Đất vườn tại các tỉnh lân cận TP. Hồ Chí Minh "nằm dài" chờ thị trường

Theo Nhịp sống thị trường, đất vườn tại các tỉnh lân cận TP. Hồ Chí Minh như Long An, Đồng Nai, Bình Thuận, Bình Phước,... ghi nhận hạ nhiệt từ giữa thời điểm năm 2022 đến nay. Thay vì những đợt tăng giá liên tục, phân khúc này hiện đã giảm tốc rõ nét. Mức giảm trên dưới 20% so với giai đoạn đầu năm 2022. Đây cũng là loại hình bất động sản mà nhiều nhà đầu tư đang mắc kẹt dòng tiền.

Tham gia vào phân khúc đất vườn với mục đích đầu tư là chính, không ít nhà đầu tư đã lo lắng bởi loại hình này đang "lao dốc không phanh".

Sở hữu 4 lô đất vườn tại Hàm Thuận Bắc (Bình Thuận) với giá khoảng 1-2 triệu đồng/m2, anh Quân xác định sẽ thu lời gấp 2, gấp 3 sau một năm. Tuy nhiên, con số kỳ vọng này đã không thành hiện thực khi thị trường bất động sản suốt thời gian qua gặp khó. Các mảnh đất vườn diện tích lớn của anh Quân hiện đang giảm giá từ 2 tỷ đồng xuống còn 1.6-1.7 tỷ đồng. Theo đó, tính cả 4 mảnh đất thì mức giảm lên đến con số hàng tỷ đồng. Không muốn bán với giá này, nhưng nếu để quá lâu thì chính anh Quân cũng không chắc thời điểm nào giá sẽ quay trở lại. Trong khi đó anh đang phải gồng gánh tài chính đầu tư.

Sở hữu mảnh đất rộng 2.900m2 với giá 2,3 tỷ đồng tại Định Quán (Đồng Nai), nhóm đầu tư của anh Chung (TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh) đang phải nhìn giá đất giảm hơn 400 triệu đồng so với giá mua vào. Đây cũng là mức giảm chung của khu vực khi mà hoạt động đầu tư - mua bán gần như đã tắt hẳn hơn nửa năm nay. Mặc dù khá sốt ruột nhưng nhà đầu tư này cho biết, hiện tại có rao bán cũng không ai mua.

Từng góp vốn đầu tư lô đất vườn tại Phú Mỹ, Bà Rịa-Vũng Tàu với giá gần 2 tỷ đồng từ hồi đầu năm 2022, anh Hùng (Quận 7, TP. Hồ Chí Minh) kỳ vọng sang tay lời ngay, nhưng không ngờ giá lô đất này đến nay không tăng mà thậm chí còn giảm khoảng 200 triệu đồng so với thời điểm mua vào.

Những mảnh đất vườn tại khu vực Lâm Đồng cũng chung tình trạng này. Giá giảm từ 10-25%, tùy khu vực. Những mảnh đất được mua vào thời điểm 2020 - 2021, hiện đang "mắc kẹt". Thị trường này cũng bắt đầu xuất hiện các thông tin rao bán hàng ngộp, giá rẻ.

Theo ghi nhận cho thấy, bên cạnh áp lực lãi vay thì nhiều nhà đầu tư đang muốn thu hồi dòng tiền để tái đầu tư những sản phẩm có nhu cầu thực hơn.

Đất vườn vốn là sản phẩm "lướt sóng" kiếm bạc tỷ của nhà đầu tư. Đến nay, khi các phân khúc chậm giao dịch, loại hình này cũng gần như "bất động". Nhiều nhà đầu tư ôm đất cách đây 1-2 năm phải chấp nhận bán lỗ hoặc may mắn là bán được ngang giá.

Một nhà đầu tư kỳ cựu trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, đất vườn sẽ là phân khúc phục hồi chậm nhất. Bởi loại hình này chủ yếu phục vụ nhu cầu đầu tư, đầu cơ, còn ở thực rất ít. Mặt bằng giá có thể sẽ suy giảm hoặc đi ngang cho đến hết năm 2024.

Mặt khác, tâm lý nhà đầu tư hiện nay, bao gồm cả nhà đầu tư mạnh vốn chủ yếu là chờ đợi. Họ chờ thị trường giảm giá sâu hơn nữa, chờ tín hiệu của nền kinh tế và những động thái tiếp theo của cơ quan quản lý nhà nước,... rồi mới quyết định đầu tư. Do đó, thị trường bất động sản nói chung và đất vườn nói riêng dự báo sẽ tiếp tục khó khăn về thanh khoản.

Thực ra, nguyên nhân của sự trầm lắng của thị trường bất động sản hiện nay đến từ sự phát triển nóng và bất cân đối trong những năm trước. Sau giai đoạn khủng hoảng 2008 - 2012, thị trường bắt đầu chu kỳ phục hồi và tăng trưởng mới. Đến giai đoạn 2015 - 2019 thị trường chứng kiến sự tăng nóng cả về nguồn cung, tiêu thụ và nhất là về mặt bằng giá. Nếu so với năm 2015, giá bán bất động sản hiện đã tăng trung bình 2-3 lần, tùy từng khu vực, thậm chí nhiều nơi tăng 7 - 10 lần. Khách mua chủ yếu là nhà đầu tư chiếm tỷ lệ lớn khoảng 70 - 80%. Trong đó, tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính lớn hơn 70% giá trị bất động sản. Điều này dẫn đến rủi ro khu thị trường bất ổn, nhà đầu tư sẽ phải bán tháo bất động sản để thu hồi vốn.

Khi nào thị trường bất động sản sẽ "qua cơn bĩ cực"?

Chính phủ hiện đang rất tích cực tháo gỡ cho thị trường bất động sản. Do đó, giới chuyên môn cho rằng sẽ có niềm tin ở tương lai. Chúng ta có thể tin vào quy luật phát triển của thị trường bất động sản có lúc lên, có lúc đi xuống và ngay cả trong thời điểm đi xuống cũng có những điểm sáng.

Trước những tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản trong thời gian qua, TS. Cấn Văn Lực đưa ra cái nhìn lạc quan hơn khi cho rằng, thị trường sẽ phục hồi vào cuối năm 2023.

Vậy câu hỏi là khi thị trường bước qua giai đoạn trầm lắng, phân khúc nào sẽ phục hồi đầu tiên? Trả lời câu hỏi này, bà Nguyễn Thị Khánh Hiền, Giám đốc khối phân tích CTCP Chứng khoán VNDirect cho rằng, phân khúc bình dân, nhà ở xã hội sẽ phục hồi trước tiên nhờ yếu tố phục vụ nhu cầu của người dân Việt Nam lớn cùng với những hỗ trợ tín dụng từ Chính phủ. 

Bên cạnh đó, vị chuyên gia cũng lưu ý, thời gian tới, nhà đầu tư cần chú ý đến 3 yếu tố. Đầu tiên là chính sách của cơ quan quản lý hiện đang đóng vai trò quan trọng. Các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản tiếp cận với nguồn vốn để tái cấu trúc nghĩa vụ thanh toán ngắn hạn, vướng mắc pháp lý có được tháo gỡ hay không.

Yếu tố thứ hai là các doanh nghiệp liệu có khả năng quản trị rủi ro và lựa chọn được phân khúc hợp lý hay không. Doanh nghiệp nào hướng đến phân khúc bình dân, nhà ở xã hội, tỷ trọng đòn bẩy ở mức thấp, đảm bảo khả năng thanh toán, đầy đủ năng lực phát triển và quản lý dự án sẽ có lợi thế trong thời gian tới.