Tài sản là căn hộ gắn liền quyền sử dụng đất sẽ được bán đấu giá công khai, minh bạch, chia sẻ giá trị cho người dân với tỷ lệ tương ứng. Như vậy người dân mới yên tâm đầu tư. Khi đó, biết đâu người dân còn có lợi nhuận từ việc đã mua căn hộ chung cư. Như vậy quyền tài sản mới được đảm bảo theo tính chất mua bán căn hộ”, ông Lâm nói.

Nêu lý do về giải pháp bán đấu giá quyền sử dụng đất gắn liền với tòa nhà chung cư, ông Lâm cho biết có 2 lý do: Thứ nhất là giá một mét vuông của căn hộ được tính dựa vào giá đất, chi phí xây dựng, chi phí khác và lợi nhuận của nhà đầu tư hình thành nên, nghĩa là người mua hoàn toàn bỏ tiền ra mua theo giá thị trường mà không có bất cứ sự hỗ trợ nào. Vì vậy quyền tài sản không thể bị hạn chế nên việc đấu giá là nhằm mục đích thu đúng giá trị hiện có của tài sản sau đó phân chia lại cho người mua căn hộ.

Thứ hai, việc đấu giá tài sản sau khi hết hạn sử dụng nó thể hiện kết thúc quy hoạch cũ, kế hoạch cũ thay vào đó là quy hoạch và kế hoạch mới của Nhà nước nhằm phát triển kinh tế xã hội theo định hướng mới, tiêu chuẩn mới mà không bị ràng buộc bởi chủ thể cũ, hai lý do cơ bản này là đảm bảo hài hòa lợi ích của người mua căn hộ và Nhà nước.

Nói với phóng viên, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho hay, theo Hiến pháp, quyền con người, quyền công dân, trong đó gồm quyền sở hữu tài sản, có thể bị hạn chế vì lý do an ninh quốc gia, sức khỏe cộng đồng… Do đó, trong Luật Nhà ở (sửa đổi) cần thể chế hóa điều này.

Theo đó, khi chung cư đã đến mức nguy hiểm thì bắt buộc phải có sự kiểm định của Nhà nước và chủ sở hữu phải trả tiền. Sau khi có kết quả kiểm định, nếu chung cư vẫn sử dụng được nhưng phải cải tạo thì Nhà nước sẽ yêu cầu cải tạo. Nếu chung cư phải phá dỡ thì Nhà nước sẽ yêu cầu phá dỡ…

“Nếu điều này được luật hóa và được nêu rõ trong hợp đồng mua bán thì những khách hàng mua chung cư phải tuân thủ”, ông Đỉnh nêu.
Ngoài ra, ở khía cạnh “luật tự nhiên”, chủ sở hữu tài sản ngoài quyền thì còn phải có nghĩa vụ với an toàn của cộng đồng. Theo đó, Nhà nước cần làm cho người dân hiểu rõ vấn đề này.

Theo ông Lê Hoàng Châu, các dự án cải tạo chung cư thành công đều có mẫu số chung là “hợp lòng dân”; phương án bồi thường, tạm cư, tái định cư… bảo đảm được lợi ích chính đáng cho người dân.

Ví dụ Dự án di dời, tái định cư các hộ dân thuộc lô IV, lô VI khu chung cư Thanh Đa, phường 27, quận Bình Thạnh, 300 chủ sở hữu gia đình đều được tái định cư tại khu chung cư số 4 Phan Chu Trinh, phường 12, gần trung tâm thành phố hơn khu Thanh Đa. 

Ngoài ra, ông Châu cũng cho rằng cũng rất thỏa đáng trong cơ chế hoán đổi căn hộ tái định cư. Cụ thể, căn hộ cũ có diện tích 84 m2 của chủ sở hữu sẽ được hoán đổi 2 căn tái định cư với diện tích 60m2/căn. Hộ được tái định cư được bồi thường đối với phần diện tích 84 m2; phần diện tích  40 m2 dôi dư được mua theo giá thị trường.

“Đây là cách làm tốt do Nhà nước chủ trì thực hiện. Tuy nhiên, mặt hạn chế là ngân sách nhà nước có hạn, không thể thực hiện đại trà nên cần xã hội hóa để có thêm nguồn lực tham gia”, ông Châu nói.

Một ví dụ khác là quận 4. TP.HCM có 13 khu chung cư, cư xá được xây dựng trước năm 1975 đã hư hỏng, nguy hiểm cho người sử dụng như Trúc Giang, Tôn Thất Thuyết. UBND quận 4 chỉ đạo một doanh nghiệp nhà nước là Công ty Dịch vụ công ích quận 4 cải tạo, xây dựng lại thành công nhiều dự án nhà chung cư kết hợp chỉnh trang đô thị. 

Theo đó, Nhà nước chủ trì và giao cho công ty dịch vụ công ích thực hiện. Công ty tự vay vốn ngân hàng để bồi thường, GPMB, giải quyết tạm cư, xây dựng rồi tái định cư tại chỗ cho các chủ sở hữu. Phần căn hộ dôi dư và diện tích thương mại dịch vụ được Công ty kinh doanh để bù đắp chi phí đầu tư”, ông Châu nêu.