Đầu tư đất nền và các quy tắc đầu tư đất nền an toàn

Đầu tư đất nền là một kênh đầu tư bất động sản hấp dẫn với tiềm năng sinh lời cao, lợi nhuận hấp dẫn và tính an toàn dài lâu. Chính vì thế nên đây là một loại hình đầu tư thu hút được các nhà đầu tư lớn. Song không thể phủ nhận sự tiềm ẩn rủi ro nhất định của nó. Bài viết sau đây sẽ cung cấp đầy đủ những thông tin về đầu tư đất nền cũng như các quy tắc đầu tư đảm bảo độ an toàn có thể giúp ích cho bạn. 

Đất nền là gì?

Đất nền là một khu đất còn để trống, chưa có sự can thiệp của máy móc, con người để tiến hành các hoạt động xây dựng. Chúng vẫn còn giữ nguyên vẻ hoang sơ hoặc nằm cố định và có giá trị theo thời gian. Không phải đất nền nào cũng được gọi là đất nền, ví dụ phải kể đến như đất dùng cho thủy sản, đất dùng cho lâm nghiệp, đất dùng cho giao thông,...Trong tiếng anh đất nền là The Ground.

Bên cạnh đó, trong quá trình tìm hiểu sâu về đất nền, nhà đầu tư sẽ dễ dàng bắt gặp khái niệm "đất phân lô". Đất phân lô được xem là hình thức sử dụng đất mà ở đó chủ đầu tư tách thửa đất được nhà nước giao nhằm mục đích thực hiện các dự án đầu tư xây dựng, sau đó sẽ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để họ thực hiện những hoạt động như kinh doanh, xây nhà. Đất phân lô là loại hình bất động sản với tiềm năng sinh lời lớn nhưng cũng ẩn chứa rủi ro cao. 

Phân loại đất nền

Đất nền thường được chia thành 3 loại gồm: 

• Đất nền dự án

Đây là những lô đất được phân chia theo quy hoạch của địa phương với mục đích nâng cấp, cải thiện cơ sở hạ tầng hoặc những dự án do chủ đầu tư xin làm dự án. Đất nền dự án được chia làm nhiều loại như đất nền sổ riêng từng nền, đất nền theo quy hoạch 1/500 và đất nền xây dựng sẵn. 

Dễ nhận thấy đất nền dự án ở các dự án chuẩn bị xây dựng những công trình giao thông như đường xá, cầu cống, những khu dân cư, nhà xưởng. Người dân có đất thuộc diện vào quy hoạch sẽ được chủ đầu tư đền bù. Đất nền dự án được các cơ quan chức năng kiểm chứng một cách rõ ràng, đảm bảo tốt tính pháp lý cho từng lô đất. Thế nên, đây cũng chính là kênh đầu tư sinh lợi hấp dẫn được cả nhà đầu tư lẫn người mua yêu thích nhất hiện nay. 

• Đất nền thổ cư

Đất nền thổ cư là cách gọi đơn giản của người dân, còn theo quy định của pháp luật thì loại đất này sẽ thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Đất thổ cư là đất ở, bao gồm đất ở nông thôn và đất ở thành thị. Đất không được phục vụ vào những mục đích như chăn nuôi, trồng trọt mà sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở, địa điểm buôn bán kinh doanh, những công trình công cộng, khu chế xuất, khu công nghiệp.

Đất nền thổ cư thường sẽ được phân lô, chia theo thửa với những mức giá khác nhau, có thể được gọi là đất của dân. Ở nhiều địa phương khi xảy ra tình trạng sốt đất ảo, các môi giới bất động sản phân lô, tách thửa một cách tự phát, vi phạm vào những loại đất như đất đồi, đất nông nghiệp. Những dự án không được cấp phép của chính quyền, không hợp pháp khi xây dựng, chính vì thế nên khi đầu tư vào đất nền, cả nhà đầu tư và người mua cần phải suy xét kỹ lưỡng trước khi "xuống tiền".

• Đất nền liền kề

Đây là khu đất liền nhau, tiếp nối nhau với khu đất đã được xác định là loại đất gì (đất nền dự án, đất nông nghiệp). Đất liền kề được hiểu là chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt ở trong khu dân cư (không thuộc đất công) thành đất chỉ áp dụng đối với đất vườn, ao liền kề (trong cùng một thửa) và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư.

Tại sao đầu tư đất nền đang là xu hướng hiện nay?

Trong bối cảnh đại dịch Covid-19 đang tác động mạnh mẽ lên mọi mặt cuộc sống nói chung và lên thị trường bất động sản nói riêng như hiện nay thì việc lựa chọn đầu tư đất nền sẽ là kênh đầu tư an toàn nhất nhưng không thể không thận trọng, đòi hỏi nhà đầu tư và người mua cần suy nghĩ kỹ lưỡng trước khi quyết định "xuống tiền".

Ngoài ra, những loại hình bất động sản ngày càng được đầu tư bài bản về tiện ích cũng như không gian sống với mục đích đáp ứng các nhu cầu khắt khe của người dùng. Song với tâm lý của người đầu tư Việt, đất nền chính là kênh đầu tư có tiềm năng, tích lũy được tài sản và đảm bảo nó sẽ là tài sản của riêng mình. Sau đây sẽ là lý do giải thích cho việc đất nền đang là kênh đầu tư dẫn đầu xu hướng hiện tại. 

Sự thiết yếu của đất nền

Dân số ngày càng tăng lên trong khi đất đai lại không sinh thêm mỗi ngày, quỹ đất càng hạn chế trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh, đó chính là quan niệm thường có trong suy nghĩ của mỗi người. Đất nền sẽ là sản phẩm phục vụ cho nhu cầu "an cư lạc nghiệp" của con người. Cùng với đó thì việc mua đất nền để dựng nên một căn nhà sẽ tiết kiệm chi phí hơn là việc đi mua một căn nhà xây sẵn.

Bên cạnh đó với tính thiết yếu của đất nền thì chủ sở hữu sẽ dễ dàng bán lại cho những ai có nhu cầu, đây được xem là một khoản đầu tư đảm bảo và có khả năng sinh lời cao cho người sở hữu.

Giá trị đất nền ngày càng tăng

Nền kinh tế nước nhà những năm trở lại đây trải qua nhiều sự biến động lớn, thế nhưng giá trị của những loại đất nền chưa có dấu hiệu chững lại. Đặc biệt trong tương lai, nếu như dự án đất nền nằm trong các vùng trọng điểm quy hoạch theo chính sách của địa phương, tỉnh thành phố thì càng được hưởng lợi, giá đất có thể tăng lên nhanh chóng. Khi đầu tư vào đất nền, nhà đầu tư sẽ không cần phải lo lắng quá nhiều đến giá trị của sản phẩm trong tương lai. 

Tính pháp lý rõ ràng, đảm bảo an toàn đầu tư

Trước những biến động của thị trường, đặc biệt là trong bối cảnh Covid-19 chi phối lên mọi mặt đời sống như hiện nay, các sản phẩm bất động sản chững lại, hầu như không ra hàng. Thị trường dường như "mất sóng" khi không còn cảnh người bán, người mua nhộn nhịp nữa, không ít nhà đầu tư phải cắt lỗ, bán tháo. Song giá đất nền vẫn vẹn nguyên giá trị, thậm chí vẫn tăng nhẹ ở một vài khu vực như Phú Quốc, Bắc Giang.

Khả năng thay đổi mục đích sử dụng đất nền

Mục đích sử dụng của đất nền có thể được thay đổi theo thời gian (đất nông nghiệp có thể trở thành đất thổ cư hoặc từ đất thổ cư chuyển thành một loại đất khác). Khi nhìn thấy được tiềm năng thay đổi mục đích sử dụng của loại đất này thì những nhà đầu tư có thể mạo hiểm đầu tư trực tiếp vào quỹ đất đó bởi tiềm năng sinh lời trong tương lai cao.

Mức thanh khoản tốt

Đất nền có giá trị nhỏ với mức đầu tư thấp hơn so với các loại hình khác song mang lại mức thanh khoản tốt. Những dự án đất nền dần trở nên khan hiếm so với trung tâm thành phố Hồ Chí Minh. Tại những dự án ở vùng ven thành phố như Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Bắc Ninh, Hải Phòng, Bắc Giang (phía Bắc), những dự án đất nền có mức giá tốt, tiềm năng tăng giá cao. Những dự án tại đây có sự hậu thuẫn khi mà hạ tầng được đầu tư hoàn thiện, bất động sản công nghiệp phụ trợ thúc đẩy sự hình thành của những đô thị liền kề, kinh tế - xã hội phát triển năng động. 

Giá trị vững bền, tồn tại vĩnh viễn

Nếu như những căn chung cư có thể giảm đi giá trị khi đi từ tay người này sang tay người khác, thì với đất nền, khả năng tăng giá so với sự phát triển của thị trường vẫn tích cực và lạc quan. Cùng với đó thì nhà đầu tư cũng có thể làm chủ ngay trên mảnh đất của mình như xây dựng địa điểm kinh doanh, xây dựng văn phòng, bán buôn cho thuê, cho những chủ doanh nghiệp thuê mặt bằng kho bãi, nhà xưởng, sản xuất.

Có thể dùng đất nền làm tài sản thế chấp

Đất nền là một dạng tài sản mà nhà đầu tư có thể mang đi để thế chấp với mức vay khá tốt tại các ngân hàng. Vậy là đất nền vừa là một "đòn bẩy" tài chính, vừa có thể làm tài sản thế chấp một cách thuận tiện.

Các vấn đề cần lưu ý nếu muốn đầu tư đất nền một cách an toàn

Đất nền đang hút nhà đầu tư và người mua, và nó cũng được xem như là một con gà đẻ trứng vàng. Song, khi đầu tư vào đất nền, nhà đầu tư lẫn người mua phải tăng sự cẩn trọng lên hàng đầu để có thể tránh được các rủi ro.

Yếu tố pháp lý

Điều cần quan tâm hàng đầu chính là yếu tố pháp lý của những dự án đất nền, bởi lẽ đây là cơ sở để chứng thực giá trị của dự án. Đặc biệt là khi muốn xây dựng bất kỳ một công trình nào thì cũng cần được thông qua quyết định giao đất của các cấp có thẩm quyền và đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Quy hoạch 1/500 xác định chính xác vị trí, ranh giới của công trình xây dựng cũng như việc thiết kế cơ sở và kỹ thuật xây dựng.

Uy tín của chủ đầu tư

Nhà đầu tư khi đầu tư vào dự án đất nền thì không nên bỏ qua sự uy tín cũng như danh tiếng của chủ đầu tư. Bởi lẽ đây sẽ là cơ sở để xét tính khả thi của dự án. Đã có không ít những dự án rơi vào trường hợp bỏ ngõ hay còn được gọi là "dự án ma" không có khả năng tiến hành xây dựng. Cơ sở hạ tầng của dự án không được hoàn thiện khiến cho người mua dự án khó có thể xây nhà.

Tránh đầu tư vào 4 loại đất nền 

• Đất nền chưa được phép phân lô

Những năm trở lại đây, nhằm ngăn chặn các cơn sốt đất ảo, nhiều địa phương đã ra quyết định cấm phân lô, tách thửa. Đặc biệt là đất ở những vùng ven TP.HCM và Long Thành - Đồng Nai. Vậy nên bạn cần thận trọng với các vấn đề phân lô, tách thửa khi mua đất. Đất nền khi chưa được phân lô, tách thửa thì sẽ không được cấp sổ đỏ. Việc mua nhầm đất nền khi chưa được phép phân lô sẽ bị cản trở trong việc bán, gây ra nguy cơ "chôn vốn" trong một thời gian dài.

• Đất nền thanh lý giá rẻ

Một cái bẫy mà những nhà đầu tư mới trong lĩnh vực bất động sản dễ gặp phải chính là đất nền thanh lý. Các thông tin rao bán đất nền giá rẻ hơn so với thị trường với lý do ngân hàng thanh lý được đăng lên mọi nơi.

Với những chuyên gia thì đây chính là mô hình xuất phát từ các sàn môi giới nhỏ lẻ hoặc là môi giới cá nhân. Đấy được bán với giá vô cùng rẻ. Nhưng chủ yếu thì đây là đất nằm ở các vùng xa xôi hẻo lánh, dính tranh chấp hoặc pháp lý không rõ ràng, cần phải thận trọng.

• Đất nền bị cầm cố ngân hàng

Trường hợp này khiến cho các nhà đầu tư phải dở khóc dở cười. Sau khi mua đất, những nhà đầu tư không thể xây nhà, sang nhượng vì đất chưa có sổ đỏ. Lý do chính là vì đất nền đã bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng. Nếu như lỡ mua phải lô đất bị chủ đầu tư cầm cố thì nhà đầu tư sẽ đối mặt với nguy cơ bị mất trắng nếu như ngân hàng phát mãi và chủ đầu tư phá sản. 

• Đất nền "dự án ma"

Đây được xem là vấn đề nhức nhối nhất của đầu tư đất nền. Tình trạng "cò đất" rao bán những dự án đất nền không có thực nhằm giăng bẫy và chiếm đoạt tiền cọc của khách hàng ngày càng phổ biến. 

Không mua đất chung sổ hoặc mua đất bằng giấy viết tay

Điều này nhằm hạn chế những rủi ro mà bạn không thể ngờ được. Những giao dịch mua chung sổ hay viết tay có thể khiến bạn tiền mất tật mang nếu như dự án không được cấp sổ đỏ mới hoặc vướng vào những vấn đề về pháp luật. Đặc biệt nếu như người mua "trở mặt" thì bạn cũng đối diện với thế bị động và chờ đợi mỏi mòn.

Vị trí và tính phong thủy

Khả năng sinh lời sẽ cao hơn khi dự án có vị trí tốt. Đặc biệt là ở những khu vực đang được sự quan tâm của chính quyền cũng như cải thiện hệ thống cơ sở hạ tầng, dân cư tập trung đông đúc sẽ giúp hình thành nên những khu dân cư. Những dự án với tính phong thủy tốt sẽ càng nhận được sự đánh giá cao của người mua cũng như tăng lợi nhuận khi đầu tư.

Bài viết trên đây cung cấp đến bạn những thông tin liên quan đến đầu tư đất nền. Mong rằng nó sẽ hữu ích giúp bạn đưa ra được những quyết định đầu tư sáng suốt, mang về nguồn lợi nhuận cao.