Đâu là loại hình bất động sản mà nhà đầu tư thắng lớn trong hai năm qua?

Điểm sáng tích cực của thị trường bất động sản

Đại dịch Covid-19 đã kéo theo những tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản. Rất nhiều phân khúc rơi vào tình trạng đóng băng, tê liệt như: Bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản mặt bằng bán lẻ, nhưng bất động sản công nghiệp lại là điểm sáng hiếm hoi của thị trường.

Ở một số tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc tỷ lệ lấp đầy bất động sản công nghiệp vẫn ổn định.

Theo JLL, trong quý IV/2021, tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp phía Bắc duy trì ở mức 80%, tăng trưởng nhanh so với quý III/2021 với mức 72%.

Tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn cũng tăng mạnh, đạt tới 95,6% khi các doanh nghiệp trong nước quay trở lại hoạt động theo đà phục hồi kinh tế. Sau khi gỡ bỏ giãn cách, chỉ trong tháng 11/2021, số doanh nghiệp trở lại hoạt động tăng tới 50% so với thời điểm tháng 9 khi dịch bệnh bùng phát trước đó.

Trước việc các khu công nghiệp nhanh chóng thích nghi, duy trì và đảm bảo sản xuất kinh doanh trong quý IV/2021 đã giúp cho giá đất công nghiệp trong quý IV/2021 phục hồi đà tăng trưởng. Giá đất công nghiệp tăng 7,1% so với cùng kỳ năm trước, đạt ở mức 110 USD.

Tương tự với đó, nhà xưởng xây sẵn cho thuê cũng đã ghi nhận đà tăng trưởng tốt hơn so với quý III/2021, đạt 4,9% so với cùng kỳ năm trước.

Theo báo cáo của Savills, địa phương dẫn đầu nguồn cung cũng như tỷ lệ lấp đầy tại thị trường bất động sản khu công nghiệp phía Bắc là Bắc Ninh.

Bên cạnh Bắc Ninh, Hà Nội cũng là khu vực chứng kiến tỷ lệ lấp đầy tăng nhẹ 1%, đạt 91% với 13 dự án. Hải Dương đạt tỷ lệ lấp đầy là 86% với 10 dự án, tăng 5% so với cùng kỳ năm ngoái. Vĩnh Phúc và Hưng Yên cũng ở mức cao hơn là 88%.

Các chuyên gia của Savills cũng đưa ra đánh giá về thị trường bất động sản công nghiệp, sẽ phát triển tốt dựa trên triển vọng phát triển kinh tế khả quan cùng với việc Việt Nam đang tiếp tục thu hút vốn đầu tư nước ngoài, cộng thêm cơ sở hạ tầng giao thông được đầu tư xây dựng mạnh mẽ. Phân khúc này dự báo sẽ có tốc độ phát triển nhanh ngay từ quý I/2022, đặc biệt là tại các khu vực phía Bắc như: Hải Phòng, Bắc Ninh, Hải Dương, Quảng Ninh, Bắc Giang, Lạng Sơn...

Trước dự báo trên, đâu là nguyên nhân khiến bất động sản công nghiệp phát triển tốt trong bối cảnh dịch bệnh trong hai năm 2020-2021 là câu hỏi được đặt ra.

Bất động sản ven khu công nghiệp thu hút nhà đầu tư

Tại buổi talkshow "Có hẹn với chuyên gia bất động sản" của Batdongsan.com.vn, Phó viện trưởng Viện Đổi mới Sáng tạo, trường ĐH Kinh Tế TP.HCM - ông Huỳnh Phước Nghĩa chia sẻ: "Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản công nghiệp có khoảng 380 khu công nghiệp, đâu đó khoảng 120.000ha đất sử dụng cho khu công nghiệp. Với độ lớn đó so với quy mô nền kinh tế Việt Nam thì chúng ta thấy nó chưa đầy đủ, chưa đáp ứng được hết. Dự kiến trong 10 năm tới, cần nhiều các khu công nghiệp hơn để phục vụ cho phát triển công nghiệp.

Thứ hai, trước khi Covid-19, có sự dịch chuyển đầu tư từ các doanh nghiệp ở Trung Quốc và một số nền kinh tế sang tìm kiếm một số khu vực, khu công nghiệp phù hợp, có nền tảng chi phí đầu vào cũng như chi phí phù hợp sản xuất.

Do đó, trong 3 năm qua, Việt Nam đón đầu sự dịch chuyển này. Trước năm 2016, tỷ lệ lấp đầy trong khoảng 55-60%, nhưng 3 năm qua, tỷ lệ lấp đầy lên đến 75-80%, thậm chí có những tỉnh lấp đầy hoàn toàn.

Thứ ba, Việt Nam hiện nay có chiến lược phát triển khu công nghiệp, đặc biệt phát triển khu công nghiệp theo khuynh hướng mới như: Công nghiệp đô thị, khu công nghiệp gắn liền với sinh thái... Những xu hướng, loại hình khu công nghiệp nói chung như vậy đang được xem xét đầu tư ở những khu vực mới trong các thành phố hoặc khu có tiềm năng phát triển công nghiệp. Chính điều này tiệm cận với xu hướng phát triển công nghiệp thế giới.

Thứ tư, Việt Nam có những điều kiện nền tảng để phát triển khu công nghiệp, đặc biệt thu hút các nhà đầu tư nước ngoài trong điều kiện phát triển kinh tế. Ví dụ các khía cạnh như: chi phí, kết nối đô thị, kết nối hạ tầng hay những điều chỉnh về quy mô dịch vụ khu công nghiệp... có những chuyển biến tích cực tạo sự hấp dẫn cho các nhà đầu tư nước ngoài và trong nước.

Thứ năm, việc tái cấu trúc các ngành công nghiệp chủ lực của Việt Nam để thu hút FDI. Việt Nam ưu tiên và kêu gọi đầu tư những loại hình công nghiệp, công nghiệp mới ít hại môi trường hơn, công nghiệp khuyến khích phát triển chuỗi giá trị và hệ sinh thái.

Những điểm trên làm cho bức tranh phát triển khu công nghiệp Việt Nam trong 2 năm qua hấp dẫn. Dự báo trong 5, 10 năm tới, bất động sản công nghiệp vẫn còn rất nhiều tiềm năng".

Đồng ý với quan điểm trên, Tổng giám đốc CTCP Bất động sản Kim Thịnh Phát - ông Võ Văn Mười cũng nhận định: "Bất động sản công nghiệp là một trong những loại hình rất tiềm năng trong thời gian tới. Đặc biệt, Việt Nam có lợi thế lớn trong việc thu hút chuỗi cung ứng".

Thêm vào đó, ông Mười cũng cho biết: "Theo chu kỳ bất động sản trong giai đoạn qua, loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, biệt thự, đất nền đã phát triển mạnh, giá trị đã tăng đâu đó 3-5 lần, thậm chí có khu vực giá trị bất động sản tăng đến trên dưới 10 lần.

Thời điểm 2013-2019 đã phát triển, sau năm 2019 do tác động của Covid-19 đã chậm lại và hai năm gần đây, thị trường bất động sản đã có những tác động nhưng tác động không lớn. Chính vì vậy, thị trường cần một làn sóng mới - một loại hình bất động sản tạo ra dòng tiền hoặc bất động sản tạo ra công ăn việc làm cho người sở hữu bất động sản đó.

Và, bất động sản ăn theo khu công nghiệp gần như trở thành một làn sóng như vậy. Bất động sản công nghiệp phát triển đến đâu thì bất động sản vùng ven theo khu công nghiệp phát triển như thế và còn có xu hướng phát triển hơn. Tuy nhiên, bất động sản ven khu công nghiệp đang trong thời điểm hình thành, chưa có bài bản, xu hướng phát triển rõ ràng".

Ông Mười cũng nhấn mạnh rằng, có nhiều nhà đầu tư đã thắng lớn từ bất động sản ven khu công nghiệp trong giai đoạn năm 2020-2021, bởi bất động sản công nghiệp phát triển kéo theo bất động sản ven khu công nghiệp cũng phát triển tích cực.