Đầu tư bất động sản mùa “ảm đạm: Bắt đáy hay đón trước cơ hội?

Tìm giải pháp bắt đáy bất động sản

Theo Tổ Quốc, nhiều phân khúc bất động sản từ khoảng đầu quý II/2022 tới nay đã chứng kiến tình trạng giảm giá tới 20%. Xét về bất động sản thứ cấp, đa phần là nhà đầu cơ phải loay hoay tìm giải pháp bán tháo tài sản nhằm thu hồi vốn vì chịu sức ép lãi vay. Thực tế cho thấy giá bán sau nhiều lần sang nhượng vẫn còn cao hơn so với mức ban đầu.

Nhiều chủ đầu tư trên thị trường sơ cấp đang chiết khấu sâu, đồng ý giảm lợi nhuận biên để xử lý vấn đề về nguồn vốn. Thế nhưng, việc quyết định chọn lựa một bất động sản đơn thuần chỉ vì chiết khấu hay ưu đãi thường đi kèm với những rủi ro nhất định, nhất là khi mua phải bất động sản từ chủ đầu tư có khả năng tài chính kém, cam kết với thị trường và người mua yếu hay năng lực quản lý còn kém… Ở đây, rủi ro có thể là người mua sau nhiều năm vẫn không thấy được ngôi nhà mua thành hình bởi chủ đầu tư không thể tiếp tục xây dựng vì thiếu vốn. 

Điều đáng quan ngại khác là rủi ro về chất lượng. Thế nhưng, về mặt bằng chung, căn hộ được bàn giao luôn có nhiều lỗi cần xử lý trước khi có thể đến ở. Đa phần vì thị hiếu cũng như sự kỳ vọng của người mua.

Thực tế cho thấy, tích sản dài hạn là đặc thù chính của mua bất động sản, do vậy khi nhắc tới mua hay đầu tư bất động sản, cụm từ bắt đáy, dò đỉnh thường không có nhiều ý nghĩa. Với người có nhu cầu thực, sự tiện lợi và vị trí dự án mới là yếu tố quyết định trước giá bán.

Trong việc cân nhắc một bất động sản, sức khỏe tài chính và cam kết bền vững của chủ đầu tư mới là ưu tiên hàng đầu với một thị trường bất động sản đầy biến động vừa qua.

Cơ hội vẫn còn rộng mở khi về vùng ngoại ô

Một điều đáng chú ý đến từ các chủ đầu tư nước ngoài là các mức ưu đãi hay chiết khấu mà họ đưa ra cho các dự án đang có hoạt động mở bán khá ít, ngoài ra, họ tích cực trong các hoạt động M&A để mang tới đa dạng lựa chọn hơn, không chỉ ở Hà Nội hay TP HCM, mà còn ở các thành phố vệ tinh như Long An, Bình Dương, Đồng Nai… Đó là xu hướng sống chuyển về những khu trung tâm thành phố hay khu ngoại ô đã xuất hiện tại các quốc gia phát triển, tuy nhiên vẫn còn khá mới tại các nước đang phát triển, trong đó có Việt Nam. 

Tại các quốc gia đã phát triển, xu hướng dịch chuyển tới các khu ngoại ô không còn là điều mới mẻ. Ngoài ra, đường biểu đồ giá bất động tại các khu ngoại ô sẽ tiếp tục đi lên khi những nơi này bắt đầu nhộn nhịp hơn. Chẳng hạn như, giá nhà tại Mỹ thậm chí tăng nhanh hơn so với tốc độ lạm phát. Hãng tin CNBC cho biết mặt bằng giá nhà tại Mỹ năm 2000 chỉ khoảng hơn 120.000 USD. Tuy nhiên, sau khoảng 2 thập kỷ, hiện nay giá đã lên tới 600.000 USD.

Tại Malaysia, giá bất động sản tại Kuala Lumpur (KL) năm 2000 là hơn 50.000 USD. Sau 20 năm, con số đó đã tăng lên mức 150.000 USD. 

Ở khu vực phía Nam, bất động sản vùng ven TP HCM hay các thành phố vệ sinh ở thời điểm cách đây hơn 1 thập kỷ đã từng không hay ít nhận được sự chú ý của người mua. Tuy nhiên, khi vốn đất trung tâm dần eo hẹp thì giá bất động sản trở nên đắt hơn vì nhu cầu liên tục tăng và cơ sở hạ tầng liên vùng được hoàn thiện. Do đó, xu hướng dịch chuyển tới sinh sống tại các vùng xa trung tâm dần trở nên bùng nổ.

Từ năm 2018, mức độ quan tâm và tìm kiếm bất động sản vùng ven đã tăng mạnh. Hiện tại, giá bán cho một căn nhà phố thương mại từ 3-4 tầng với diện tích 290m2 ở thành phố Mới Bình Dương có giá là 8 tỷ đồng, khoảng 30 triệu đồng/m2. Nhiều chuyên gia cho biết nếu TPM Bình Dương tiếp tục duy trì tốc độ phát triển như hiện tại, thì việc tăng giá hơn 50% giá trị bất động sản trong tương lai là hoàn toàn khả thi. Đáng chú ý là sau khi đường Vành đai 3 TP. HCM kết nối 5 cao tốc phía Nam qua Bình Dương cũng được hoàn thiện.

Mới đây, tại buổi lễ khởi công dự án mới vào ngày 18/6, ban lãnh đạo cấp cao cũng đã nhấn mạnh rằng khu vực nào có dự án hạ tầng giao thông được đầu tư tốt sẽ có tốc độ tăng trưởng cao.

Một khi bức tranh chung về tiềm năng bất động sản tại các thành phố vệ sinh đã ngày càng sáng tỏ hơn, sự ảm đạm của thị trường bất động sản hiện tại cũng không ảnh hưởng nhiều tới các nhà đầu tư dài hạn. Bên cạnh đó, trước bối cảnh ngày càng nhiều tập đoàn mở rộng trụ sở kinh doanh ở các thành phố vệ tinh và việc di chuyển đến TP. HCM trở nên thuận tiện hơn, người mua cũng đã cởi mở hơn trong việc mua sớm bất động sản tại các vùng ven để an cư lâu dài khi giá vẫn mềm. Đối với nhà đầu tư chờ đợi tìm đấy khi bất động sản khu vực vùng ven ở mức vài triệu đồng/ m2 từ cách đây 15 năm chắc chắn đã được chứng kiến mức giá tăng đều sau nhiều năm.

Khi cân nhắc một bất động sản, người mua đầu tư hay mua để ở thực không nên chỉ nhìn vào các giá trị ở hiện tại mà còn nên quan tâm tới những yếu tố tạo nên xu hướng có thể làm nên giá trị bền vững trong tương lai. Trong trường hợp giá bất động sản ở vùng trung tâm quá đắt đỏ, thì người trung niên hay người trẻ có thể tìm kiếm những lựa chọn khác ở thành phố vệ tinh hay vùng ven khi cơ hội còn rộng mở.