Đầu tư bất động sản: Chung cư vẫn “gánh team”

Theo Nhịp sống thị trường, loại hình chung cư tại các thành phố lớn trên cả nước từ quý IV/2022 đã có sự bứt phá ngoạn mục khi thường xuyên lập đỉnh qua từng quý. Chẳng hạn như, mức giá đã tăng 5-10% trong quý IV/2022 so với quý III. Tuy vậy, đến quý I/2023, mức giá cao này tạm chững lại. Tuy nhiên, đến quý III vừa qua thì lại tiếp tục lập đỉnh, với mức tăng từ 5-7% so với quý II.

Bán chung cư để trả nợ cho đất nền

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy giá bán trung bình của các căn hộ mở bán mới trên thị trường sơ cấp tại Hà Nội trong quý III tăng gần 7% theo quý, tăng 14% theo năm và ghi nhận mức 50,8 triệu đồng/m2.

Giá bán trung bình trên thị trường thứ cấp vẫn giữ đà tăng từ quý trước khi đạt khoảng 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% và 0,8% lần lượt theo quý và theo năm. Đáng chú ý, các quận Thanh Xuân, Đống Đa, Tây hồ, Gia Lâm, Nam Từ Liêm đều ghi nhận mức tăng trên 3%.

Trong quý III/2023, giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ TP HCM đạt hơn 60 triệu đồng/m2. Giá trung bình trên thị trường thứ cấp đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý III. Mặt khác, giá thứ cấp ở phân khúc bình dân và hạng sang dường như không đổi so với quý II.

Giá giao dịch của nhà ở riêng lẻ và đất nền dự án trong quý III/2023 đã chững lại về độ giảm giá. Cụ thể, giá giao dịch ở vùng trung tâm tại Hà Nội và TP HCM cơ bản đã ổn định hoặc chỉ giảm nhẹ, còn các quận huyện ven đô thì giảm đáng kể hơn.

Ông Nguyễn Anh Đức - Công ty bất động sản ABLand cho biết giá đất nền dự án hơn 1 năm qua đã giảm, đặc biệt là ở khu vực ngoại thành và vùng ven đô, giảm tới 20-30%. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ chịu sức ép về dòng vốn rất lớn. Chẳng hạn như dự án ở Hưng Yên, giá của căn biệt thự liền kề hồi tháng 5/2022 là 16 tỷ đồng, nay bán cắt lỗ hơn 13-14 tỷ đồng cũng khó tìm được khách mua, còn nợ gốc ngân hàng và lãi suất thì tháng nào cũng phải trả.

Theo ông Nguyễn Anh Đức, vừa qua,  bà Đinh Hoàng Ngân (Nam Từ Liêm, Hà Nội) đã phải bán căn chung cư tại dự án Iris Garden trên đường Trần Hữu Dực (Nam Từ Liêm) với mức giá 5 tỷ đồng để đóng tiếp theo tiến độ dự án Zumi City (Biên Hòa, Đồng nai). Căn liền kề của bà Ngân sẽ bị thu hồi lại và chịu phạt nếu không tiếp tục đóng theo tiến độ.

Ngoài ra, bà cũng tiếp tục chào bán căn hộ 5,9 tỷ đồng tại dự án Goldmark City (Hồ Tùng Mậu) nhằm giảm bớt sức ép lãi suất và tiền gốc vay ngân hàng cho căn liền kề mua tại Hưng Yên.

Theo ông đức, chung cư đã tăng giá trong hơn 1 năm nay và nhiều nhà đầu tư bất động sản đã phải bán chung cư trong bối cảnh đất nền dự án và đất vùng ven giảm giá nhằm mục đích tái cơ cấu dòng tiền, giảm sức ép đi vay ngân hàng khi đã trót đầu tư vào loại hình đất nền.

Đất nền sẽ hồi phục vào cuối năm 2024?

Báo cáo cho thấy loại hình đất nền có mức độ quan tâm trên cả nước trong quý III giảm gần 10% so với quý trước. Nếu so với tháng 3, thì đất nền các tỉnh phía Nam có mức độ quan tâm giảm 71%, đất nền khu vực phía Bắc giảm 73% và khu vực miền Trung giảm mạnh nhất, tới hơn 75%. Giao dịch đất nền vẫn chưa cải thiện, phần lớn do quan ngại của nhà đầu tư bất động sản và cả người mua nhà ở thực cũng như giá bán chưa phù hợp và pháp lý chưa tháo gỡ được hết.

Loại hình động sản duy nhất ít bị ảnh hưởng là chung cư vì phục vụ nhu cầu ở thực hơn là đầu tư bất động sản. Lượt tìm mua chung cư trên cả nước đã tăng nhẹ 3% và lượt tìm thuê tăng 6% khi các loại hình khác đều có sự sụt giảm. Nhu cầu tìm mua chung cư tại Hà Nội và TP HCM tăng 6% và 1% tương ứng.

Chung cư có giá rao bán không theo xu hướng giảm mà chỉ đi ngang, thậm chí là tăng nhẹ ở một vài sản phẩm và tùy theo từng khu vực. Giá bán chung cư Hà Nội trong quý III vừa qua tăng trung bình từ 4-5%, so với quý I, còn chung cư TP HCM đi ngang.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan, loại hình đất nền vẫn luôn là phân khúc thu hút sự quan tâm lớn ở thị trường bất động sản Việt Nam dù đã sụt giảm mạnh, chiếm tối 28% tỷ trọng lựa chọn mua của khách hàng. Trong đó, số nhà đầu tư bất động sản chọn sẽ xuống tiền mua đất nền chiếm 46%, còn nhóm khách hàng có nhu cầu mở rộng không gian sống cũng chọn đất nền để mua vào là 32%.

Từ năm 2018 đến nay, giá đất nền đã có sự tăng trưởng liên tục. Cụ thể, trong quý III/2023, giá đất nền trên cả nước tăng 38% so với cùng kỳ năm 2018. Trong đó, đất nền ở thị trường phía Nam tăng giá mạnh nhất trên cả nước với gần 71%, còn các tỉnh phía Bắc chứng kiến mức tăng tầm 51% trong 6 năm qua.

Theo khảo sát trên 1.000 môi giới BĐS đánh giá về triển vọng hồi phục của thị trường đất nền, có 25% môi giới nhận định thị trường đất nền phải tới quý IV/2024 mới hồi phục trở lại, có khoảng 17% cho rằng sẽ hồi phục trong quý III/2024, và 22,6% cho rằng quý II/2024 sẽ đảo chiều.

Theo ông Quốc Anh, thời điểm hồi phục của thị trường đất nền có thể sẽ chậm hơn so với các loại hình khác do dự báo nền kinh tế bước sang năm 2024 mới có thể hồi phục. Tín dụng dành cho đầu tư bất động sản vẫn ghi nhận ở mức thấp. Dù lãi suất đang giảm dần, song dự kiến hiện tại tốc độ giảm cần 3-4 quý để có thể trở về mức lãi suất năm 2021.

Ngoài ra, dự kiến, tốc độ giải ngân đầu tư công phải sang năm 2025 mới bùng nổ. Nếu Luật Đất đai được thông qua vào kỳ họp này thì cũng phải mất một thời gian để triển khai vào thực tế. Bên cạnh tâm lý thị trường còn thấp đối với các phân khúc thiên về đầu tư bất động sản, ít phục vụ nhu cầu ở thực.
 
Tìm hiểu thêm các thông tin mới nhất về diễn biến thị trường bất động sản trên trang Meeyland của chúng tôi!