Đầu tư bất động sản thời kỳ “băng giá”: Cuộc chơi chỉ dành cho người có tiềm lực mạnh

Thị trường bất động sản sẽ trở về quỹ đạo

PV: Thị trường địa ốc đang bước vào giai đoạn trầm lắng với tín hiệu rõ nét về sự sụt giảm lượng giao dịch. Phải chăng thị trường đang lặp lại “vết xe” của 10 năm trước, thưa ông?

Ông Nguyễn Văn Đính: Thị trường bất động sản thời gian qua có nhiều yếu tố tác động dẫn đến sự trầm lắng.

Sự bùng nổ về sốt đầu tư, đầu cơ chiếm tới 70% (chủ yếu không phải do nhu cầu thực-PV) khiến giá liên tục tăng mạnh gây nhiễu loạn thị trường. Thêm vào đó là sự mất cân đối về cơ cấu sản phẩm bất động sản- thị trường đang thiếu bất động sản phục vụ nhu cầu thực vừa túi tiền, dư thừa các dự án nhà ở cao cấp và các sản phẩm đầu tư. Điều đáng bàn, các chính sách hiện nay chưa tháo được những khó khăn của những dự án phù hợp với nhu cầu thiết thực của người dân.

Thị trường bất động sản hiện nay rất khó khăn, cộng đồng doanh nghiệp địa ốc đang vật lộn với nhiều thách thức và phải tìm mọi cách để tồn tại. Có thể nói, giai đoạn này khá giống với giai đoạn khủng hoảng năm 2012. Tuy nhiên, không có nghĩa là thị trường bất động sản hiện nay đang khủng hoảng.

Năm 2012, nguồn hàng bị dư thừa trầm trọng nên được gọi là khủng hoảng thừa, còn hiện tại thị trường không hề thừa nguồn hàng mà thậm chí là thiếu nguồn hàng, khan hiếm nguồn hàng. Vì vậy, giai đoạn này chỉ được xem là giai đoạn suy giảm của thị trường bất động sản, chỉ cần một thời gian ngắn sau là thị trường có thể vực dậy.

PV: Nhiều người lo ngại bước sang năm 2023, thị trường vẫn tiếp tục diễn ra gam màu u tối, chưa thể “tan băng”. Ông nghĩ sao về điều này?

Ông Nguyễn Văn Đính: Trước đó, các chuyên gia dự đoán, quý III/2022 thị trường sẽ có dấu hiệu phục hồi. Tuy nhiên, từ tháng 10 vừa qua đã xuất hiện một số vụ việc vi phạm khiến cho tâm lý, niềm tin nhà đầu tư và doanh nghiệp ảnh hưởng khá nặng nề. Đó là những biến số nằm ngoài tính toán, dự báo của tất cả các chuyên gia.

Thêm nữa, niềm tin của các nhà đầu tư đối với thị trường chưa trở lại khi loạt yếu tố về lạm phát, lãi suất, tỷ giá… vẫn còn nhiều biến động. Trong khi đó, câu chuyện vướng mắc về pháp lý chưa được tháo gỡ, nguồn cung khó cải thiện, doanh nghiệp “đói” vốn.

Tuy nhiên, nhìn từ bức tranh thực tế hiện nay, tôi cho rằng thị trường bất động sản trong năm 2023 vẫn có những điểm sáng tích cực, sẽ hồi phục và không rơi vào khủng hoảng. Đến giữa năm 2023, tức là kết thúc quý II, thị trường sẽ ổn định, trở về quỹ đạo vốn có của nó.

PV: Cơ sở nào mà ông đưa ra nhận định thị trường bất động sản sẽ trở về quỹ đạo và có những điểm sáng?

Ông Nguyễn Văn Đính: Thị trường bất động sản sẽ phục hồi bởi nhu cầu sở hữu bất động sản vẫn rất lớn. Theo tôi, nhu cầu thực chính là "điểm sáng" tháo gỡ khó khăn nên các chủ đầu tư đều tái cơ cấu nợ, chính sách bán hàng, tập trung tất cả hoạt động vào việc phục vụ nhu cầu này của khách hàng.

Sau nhiều chính sách siết chặt của Nhà nước, chúng ta có thể hy vọng vào một thị trường lành mạnh, minh bạch, chất lượng hơn. Với thị trường bất động sản, việc đầu tư hay kinh doanh trên tài sản bất động sản sẽ có những tín hiệu tích cực trong các phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp, thị trường bán lẻ.

Năm 2023, khi có room tín dụng mới sẽ giúp thị trường bất động sản sôi động hơn so với hiện tại. Dòng tiền room tín dụng mới tuy không nhiều nhưng giúp thị trường có thêm giao dịch từ người mua nhà thực và các nhà đầu tư bất động sản nhỏ lẻ.

Hiện đang trong quá trình để sửa đổi luật liên quan tới bất động sản, một số nhà đầu tư trong thời gian này ngại xuống tiền. Đến khi sửa xong luật, khi mọi thứ đã rõ ràng mới có thể biết được thị trường tiếp tục đi theo hướng nào.

Gỡ nút thắt của thị trường

PV: Mới đây, Thủ tướng cũng đã thành lập Tổ công tác về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp. Theo ông, động thái này có giải cứu được thị trường bất động sản?

Ông Nguyễn Văn Đính: Tôi tin rằng từ những động thái tháo gỡ của Chính phủ khi thành lập tổ công tác đặc biệt, thị trường sẽ có những giải pháp cụ thể trong thời gian tới và bắt đầu hồi phục từ nửa cuối năm 2023.

Động thái của các cơ quan quản lý Nhà nước thời gian qua là phù hợp, vừa hỗ trợ thị trường, doanh nghiệp cũng như tôn trọng nguyên tắc bình đẳng của kinh tế thị trường, có sự rút kinh nghiệm từ những tình huống đã xảy ra trong khủng hoảng, đóng băng của thị trường bất động sản giai đoạn 2008 – 2013.

Chúng ta cần nhìn nhận thế này, biện pháp “giải cứu” nếu có của Nhà nước chỉ nhằm gỡ những nút thắt của thị trường bất động sản chứ không phải là để cứu các doanh nghiệp bất động sản yếu kém.

Thực tế, nhiều doanh nghiệp trong những năm qua đầu tư quá dàn trải, không tập trung vào các dự án trọng điểm, sản phẩm mà đại đa số người có nhu cầu cần thiết. Các doanh nghiệp bất động sản phải chủ động cứu lấy mình. Nếu sản phẩm đang bán giá quá cao, xem xét có sự điều chỉnh để người dân tiếp cận được. Còn Chính phủ tháo gỡ cho thị trường sẽ đưa ra các chính sách, giải pháp, còn đáp ứng, xoay xở được đến đâu là ở phía doanh nghiệp. Sẽ không có chuyện bơm tiền để cứu doanh nghiệp hay thị trường.

 Doanh nghiệp bất động sản cần chủ động tái cấu trúc, tái cơ cấu, giảm giá nhà tương đối và thực chất; đi đôi với xem xét hỗ trợ lãi suất hợp lý cho người mua nhà để ở, người mua nhà lần đầu, để doanh nghiệp bất động sản vượt qua khó khăn và hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi, tăng trưởng theo hướng phát triển minh bạch, lành mạnh.

PV: Thời gian gần đây, nhiều môi giới tìm cách đẩy giá bất động sản lên cao rồi tung khuyến mãi ảo như do nợ nần, thua lỗ trong làm ăn…Liệu có “chiếc bẫy” nào từ những chiêu thức hạ giá này không, thưa ông?

Ông Nguyễn Văn Đính: Hiện tượng bán cắt lỗ, thoát hàng để thu hồi tiền mặt chỉ diễn ra một cách âm thầm, cục bộ ở một số khu vực, một số nhà đầu tư, chứ không phải là làn sóng bán tháo.

Trong thời điểm hiện tại, nhiều nhà đầu tư đang tranh thủ để cơ cấu lại tài sản vì thế nếu có người bán giảm đến 10-15% so với thị trường thì những người trường vốn nên cân nhắc mua. Nhưng cần lưu ý cuộc chơi chỉ dành cho người có tiềm lực mạnh, đầu tư dài hạn.

PV: Thị trường bất động sản đang trầm lắng, hiện tại có phải thời điểm vàng để “xuống tiền” đầu tư, thưa ông?

Ông Nguyễn Văn Đính: Dù thị trường đang trầm lắng nhưng quan điểm cá nhân tôi cho rằng bất động sản vẫn luôn là kênh đầu tư hấp dẫn. Quan trọng là đầu tư vào phân khúc nào, chỗ nào sinh lợi nhiều nhất thì xuống tiền đầu tư. Thời điểm này, nhà đầu tư nên nhắm tới việc đầu tư trung và dài hạn, hạn chế lướt sóng, kèm theo kế hoạch rõ ràng về dòng tiền, hạn chế vay và luôn dự phòng một khoảng thời gian thanh khoản dài hơn.

Với người mua nhà để ở, chi phí lãi vay có xu hướng gia tăng, nên chính sách bán hàng của chủ đầu tư sẽ là yếu tố quan trọng để quyết định và lựa chọn. Các nhà đầu tư khi tìm hiểu thông tin hay mua bất động sản cần cân nhắc kỹ các thông tin, tính pháp lý của sản phẩm, đặc biệt cần thận trọng khi tiếp cận các khu vực đang nóng sốt do thông tin quy hoạch.

Trong bối cảnh lạm phát và lãi suất đang tăng, tốt nhất không nên dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư. Nếu chọn được đúng phân khúc chất lượng và khả năng sinh lời cao thì hãy xuống tiền.

PV: Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi!